מהי העברה ללא תמורה?
העברת דירה ללא תמורה היא העברת זכות בנכס מקרקעין מיחיד לקרובו ללא קבלת תמורה כספית או טובת הנאה אחרת. עסקאות מסוג זה כפופות לחוק המתנה, התשכ"ח-1968, וכן לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
היבטי מס שבח ומס רכישה
מס שבח
בהתאם לדין, מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. עם זאת, קיימות תקופות צינון אשר במהלכן לא ניתן למכור את הדירה שקיבל המקבל בפטור ממס שבח. החל מ-2014 תקופת הצינון עומדת על 4 שנים, ואם מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע – תקופת הצינון מתקצרת ל-3 שנים.
מס רכישה
מקבל ההעברה נדרש לשלם מס רכישה בשיעור של 1/3 מהמס הרגיל שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בכסף. עם זאת, בהעברה בין בני זוג המתגוררים יחד – אין חבות במס רכישה כלל.
העברה בין קרובים – היבטים מיוחדים
העברה בין בני זוג
בני זוג המתגוררים יחד פטורים ממס שבח ומס רכישה לחלוטין בעת העברת דירה ביניהם. במקרה של גירושין, העברת הדירה בין בני הזוג במסגרת הסכם גירושין פטורה אף היא ממסים.
העברה בין אחים
פטור ממס שבח יינתן בהעברה ללא תמורה בין אחים רק אם הדירה התקבלה מהוריהם או מהורי הוריהם ללא תמורה או בירושה. מס הרכישה במקרה זה יחושב לפי 1/3 מהשיעור הרגיל.
מטרות ותכנון מס בהעברה ללא תמורה
- חיסכון במס רכישה – מי שמעוניין לרכוש דירה נוספת וליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה, יכול להעביר את דירתו הקודמת לקרובו ובכך להיחשב כבעל דירה יחידה בעת הרכישה.
- חיסכון במס שבח – מי שמחזיק שתי דירות ומעוניין למכור אחת מהן בפטור ממס שבח, יכול להעביר את הדירה השנייה לקרובו וכך להיחשב כבעל דירה יחידה.
- הגדלת אחוז המימון במשכנתה – בעלי דירה אחת יכולים להגדיל את שיעור המימון של משכנתה לדירה חדשה על ידי העברת הדירה הראשונה לקרוב.
בחירת הקרוב המתאים להעברה
בעת העברת דירה במתנה יש לבחון את ההשפעה העתידית על מקבל המתנה. למשל, אם למקבל כבר יש דירה בבעלותו, קבלת דירה נוספת במתנה עלולה למנוע ממנו פטור ממס שבח בעת מכירת דירתו בעתיד.
הסכם הימנעות מעשיית עסקה
על אף שהדירה מועברת במתנה, ניתן להגן על מעניק המתנה באמצעות הסכם הימנעות מעשיית עסקה. הסכם זה מחייב את מקבל הדירה שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא אישור המעניק, וניתן לרשום בגינו הערת אזהרה בטאבו.
סיכום
העברת דירה ללא תמורה היא כלי חשוב בתכנון מס ובניהול נכסי משפחה, אך יש לבצע אותה בזהירות ותוך היוועצות בעורך דין מומחה למקרקעין. הבנה מעמיקה של תקנות המס ותקופות הצינון יכולה להוביל לחיסכון משמעותי במיסים ולמניעת בעיות משפטיות בעתיד.
המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ויש להיוועץ בעורך דין טרם ביצוע עסקה.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר
