18. מר ברנץ ציין כי פתרונות לנושא החנייה המותווים בס' 11 לתכנית האב,  אינם מוטמעים בתכניות וכן צוין כי בקשות התושבים בתחום זה לא התקבלו. צוין כי מדובר בצירים עמוסים ביותר, כי חתכי הרחוב המוצעים בתכנית, ישימים רק במצב שבו 100% מהתושבים יממשו את הבינוי המוצע וכי מצב כזה אינו צפוי בפועל, לאור ההערכות בדבר מימוש התכניות. נמסר, בהקשר זה, כי ברחוב קנאי הגליל קיימות מדרכות צרות ביותר, וכי במידה וחתכי הרחוב המוצעים ישימים רק בחלק מהרחובות, מדובר בבעיה משמעותית ביותר. לסיכום נושא זה, נאמר כי יש לבצע בה"ת לכלל השכונה וכן סקר תנועה לכל תכנית, ובמסגרת זו לבחון את הצורך בחניות ציבוריות, את מערך הולכי הרגל ושבילי האופניים וכן יש לקבוע שלביות להקמת יחידות הדיור המוצעות בתכניות, בהתייחס לתכנון הרכבת הקלה, ליישום חתך הרחוב, ועוד.

19. נטען כי המניעים לקביעת המתחמים כפי שנקבעו, אינם ברורים וכי ראוי היה  לתחום את התכנית בקו כחול כולל, הכולל גם את המרחב הציבורי, זאת על מנת לייצר גם את המענים הנדרשים בתחום זה.

20. נטען כי העקרונות שנקבעו בתכנית האב לתכנון שלד ירוק בשכונה, המתייחסים גם לשטח הקמפוס, אינם ממומשים בתכניות המוצעות וכי תכנית האב מייצרת מענים כלליים בתחום השטחים הפתוחים, אולם אינה נותנת מענה  לצורך הבסיסי והמיידי בגני משחקים בתוך השכונה. הודגש בעניין זה, כי את הרצועה הירוקה האורכית, המתוכננת בתכנית האב, יש לבצע כמכלול בהינף אחד ולא באופן מפוזר וחלקי, המאפשר רק את פיתוחם של  חלקי הרצועה הנמצאים בתחומי תכניות המקודמות, תוך הותרת חלקים אחרים, הנמצאים מחוץ לתחומי התכניות, ללא פיתוח. צוין כי קיים חלק אשר אינו מצוי בקו הכחול של התכניות, אשר אינו מתוכנן כלל.

21. נטען כי תכנית אלכסנדריון מבטלת שטח חום המיועד למבנה ציבורי והמאושר בתכנית 1666 וכי יש להציע שטח ירוק במקום השטח החום המבוטל. בתשובה לשאלת נציגת לשכת התכנון, נמסר כי מדובר בשטח המצוי מחוץ לקו הכחול של התכנית המוצעת. כן צוין כי יש להבהיר כי התכנית מבטלת את תכנית 1365 התקפה, בשטח המצוי בתוך תחום התכנית בלבד.

22. נמסר כי קיימת בעייתיות רבה גם בתחום מבני הציבור והחינוך בשכונה כבר עתה וכי תכנון המוסיף יחידות דיור בשכונה, צריך לייצר פתרונות חינוך בתוך השכונה ולא להסתמך על מוסדות הנמצאים מחוץ לשכונה. נמסר כי נספח היעדים שבתכנית האב, כולל הנחה על פיה התושבים שולחים את ילדיהם לבתי ספר מחוץ לשכונה וכי מצב זה אינו רצוי. עוד נאמר כי ניתן למצוא פתרונות לצרכים ציבוריים בתוך השכונה, באמצעות ניצול נכון של השטחים הקיימים המיועדים לצרכי ציבור. צוין, בהקשר זה, כי במתחם ויצ"ו, שהינו מבנה בן קומה אחת, ניתן להוסיף בינוי עבור שימושים ציבוריים שונים וכן הוצע לייצר מענה לצרכים ציבוריים שונים באמצעות תכנון מכלול השטחים הכולל את שני השצ"פים הצמודים למתחם ויצ"ו, ובחלקה נוספת שאינה מנוצלת.

23. גדי אורבך, חבר המינהל הקהילתי ותושב השכונה, הצטרף לדברים ופירט בדבר הצורך בתוספת מבני ציבור בשכונה. נמסר כי שכונת גוננים מהווה מוקד הגירה למשפחות צעירות, וכי קיים גידול גדול במספר הילדים בשכונה. נאמר כי מרבית הילדים בגילאי גן כיום, וכי בשנים הקרובות יווצר צורך במענים גם לגילאי בית ספר. נמסר כי קיימים עשרה גנים בשכונה, המשמשים כ-330 ילדים, וכי רק 40% מילדי הגן לומדים בשכונה עצמה. כן נמסר כי לא קיים בית ספר ממלכתי יסודי בשכונה, וכי מבנה בית הספר הקיים לא יכול להכיל את כל הילדים. 

24. מר אורבך התייחס לנושא המעברים הציבוריים המצויים בתחומי שטחים פרטיים וטען כי בנוסף להיותם נחוצים, המעברים מהווים מאפיין ייחודי של השכונה. נאמר כי מדובר במקום מפגש של התושבים ונטען כי קיימת בשטח זיקת הנאה לציבור מכוח השנים שנעשה בהם שימוש של כלל הציבור. נטען כי מדובר בשטח השייך לציבור וכי הוועדה אינה מוסמכת לשנות את ההיבט הקנייני האמור ולהפקיע את השטח מהציבור.

25. נטען כי יש לאפשר למתנגדים שהתנגדותם לא התקבלה בשל היעדר תצהיר חתום ע"י עו"ד, להישמע. וזאת מכיוון שהתצהיר נועד לאמת את העובדות ואכן ההתנגדויות שהוגשו אינן מבוססות על דברי שקר. עוד נטען כי אינטרס הציפוף הינו ראוי, אך לא נעשה איזון ראוי בין האינטרס כלל עירוני בציפוף, לבין אינטרסים ציבוריים אחרים, ובכלל זה האינטרס הקנייני של התושבים, האינטרס של הציבור ליהנות משטחים פתוחים ומבני ציבור, ועוד. נטען כי סיכויי המימוש של התכנית מנמוכים, מכיוון שמרבית התושבים סבורים שהתכנית אינה תכנית טובה. מאידך צוין כי היעדר תכנית חלופית, יגרום לכך שהשכונה תצא קרחת מכאן ומכאן.

26. שי ברנץ המשיך בפירוט התנגדותו וציין כי קמפוס גוננים מהווה את לב ליבה השכונה, אולם אינו מפותח ואינו מתפקד ככזה בפועל. נמסר כי תכנית האב מתייחסת למתחם, אולם התכניות המפורטות אינן מיישמות את הנחיותיה. נאמר כי נדרש תכנון מפורט של הקמפוס, הכולל דרכי גישה, עיבוי מבני ציבור, שיפור חזיתות, הגדלת שטחים פתוחים, פיתוח נופי, שבילי אופניים וכן נאמר כי עד הדיון בוועדה המקומית, שהתקיים לפני כשבועיים, לא הייתה כל התייחסות לנושא השבילים בשכונת גוננים, וכי מדובר בנושא שיש לתת עליו את הדעת באמצעות סיור בשכונה. נמסר כי מדובר בשפ"פים המשמשים, בין היתר, ככניסות לבניינים.

27. בנוסף לטענות אחרות שהועלו בנושא ביטול התכניות התקפות והזכויות המאושרות בהן, נמסר כי קיימות מספר תכניות נקודתיות, שיש לשמר את זכויות הבנייה שאושרו בהן ועוד נמסר כי כל הערות של המינהל הקהילתי נמסרו בשלבים קודמים, אך לא הוטמעו בתכנית.

28. המתנגד דן גן צבי ציין כי השכונה עוברת התחדשות בשנים האחרונות, ללא קשר לתכנית זו וכי כתוצאה, קיימת מצוקה גדולה במוסדות ציבור וחינוך בשכונה. נטען כי נוספו גני ילדים ובית ספר ממ"ד בשכונה בתקופה האחרונה, שאינם מייצרים מענה מספק וכי הוספת 400 יח"ד, מצריכה התייחסות אמיתית לכלל התשתיות הנדרשות. נאמר כי התכנית אינה מציעה מענה לצרכים במוסדות חינוך ואינה מוסיפה שטחים ירוקים לשכונה, כן צוין כי הרצועה הירוקה המוצעת בתכנית האב, קיימת בפועל, אולם מצבה מוזנח, והיא אינה מהווה פתרון לבעיית המחסור בשטחים פתוחים בשכונה.

29. מר דן גן צבי הצטרף גם לטענות שהועלו כנגד ביטול התכניות המאושרות ובנושא התנועה והחנייה. בנוסף, נמסר כי במסגרת כנס שבו הוצגה התכנית לתושבים, נאמר לתושבים כי מי שלא יהיה מעוניין במימוש התכנית, יוכל לממש את זכויות הבנייה המאושרות וכי ביטול התכניות התקפות נוגד אמירה זו.

30. בהתייחס לנושא התנועה צוין כי רחוב קנאי הגליל עמוס ביותר בשעות הבוקר והצהריים. נטען כי אין פתרון להרחבת כביש זה, וכי תוספת יחידות דיור אינה אפשרית ללא מתן פתרון סביר לבעיית התחבורה.

31. עו"ד קובי בן צבי, ב"כ משפחת מאלי מרחוב אלעזר בן יאיר 26, פירט את טענותיו. ראשית צוין כי ניתן היתר לשיפוץ הדירה בוועדה המקומית, אולם ההוראה בתכנית 101-0112557 המבטלת את התכנית המאושרת, 4565 א, אינה מאפשרת את סיום התהליך ואת הרחבת הדירה בהתאם לתכנית התקפה.

32. נטען כי הוראת ביטול התכנית התקפה, מהווה סתירה לתכנית האב לגוננים, המאפשרת בחלופה ב' שלה את הרחבת הדירות הקיימות, וכן סותרת הוראת הביטול את סעיף 9 להחלטת הוועדה המחוזית בעניינה של תכנית האב, שקבע כי הרחבת הדירות הקיימות הנה חלופה אפשרית לצד חלופת הפינוי- בינוי. נאמר כי אישור תכנית האב על ידי הוועדה המחוזית, הופך את התכנית למדיניות ואוזכר פס"ד גריידנגר בעניין זה. צוין כי על מנת לסטות מהוראות תכנית האב יש לספק נימוק לביטול חלופה ב.

33.  נטען כי על מנת לאפשר את חלופה ב' של תכנית האב, שהנה הרחבת הדירות הקיימות, יש לבטל את הוראת ביטול התכנית התקפה שבתכנית, או, לחילופין, לשלב הוראת מעבר, לפיה הוראת הביטול לא תחול על הליכי היתר שהוחל בקידומם לפני מועד הפקדת התכנית. בנוסף צוין כי בעע"מ רחל שטרית, נקבע כי לא ניתן להחיל סעיפי 77-78 על הליכי מתן היתר שהחלו.

34. לחלופי חילופין נטען כי אי ציון מפורש בדבר ביטולה של התכנית התקפה בעיקרי הוראות התכנית, מהווה פגם בפרסום התכנית המופקדת וכי יש לפרסמה מחדש. נטען כי קיים ציבור רחב שהוראת הביטול לא הובאה לידיעתו, אשר אינו מודע לשינוי הקיצוני הנגרם ע"י הוראת הביטול וצוין כי בעע"מ נילי נדל"ן, נפסק כי כאשר התכנית המופקדת יוצרת שינוי קיצוני, כפי שנעשה במקרה זה,  יש לפרסם זאת בעיקרי התכנית.

35. נטען כי יש להחריג את הממ"דים מהתנאים להוצאות היתרי בנייה שנקבעו בפרסום עפ"י ס' 77-78, זאת על מנת למנוע מצב שבו עד למימוש התכנית, לא ניתן יהיה להקים ממ"דים בדירות קיימות שאין בהן ממ"ד. נטען כי מימוש התכנית עשוי לארוך שנים ארוכות ויש לאפשר בניית ממ"דים בתקופה זו. בנוסף נטען כי צריך היה לערוך בה"ת לתכנית, לאור תוספת יחידות הדיור המוצעת בה וכי היה מקום לבדוק צורך בדו"ח הצללה, וכן לבחון את השפעת הבינוי המוצע בתכנית על המבנים הקיימים הסמוכים, בהיבטי אור אוויר וצל.

36. עו"ד ענר חפץ, ב"כ אהרון אלה בעל זכויות ברחוב קנאי הגליל מגרש 70, ביקש לתקן את הוראות תכנית 101-0112557 ולהבהיר כי האחריות לפיתוח השצ"פ, מוטלת על הרשות העירונית. כן נתבקש לתקן את סעיף 7.1.1 שבו נכתב בטעות, כי כל תוספת יחידת דיור עד 100 יח"ד, תחייב את פיתוח השצ"פ כאמור, ולכתוב כי כל תוספת מעבר ל- יח"ד ה- 100, תחייב את הפיתוח. נמסר כי ההבהרה נדרשת על מנת שלא ייפגעו סיכויי המימוש של התכנית. הודגש כי אחד מעקרונות היסוד העומדים בבסיס התכנית הינו שניתן יהיה ליישם את התכנית בכל מגרש ומגרש, והאמירה שכל תוספת יחידת דיור מותנית בפיתוח השצ"פ סותרת עיקרון זה.

37. נטען כי אין מקום להגבלת מס' יחידות הדיור שניתן להקים, שסטייה ממנה אף נקבעה כסטייה ניכרת, וזאת לאור מצוקת הדיור והצורך בתוספת יח"ד וגם לאור המדיניות  המאפשרת חריגה מהצפיפות המקובלת, בתכניות לפינוי-בינוי. נטען כי שטח הדירות הממוצע שנקבע, גדול יחסית, וכי אף מסיבה זו ראוי לאפשר גמישות בנוגע למספר יחידות הדיור וכן נמסר כי גם הוועדה המקומית תומכת בהסרת המגבלה. צוין בהקשר זה, כי קיימת סתירה בין מס' הדירות המופיע בנספחי הבינוי למס' יחידות הדיור המצוין בהוראות התכנית, שהנו גדול יותר וכי יש לתקן את הנספחים בהקשר זה, שכן תקנון התכנית קובע כי נספחי הבינוי מחייבים בנוגע למספר יחידות הדיור.

38. עו"ד חפץ טען כנגד היקף הנסיגה שנקבע בקומה השביעית של הבניינים. נטען כי התכנית קובעת נסיגה של 4 מ' בקומה זו, בעוד תכנית האב אפשרה גמישות של עד 2 מטרים במידת הנסיגה. צוין כי חובת הנסיגה יוצרת מגבלה מיותרת על שטחן של דירות הפנטהאוז בבניינים, ובפרט בהתייחס לתנאי המגרש של המתנגד.

39. נטען כנגד ההוראה שסטייה מעקרונות האדריכלות שנקבעו בתכנית, תהווה סטייה ניכרת וכנגד הכללת הוראות מפורטות כגון הוראות בנושא פיר המעלית, אוורור החניונים, וכד' בהוראה זו. נטען כי די בקביעה שהוראות אלה מחייבות ואין מקום לקבוע אותן כסטייה ניכרת, שמשמעותה הנה צורך בהכנת תכנית חדשה על מנת לערוך שינויים בתכנון המפורט בנושאים כגון פיר המעלית. בנוסף, הוצע לקבוע הוראות אלה כהוראות מנחות ולא מחייבות וזאת על מנת לבטל את הצורך בפרסום הקלה בעניינן.

40. נטען כי הוראות התכנית אינן מאפשרות הקמת מפרסות סוכה, המתאימות לאופי השכונה. כן נטען כי יש להסדיר את נושא מרפסות הזיז, ולאפשר אותן ללא תוספת שטחים ובנוסף נטען כי יש לאפשר בתכנית את הגמישות שתכנית האב מאפשרת בנושא קווי הבניין ולהרחיק את חדרי השנאים מהמגרשים הגובלים בשצ"פ.

41. המתנגדת רוחמה פרנקל, המתגוררת בשכונה מזה 7 שנים, מסרה כי בשנים האחרונות כבר מתרחש בשכונה תהליך של ציפוף. גב' פרנקל ציינה כי ההערכה שהיקף המימוש של התכנית הנו 50% אינה סבירה וכי אחוז המימוש, יהיה נמוך ביותר ולא יעלה על 20%, וזאת, בין היתר, לאור העובדה שרבים מהבניינים הקיימים הורחבו כבר בפועל ואינן מהוות תמריץ לשינוי המוצע.

42. נמסר כי הבניין ברחוב אלכסנדריון 11, המצוי בשלבי בנייה, מציג בינוי שאינו כולל שטחים ירוקים, אלא שטחי חניה, כניסה לבניין וחדרי אשפה, כי הוא מוקף בחומות ואינו תורם לרחוב. בנוסף טענה הגב' פרנקל כי השבילים שבין הבניינים שייכים לדיירים, וכי אי הסדרה של מעמדם הציבורי, תוביל לבעיות ולסכסוכים. הגב' פרנקל חזרה על  הטענה כי אין לבטל את התכנית התקפה, וצינה כי במידה ולא ניתן יהיה להרחיב את הדירות הקיימות, הדירות לא ימכרו למשפחות חדשות, אלא ליזמים בלבד. בנוסף נטען כי קיימות בעיות תנועה וחניה באזור, וכי התושבים נאלצים לחנות על המדרכות מחוסר ברירה.

43. עו"ד גיטליץ, ב"כ בעלי זכויות בשתי דירות ברחוב אלכסנדריון וברחוב טוביה, שבתחום תכנית 101-0110510, מסר כי המתנגדים אינם מתנגדים לתכנית לפינוי-בינוי, אלא לביטול הזכות להרחבת הדירות על פי התכניות התקפות. נטען כי התכנית סותרת את המדיניות שנקבעה בתכנית האב גוננים, למרות הנאמר בדברי ההסבר, כי היא תואמת את תכנית האב וכי בנקודה זו התכנית הינה מטעה.

44. עו"ד גיטליץ פירט בדבר הפגיעה הנגרמת למרשיו עקב ביטול האפשרות להרחיב את דירותיהם על פי התכנית התקפה. נמסר כי הדירה מצויה ברחוב אלכסנדריון וכי היא נקנתה על בסיס האפשרות להרחיב את הדירה. כן נמסר כי הליכי הוצאת ההיתר בוועדה המקומית נמשכו למעלה משלוש שנים וכי שתי דירות אחרות בבניין כבר הורחבו.

45. בהתייחס לדירת מש' כלפא מרחוב טוביה, נמסר כי הנה בבעלות משפחה בעלת ילדים, שאחד מהם בעל צרכים מיוחדים וצוין כי מדובר בדירת 60 מ"ר, שנרכשה לאור המידע לפיו ניתן להרחיבה. נמסר כי השכנים בבניין מתנגדים לפינוי בינוי וכי מסיבה זו, מימוש הזכויות בהתאם לתכנית דנן אינו אפשרי, אולם לאור ביטול התכנית התקפה, אף האפשרות להרחיב את הדירה הקיימת, אינה עומדת עוד בפני הבעלים. בנוסף לטענות שהועלו, התייחס עו"ד גיטליץ לס' 6.15 להוראות התכנית העוסק בתשלום היטלי השבחה ואמר כי על הועדה הוועדה המקומית לפעול לביטול החיוב בהיטל השבחה, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

46. מר יצחק שוורץ הצטרף לטענות וציין כי בבניין שבו נמצאת דירתו, דייר המתנגד לתכנית הפינוי בינוי ואף אינו יכול להרחיב את דירתו לאור ביטול התכנית התקפה ואולם בסופו של דבר, על אף שלא יוכל להרחיב את דירתו כלל, יחויב הדייר בתשלום היטל השבחה.

47. הגב' אני נחמני מרחוב טוביה, אמרה כי היא אינה מעוניינת בתכנית לפינוי בינוי. הגב' מסרה כי היא מתגוררת במקום זה  48 שנים, וכי במהלך תקופה זו בנה נרצח ובסמוך לביתה הוקמה פינת הנצחה לזכרו. הגב' נחמני הבהירה כי היא אינה מסכימה לתכנית פינוי בינוי שתחייב אותה לעזוב את ביתה ואת הקרבה לאתר ההנצחה.

48. חיים תם מרחוב טוביה 6, מסר כי הגן הקיים בשכונה הינו מוזנח, וכי קיימת בעיה משמעותית בתשתיות הקיימות בשכונה. בהמשך העלו תושבי השכונה המתנגדים טענות נוספות כלפי התכנית והצטרפו לטענות שהועלו ע"י שי ברנץ ומאיה בן שושן. ציון נחום מסר כי קיימת בעיית תנועה וחניה ברחוב טוביה, וכן נמסר כי קיימת בעיה בניקוז מי גשם וביוב בשכונה. נטען כי בית ספר קשת הקיים בשכונה הינו בית ספר על אזורי, וכי רחוב הגישה אליו אינו ערוך לעומס התנועה הנגרם בעטיו וכן נטען כי קיימים עומסי תנועה חמורים ברחוב בשעות הבוקר. אבי נחמני ציין כי זיהה את הפוטנציאל הגבוה של השכונה אולם כעת הרשויות חומסות את התושבים.  מוטי מועלם, מרחוב טוביה 8,  מסר כי קיימת התנגדות כוללת של התושבים לתכנית, וכי התכנית תגרום לעושק התושבים.

49. לטענות בנושא התחבורה והתשתיות, הצטרפו גם שי מימרן מרחוב טוביה 8, אשר מסר בנוסף כי התכנית הינה דרקונית וכי התושבים לא יודעו בדבר קיומה. כן נאמר כי הבניינים הגבוהים הינם אסון בשכונה. גבי ספייב מסר כי הוא מתגורר בשכונה למעלה מ-40 שנה וטען כי התכנית אינה מציעה דבר שיגרום למימושה. אברהם שלמה מסר כי כל משפחתו גרה בשכונה וטען כי התכנית לוקחת את בתי התושבים ומבטלת את האפשרות להרחיב את הדירות, וכן נאמר כי יש להבהיר לתושבים מה התכנית מציעה, וכי הצעה של בית תמורת בית לא תביא למימוש התכנית.

50. שמעון בייגן מרחוב טוביה, מסר כי הוא מתגורר בשכונה חמש שנים. מר בייגן ציין כי הרחיב את דירתו וכי הוא מצר על שכניו שלא יוכלו להרחיב את דירותיהם לאור ביטולה של התכנית התקפה. בנוסף לטענה זו ולטענות נוספות שהועלו ע"י מתנגדים אחרים, נאמר כי מדובר בשכונה מקסימה ובעל אופי, שהדלתות בה פתוחות, שהתכנית מנסה להפוך לשכונה של מגדלים. כן נאמר כי תכנית המגדלים  לא תמומש. עוזי בראשי מרחוב אלעזר בן יאיר, טען כי התכניות אינן מתייחסות לנושא הנגישות.

51. שושנה סעדו, מרחוב קנאי הגליל, מסרה כי בחרה להתגורר בשכונה, לאור מאפייניה וכי כעת חייה עתידים להשתנות. נטען כי קיימים עומסי תנועה חמורים ברחוב, כי המדרכות צרות וחסומות, כי אין גנים ציבוריים בשכונה ואין גם גני ילדים ובתי ספר. נטען כי ראשית יש לדאוג לצרכי התושבים הקיימים, לרבות צרכי האוכלוסייה המבוגרת ולדאוג לשיפור חייהם כבר עתה במקום להנחית על השכונה תושבים חדשים. שושנה בורוכוב, דיירת עמידר, מסרה כי מתנגדים רבים לא ידעו על הישיבה המתקיימת כיום ועודד גרינברג מרחוב קנאי הגליל, טען כי השכונה מתפתחת מעצמה ללא צורך בתכניות וכי היא אינה ישימה, בשל התשתיות שאינן מספקות ובשל העובדה שהתושבים אינם מעוניינים בה. צוין כי התכנית 'תתקע' את ההתפתחות הטבעית של השכונה לשנים רבות.

52. שגב יוסף, מרחוב אלכסנדרון 7, טען כי הוא אינו מעוניין בפינוי בינוי, כי המגדלים הנבנים הם ככלובים וכי התכנית נועדה לפנות את התושבים הוותיקים מהמקום. עוד נטען כי התכנית תבטל את השבילים הציבוריים הקיימים באופן שלא ניתן יהיה להיכנס לבתים וכן נטען כי קיימות בעיות תנועה ליד בית הספר.

53. קארן גולדמן טענה כי התכנית תגרום לירידה באיכות החיים של התושבים. צוין כי לא כל המשפחות בירושלים הן משפחות גדולות הנדרשות לדירות גדולות וכי התכנית מציעה דירות גדולות בלבד. נטען כי קיימות בשכונה דירות קטנות, שלא רבות כמותן בעיר וכי התכנית תגרום לביטולן.

54. אשר בלישה, המתגורר בשכונה מאז שנות ה-50, טען כי רוצים לזרוק את התושבים הוותיקים מהשכונה, וכי הוא לא מוכן לעזוב את השכונה. יעקב יפת, מסר כי הוא הרחיב את דירתו לפי התכנית המאושרת, וכי לא יעזוב את דירתו. בנוסף נטען כי אין בשכונה שטחים ירוקים ומוסדות חינוך וכי התכנית מציעה בינוי המזכיר גטו. אהובה מלמד ביקשה להבהיר את התכנון ברחוב ניתאי הארבלי, וציינה כי התכנית קודמה מבלי ליידע את התושבים.

55. אסף מועלם, מסר כי הוא גדל בשכונה, ציין כי תושבי השכונה אינם מסוגלים להרים בעצמם פרויקט  בהתאם למוצע בתכנית, וכי מסיבה זו, מימוש התכנית יקודם ע"י יזמים שיעשקו את התושבים. כן נטען כי התכנית תפגע בתושבים מבוגרים מכיוון שתגרום להוצאתם מדירותיהם.

56. אביבה אלקלעי טענה כי העירייה אינה משקיעה בתשתיות בשכונה וכי היא מתנגדת לתכנית. אהרון אלה חזר על הטענה שהתכנית נולדה בלא שיתוף הציבור. צוין כי מימוש התכנית תלוי ברצון התושבים ועל כן אין מקום לחששם של התושבים. יחד עם זאת, נאמר  כי יש מקום לבצע הליך נוסף של שיתוף ציבור ולעריכת תיקונים בתכנית.

57. אפרים קישטו טען כי התשתיות בשכונה בעייתיות וכך גם איכות חיים. נאמר כי ציפוף צריך להיעשות באופן שונה מזה שנעשה בעניינינו וכי אישור התכנית יהווה בכייה לדורות. גאולה אלה מרחוב אלעזר בן יאיר, מסרה כי היא תושבת השכונה מזה  30 שנה וכי היא מתנגדת לתכניות. נמסר כי תושבי השכונה הנם אנשים טובים וכי קיימת בה תחושה של קהילה, צוין כי השכונה הינה פנינה בירושלים, כי ראוי לשמר אותה,

58. לאחר שמיעת ההתנגדויות, ובכלל זה התנגדויות התושבים שהוגשו ללא תצהיר חתום ע"י עו"ד, התייחסו מגישי ויזמי התכנית לטענות שהועלו.
    נציג הועדה המקומית, מר אמנון ארבל, מסר כי עיריית ירושלים הנה גם מגישת התכניות וכי התכניות תואמות את תכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים. מר ארבל אמר כי מימוש התכנית צפוי להיעשות בהדרגה ולאורך שנים. כן צוין כי אף השינויים הנובעים מהתכנית, בהתייחס לנשואי התנועה התחבורה ולנושאים החברתיים שהועלו, יהיו הדרגתיים וכי במהלך תקופה זו, ישתפרו גם התנאים הסובבים ויאפשרו את מימוש התכנית. צוין כי בעת הכנת תכנית האב, נבחנו חלופות רבות להתחדשות עירונית בשכונה, בניהן תכנון מגדלים תוך איחוד וחלוקה ונמצא כי הליך ההתחדשות העירונית המוצע בתכנית, במגרשים הקיימים, יאפשר הימנעות משינויים דרמטיים ושמירה על המרקם של השכונה, לצד היתכנות מימוש גבוהה.

59. צוין כי התכנית נשענת על תשתית הכבישים הקיימת וכי תשתית זו יכולה לשאת גם את עומס התנועה העתידי, זאת בהסתמך על התחבורה הציבורית באזור ועל קווי הרק"ל שיבוצעו במהלך העשור הקרוב, וכן לאור הפיתוח תחבורתי האזורי בהתאם לתכניות שכבר אושרו ועומדות בפני ביצוע, בעיקרו ביצוע המשך כביש 4 דרומה. צוין כי פיתוח הכבישים הראשיים באזור, עתיד להקל על העומס הנגרם מתחבורה החוצה את השכונה על מנת להמשיך דרומה ובנוסף נאמר כי צפויים שינויים ושיפורים של התשתית התנועתית הקיימת בשכונה עצמה. 

60. צוין כי פקקים בשעות העומס קיימים בכל שכונות העיר ולא בשכונת גוננים לבדה, וכי מערכת הכבישים העירונית צפויה ליתן מענה ראוי בנושא זה. עוד נאמר כי ייחודו של הליך ההתחדשות המוצע הנו באפשרות להקימו במגרשים בודדים ולאפשר לדיירים עצמם להחליט באם לממש את הבינוי המוצע וזאת בהתחשב במכלול המרכיבים ובכלל זה מרכיב הישימות הכלכלית. צוין בעניין זה כי נושא הישימות הכלכלית נבחן לעמקו וכי נפחי הבנייה נמצאו ישימים מבחינה כלכלית ומאפשרים בינוי בהיקפי בנייה מקובלים בעיר ירושלים, ולא במגדלים המחייבים את שינוייה של הפרצלציה הקיימת.

61. נציג הועדה המקומית, מר אמנון ארבל, עדכן בהמלצת הועדה המקומית בעניינן של התכניות. ראשית צוין כי היקפי הבינוי אינם שונים מהותית מהיקפי הבינוי המקובלים בעיר וכי אף ללא אישורה של התכנית, ניתן היה להקים באזור בינוי בהיקף של 6-8 קומות ו-249% בנייה, בהתאם לתכנית המתאר 2000. עוד נאמר כי מדובר בשכונה מרכזית הנמצאת בטבורה של העיר, המשורתת היטב מבחינה תחבורתית וצוין כי התכניות הוכנו תוך דיונים רבים וחשיבה רבה.

62. נמסר כי הכנת תכנית האב לשכונה אינה חריגה ואינה ייחודית וכי עיריית ירושלים מקדמת כ- 20 תכניות לשכונות בירושלים וכי בכוונתה לקדם תכניות נוספות לכלל השכונות בעיר. כן נמסר כי מדיניות התכנון העירונית הנה ציפוף העיר פנימה, כי שכונת גוננים הנה אחת השכונות שנמצאו כמתאימות לציפוף וכי בהתאם לזיהוי זה, מקודמות תכניות להתחדשות עירונית בגוננים, קריית היובל, עיר גנים וקריית מנחם.

63. נמסר כי נערכו לפחות 15 כנסי תושבים וכי המנהל הקהילתי היה שותף בתכנון. צוין כי במהלך תקופת התכנון, הייתה תחלופה גבוהה של העוסקים במלאכה, אולם לא ניתן לטעון שלא נערך שיתוף. צוין בהקשר זה, כי המנהל הקהילתי אינו נוהג באחריות כשהוא מעלה את הטענה שלא נערך שיתוף ציבור וכי במקום לעשות כן, עליו לקדם תכניות להתחדשות ופיתוח, התורמות לשכונה, בשיתוף עם העירייה. בנוסף צוין כי תושבים רבים תומכים בתכנית ועוד צוין, בהתייחס לנושאים התנועתיים, שהועלו בדיון, כי תכנון הרכבת הקלה ואף תכנון וביצוע הארכת כביש 4 דרומה, מקודמים.

64. מר ארבל התייחס לטענות בנושא המחסור בשטחים ציבוריים בשטחים פתוחים ובגני משחקים בשכונה והציג מצגת להמחשת דבריו. הוצג מכלול השטחים המיועדים לצרכי ציבור והשטחים הפתוחים הקיימים והמתוכננים בשכונה, בהם פארק גוננים העומד בפני ביצוע וצוין כי הפארק נמצא במרחק הליכה של 7 דקות מכל מקום בשכונה. לסיכום נאמר כי תשתית השטחים הציבוריים הנה מספקת וכן נאמר בהקשר זה כי עמדת הועדה המקומית הנה שאין לקבוע את פיתוח קמפוס גוננים כתנאי למתן היתרי בנייה.

65. נמסר כי בחירת המתחמים נעשתה באופן אקראי וצוין כי ממילא ניתן להגיש תכניות העומדות בעקרונות תכנית האב בכל תחומי תכנית האב. בהתייחס לסוגיית ביטול התכניות התקפות, צוין, כי המלצת הועדה המקומית בעניין זה הנה להוסיף בהוראות התכנית סעיף המאפשר את הרחבת הדירות הקיימות בהתאם לזכויות המאושרות. בהתייחס לטענות בנוגע לחזית המסחרית ברחוב יהודה הנשיא, נאמר כי מדובר בחזית מסחרית, המאפשרת שטח מסחרי מצומצם לצורכי השכונה בלבד וכי החזית המסחרית במיקום זה נכונה גם לאור העובדה שמדובר בחללים במפלס הרחוב, הפונים אל רחוב ראשי ואינם מאפשרים יצירת מגורים איכותיים בם.

66. נמסר כי הועדה המקומית קבלה את טענות עו"ד גיטליץ בנוגע לביטול תכנית 4565/ א התקפה וכי היא ממליצה לאפשר הוצאת היתרים להרחבת הדירות הקיימות מתקפה. בנוסף נאמר, בהתייחס לחששם של התושבים כי יפונו מבתיהם, כי אין כוונה כזו וממילא אין בסמכותה של התכנית לעשות כן. צוין כי התכנית אך מאפשרת את זכויות הבנייה שנמצאו כמתאימות הן מבחינת הבינוי הראוי באזור והן מבחינת ישימותן הכלכלית ואינה מחייבת את הקמת הבינוי שהיא מאפשרת. בהתייחס לדרישות שהועלו, לקביעת שלביות ותנאים לפיתוח והקמה של שטחים ציבוריים שונים, בתוך תחומי התכניות וסביבן, נאמר כי אין לכרוך את הפיתוח בהקמת הבינוי למגורים וכי בבעיות שבשכונה יש לטפל בנפרד. כן צוין כי ככל שתהיה דרישה להקמת מבני ציבור, הם יוקמו בהתאם לביקוש.

67. נציג חברת מוריה, מר עמית פוני התייחס אף הוא לטענות ומסר כי גם במידה וקיימות אי הסכמות, הרי שאלה אינן מבטלות את העובדה שנערך שיתוף ציבור. מר פוני הציג נתונים מסקר שנערך ע"י ארגון מוזאיקה ברחוב טוביה ומסר כי 36% מהתושבים שהשתתפו בסקר, תומכים בהריסת הבניינים הקיימים ובבניית בניינים חדשים במקומם, 43% היו מעדיפים שהביצוע יהיה ע"י רשות עירונית או ממשלתית ו- 35% מהתושבים מוכנים לשמוע הצעות מיזמים. צוין בעניין זה כי נערכו פניות של תושבים מאזורים אחרים בשכונה, שביקשו להיכלל בתכניות.

68. בהתייחס לדרישה לפתח את קמפוס גוננים ושטחים ציבוריים אחרים בשכונה, צוין, כי בהתאם להחלטת ממשלה בעניין זה, הוקצה תקציב לפיתוח התשתיות הציבוריות בשכונה, ובכלל זה טיפול ברצועת השצ"פ לכל ארכה, הנגשת פארק גוננים וטיפול בקמפוס גוננים.

69. יועץ התנועה של התכניות, אייל קראוס, מסר כי נערך בה"ת המתייחס לתוספת 3,700 יח"ד ל- 3,000 יח"ד הקיימות בשכונה בשלב תכנית האב. צוין כי הבה"ת העלתה ישימות לתוספת הדירות הכוללת המוצעת, בכפוף להמשך פיתוח המערכת התחבורתית העירונית, ובכלל זה עידוד תחבורה ציבורית וקידום תכנון וביצוע של קווי הרכבת הקלה. כן צוין כי תכנית האב התייחסה לאזור כאל אזור ממותן תנועה.

70. צוין כי התכניות הוכנו על פי עקרונות תכנית האב ויוצרות מענה משולב הכולל שיפור של חתכי הרחוב, מתן עדיפות לרוכבי אופניים והלכי רגל, ויצירת פתרונות חנייה. הודגש כי יש לבחון את היבטי התנועה בהתייחס למצב המתוכנן ולא למצב הקיים וצוין כדוגמא כי כיום מתבצעת חנייה ברחוב אלעזר בן יאיר בשני צדי הרחוב, אולם בעתיד, לאחר הכנסת החנייה הפרטית אל תחום מגרשי המגורים, תהייה חנייה בצד אחד של הרחוב בלבד ויתפנה מרחב תנועה גדול יותר בשטח הנותר. הודגש כי הכנסת החנייה אל תחום המגרשים מייצרת מענה מסוים לעומס על הרחובות ובנוסף צוין כי מערך התנועה בטוביה שופר, באמצעות טבעת תנועתית של כלי רכב שאינה קיימת כיום ולבסוף צוין כי את הרחובות יש לפתח במקטעים.

71. שמאי התכניות, יריב סוקרון, ציין כי התכנית הנה בעלת ישימות כלכלית גבוהה, זאת, בין היתר, לאור העובדה שניתן לממש את הבינוי המוצע בה במסגרת המגרשים הקיימים, ללא תלות של דיירים בדיירים אחרים לצורך המימוש. כן צוין כי דיירים שיבנו יהיו פטורים מהיטלי השבחה. הוסבר כי המודל המוצע הוא שהביצוע ייעשה ע"י יזמים וכי החישוב כולל את עלויות הפינוי של הדיירים למשך שנתיים. צוין כי היקפי הבנייה שבתכנית מבוססים על תמורה של דירה אחת גדולה ועוד דירה קטנה לכל דייר, כי מודל זה מחשיב רווח יזמי של 20-25% וכי מודל זה רווחי גם לדיירים וגם ליזם. לשאלת נציגת לשכת התכנון, הושב כי במידה והתושבים עצמם יהיו היזמים, תהיה התמורה לדיירים גבוה ה יותר ותעמוד על כ-3 יח"ד.

72. לאחר שמיעת התייחסויות מגישי התכניות, חזרו חלק מהמתנגדים על טענותיהם. מר שי ברנץ ציין כי המינהל הקהילתי מעוניין התחדשות עירונית ובציפוף, אולם זאת רק ככל שמדובר בתכניות ההולמת את ציפיות ורצונות התושבים והביא כדוגמא את תמיכת המינהל הקהילתי ביוזמת תושבים ממעגלי יבנה, בהקשר זה. צוין כי עיקרה של ההתנגדות עוסק בהיבטי המרחב הציבורי, וכן נאמר כי המינהל הקהילתי מסייע בידי תושבים מתנגדים לתכנית ולא מעודד אותם להתנגד.

73. גדי אורבך התייחס להערכת השמאות וציין כי ישנה סתירה בין נתוני ההערכה השמאית. עוד נאמר כי המינהל הקהילתי הנו נבחר ציבור שיש לו אחריות כלפי הציבור ולא כלפי עיריית ירושלים.

74. עו"ד קובי בן צבי ציין כי אישור התכנית יביא לסיטואציה של קיפאון תכנוני, שבה מחד לא יורחבו הדירות הקיימות ומאידך לא ימומש הבינוי המוצע בתכניות אלה. כן צוין כי מסקנות הבה"ת אינן מוטמעות בתכניות ובעיקר בנושא החנייה. עו"ד ענר חפץ ביקש כי יובהר בפרוטוקול שהאחריות לביצוע השצ"פים הנה של עיריית ירושלים וכי במידה והאחריות לביצוע השצ"פים אינה של העירייה, הרי שאלה לא יפותחו ויסכלו את מימוש הפרויקט.

75. לאחר שמיעת הדברים, החליטה הועדה לשוב ולדון בדיון פנימי על מנת לקבל החלטה בעניינן של התכניות. התכנית מובאת לדיון לצורך קבלת החלטה כאמור.

הוחלט

התכניות הינן תכניות להתחדשות עירונית בשכונת גוננים בירושלים, המאפשרות תוספת משמעותית של יח"ד במרכז העיר, לצד חידוש המרקם העירוני הקיים והתחדשות השכונה. הועדה סבורה כי התכניות מספקות מענה ראוי לצרכים עירוניים ומקומיים כאחד ומאפשרות ציפוף מידתי ומאוזן, לצד חידוש התשתיות הפיסיות ומערך שטחי הציבור בשכונה. התכניות משקפות את עקרונות תכנית האב לשכונת גוננים, שנערכה בראייה כוללת, תוך בחינת כלל ההיבטים הנובעים מציפוף השכונה ומתוות מסגרת תכנונית כוללת לפינוי בינוי במתחם קנאי הגליל ואלכסנדריון, בהתאם לתכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים. הועדה סבורה כי התכניות יוצרות תשתית ראויה למרקם עירוני אינטנסיבי ואיכותי, וזאת תוך התייחסות להיבטים אדריכליים-עיצוביים ולהיבטים הנוגעים לתשתית צרכי הציבור והתנועה במתחם. כן סבורה הועדה כי התכניות הנן תכניות ישימות, שמימושן יתבצע בתחומי החלקות הקיימות, בכפוף לרצונם של התושבים וביוזמת התושבים עצמם. לאור זאת, מחליטה הועדה לאשר את התכניות, בכפוף למפורט להלן.

1. ראשית, תתייחס הועדה לטענה כי הציבור לא היה שותף בהכנת התכניות. הועדה דוחה טענה זו. בעת הדיון נמסר ע"י נציג הועדה המקומית ונציג מוריה, כי במסגרת הכנת תכנית האב, כמו גם במסגרת הכנת התכניות המפורטות, נערך הליך נרחב של שיתוף ציבור, על ידי עיריית ירושלים, משרד השיכון והרשות לפיתוח ירושלים. במסגרת זו התקיימו ישיבות עבודה משותפות רבות וכן כנסים בהם לקחו המנהל הקהילתי ותושבי השכונה חלק פעיל, וזאת עד לגיבוש התכנון הסופי.

2. בהמשך לאמור, תציין הוועדה כי מאפיין בולט וייחודי של תכנית האב ושל התכניות נשואות הדיון, הנו האפשרות לבצע פינוי בינוי נקודתי, ללא איחוד וחלוקה, בתחומי החלקות הקיימות, וביוזמת התושבים עצמם. לאור מאפיין זה, התכניות תהיינה ניתנות למימוש אך ורק במידה והתושבים עצמם יהיו מעוניינים במימושן. עוד יצוין בעניין זה, כי האפשרות לממש את התכניות במסגרת מגרשים בודדים, על פי הפרצלציה הקיימת, וללא איחוד וחלוקה, אינה מצב שגור בתכניות להתחדשות עירונית, הכרוכות במקרים רבים באיחוד וחלוקה מחדש על פני מתחמים גדולים, תוך התוויה מחדש של המרקמים העירוניים הקיימים. הועדה סבורה כי יתרונן הגדול של התכניות, כאמור, הוא שמימושן אינו מותנה בהליכים כאלה, ויכול להיעשות במידות קטנות ובאופן מדורג התואם את רצון התושבים ואת הפיתוח העירוני באזור. 

3. הוועדה תציין כי הזכויות שמקנות התכניות, מאפשרות לדיירי המתחמים לחדש את סביבת מגוריהם ולשפרה, בהתאם לרצונם. יצוין כי בכל מקרה, התושבים אשר לא יהיו מעוניינים במימוש הזכויות הניתנות מכוח התכניות, אינם מחויבים במימושן. עוד תציין הוועדה כי, בהתאם לתיקונים שיפורטו בהחלטה זו, התכניות אינן פוגעות בזכויות קיימות מכוח תכניות מאושרות, ואינן מבטלות את האפשרות לממשן, ככל שזה יהיה רצון התושבים.

4. באשר לטענה כי המתחמים נבחרו באופן שרירותי, ולטענה כי הבחירה במתחמים אלה תגרום לפגיעה במתחם הכלוא בין המתחמים, תציין הוועדה כי היא מקבלת את ההסבר שניתן על ידי נציג הוועדה המקומית, לפיו המתחמים נקבעו באופן מדגמי, משיקולים של סבירות מימוש גבוהה, כי מדובר בתכניות המתחמים הראשונות אשר נועדו ליישם את עקרונות תכנית האב וכי צפויות תכניות נוספות במתחמים אחרים בתחום תכנית האב ובנוסף וכפי שיפורט בהמשך, יצוין כי הבנייה במתחמים אלה אינה גורמת לפגיעה בלתי סבירה במתחם הכלוא בין המתחמים נשואי התכניות. הוועדה תציין כי תכנית האב מאפשרת גם פינוי בינוי עצמאי, באמצעות הגשת תכניות מפורטות למגרשים בודדים, וכי היתרון הטמון בתכנון במתחמים על פני תכנון מגרשים בודדים, הינו ההתייחסות לתשתיות הציבוריות בתחומן.

5. הוועדה תציין כי אופי התכנון יביא לכך שמימושו יקרום עור וגידים לאורך זמן, ולא ייעשה בהינף אחד. כן יצוין כי במהלך המימוש המקומי וההדרגתי המתאפשר בתכניות, אכן צפויים להיווצר מצבים, בהם מתחמים שנבנו עומדים לצד מתחמים ובניינים שבעליהם בחרו שלא לממש את הבינוי המוצע. הועדה תציין כי הבינוי המותווה בתכניות, מייצג את היקפי הבינוי שנקבעו במרקמים עירוניים בתכנית המתאר 2000, המהווה את מדיניות התכנון העירונית, וכי הנו שגור בעיר ירושלים. עוד יצוין כי מצבים שבהם מוקם הבינוי המתאפשר בתכניות לאורך זמן, תוך יצירת שינויים בבינוי בין מגרשים סמוכים, מהווים פועל יוצא של השינויים במדיניות התכנון העירונית, וכי מצבים אלה שגורים גם במקומות אחרים בעיר ואף מטעם זה נדחית הטענה.

6. באשר לטענה כי יש להכין תכניות לפינוי בינוי באזורי מצוקה כגון קטמון ח' ט' ומעגלי יבנה, ולא למתחמים נשואי התכניות, תציין הועדה כי הליכי התחדשות עירונית מקודמים באזורים שונים ברחבי העיר, ולא רק באזור גוננים. הליכים כאמור מקודמים הן במתחמי שיכונים מאסיביים, כגון המתחמים שהוצגו ע"י המתנגדים, והן במרקמים המאפשרים ציפוף מתון יחסית, כמו בתחום התכניות נשואות דיון זה. כך למשל, בשכונות קטמון ח-ט מקודמת תכנית אב להתחדשות עירונית ביוזמת משרד השיכון, ואף במעגלי יבנה נבחנות האפשרויות לקדם תכנון כאמור. בנוסף יצוין כי במקביל לכך, מקודמים הליכי התחדשות עירונית גם במתחמים אחרים בעיר, אשר נבנו לפני עשורים, בסטנדרטים שהיו מקובלים בעבר ואינם מקובלים כיום. מתחמים אלה יכולים לשאת צפיפות גבוהה יותר, המתאימה לאמות המידה התכנוניות ולצרכים העירוניים כיום, והינם נדרשים מאין כמותם לפיתוח ולהתחדשות. הועדה סבורה כי ראוי ונכון לקדם הליכי התחדשות עירונית בכל מקום בו הם נדרשים ומתאימים, ועל כן נדחות הטענות בעניין זה.  

7. בהמשך לאמור, הועדה תציין כי אזור גוננים כולו סומן בתכנית המתאר 2000 כאזור המיועד להתחדשות עירונית וזאת, בין היתר, בהתחשב במצבם הפיסי של המרחב הציבורי ושל המבנים הקיימים באזור ובפוטנציאל הבינוי הגבוה, המאפשר תוספת משמעותית של יח"ד במרכז העיר, אשר אין להפריז בחשיבותה. הועדה תציין כי התכניות עוסקות במתחם קנאי הגליל ובמתחם אלכסנדריון ואינן עוסקות במתחמים אחרים וכי קידום תהליכי התחדשות עירונית חשוב גם במתחם קנאי הגליל וגם במתחמים האחרים שצוינו, ללא תלות בניהם.

8. הועדה דוחה את הטענה כי התכניות אינן בעלות היתכנות כלכלית וכי על עיריית ירושלים לערוך הערכה שמאית עדכנית טרם אישורן. ראשית, כפי שנמסר ע"י מגישי התכנית, התכניות מבוססות על בדיקות כלכליות ושמאיות, והיקפי הבנייה שנקבעו, מסתמכים בין היתר על בדיקות אלה. בהתאם למידע שנמסר לוועדה, המודל הכלכלי שנבחן מתבסס על ביצוע שייעשה ע"י יזמים, הכולל, בין היתר, עלויות פינוי ודיור חלופי לשנתיים, לצורך מימוש התכניות. היקפי הבנייה שבתכנית מבוססים על תמורה של דירה אחת גדולה ועוד דירה קטנה לכל דייר, מתוך חישוב רווח יזמי של 20-25%. כפי שנמסר לוועדה, מדובר במודל המאפשר רווחיות לדיירים וליזם כאחד, והוועדה התרשמה כי קיימת אפשרות גבוהה למימוש התכניות המבוססות על מודל זה. עוד יצוין בהקשר זה, כי נמסר לוועדה בעת הדיון, כי במצב שבו הדיירים עצמם הינם היזמים, התמורה לכל דייר צפויה להיות גדולה אף יותר.

9. כעת תתייחס הועדה לטענות בנוגע למחסור בשטחי הציבור בתחומי התכניות ובסביבתן ובנוגע לכך שהתכניות עוסקות בצורך העירוני של תוספת יח"ד בעיר בלבד ולא בצרכים שכונתיים, כגון טיפול בתשתיות, בתחבורה, ובשטחים הציבוריים. הועדה דוחה טענות אלה. ראשית, הועדה השתכנעה כי אין מחסור אמיתי בשטחים המיועדים לצרכים ציבוריים בשכונה. הועדה השתכנעה כי תשתית שטחי הציבור השכונתית, והיקף השטחים המיועדים לשטחים פתוחים וגינות ציבוריות, הנם מספקים וכי אף מערכת השטחים הציבוריים מסביב לשכונה, מאפשרת מענה נוסף לצרכים בתחומים אלה. כן השתכנעה הועדה כי התכניות משפרות את התשתית התנועתית הקיימת וכי בהסתמך גם על השיפורים המתוכננים במערכת התנועתית העירונית, כמפורט להלן, מדובר בתשתית נאותה.

10. הועדה תציין כי במסגרת תכנית האב נערכה פרוגרמה כוללת לכל השכונה, במסגרתה נבחנו השטחים הציבורים הקיימים בשכונה. במסגרת בחינה כוללת זו, נמצא כי תשתית צרכי הציבור הקיימת בשכונה הינה מספקת, ומתאימה גם להיקף אוכלוסייה גדול יותר. עוד יצוין כי במסגרת זו לא נמצא צורך ספציפי בתוספת שטחים לצרכי ציבור ובשטחים מבונים בתחום בנייני המגורים לצרכים ציבוריים, כנטען. הוועדה תציין כי תכנית האב הנה תכנית לפינוי בינוי במגרשים בודדים, הנשענת על המתווה השכונתי הקיים ועל כן כמעט ולא ניתן להוסיף במסגרתה שטחים ציבוריים פתוחים חדשים. יחד עם זאת יצוין כי תכנית האב התוותה מערך נהיר ושלם של שטחים פתוחים, הנשען ברובו על השטחים הפתוחים הקיימים וכי הפתרון בנושא זה מרכב מפיתוח השטחים הציבורים השכונתיים הקיימים ומפיתוח שטחים ציבוריים נרחבים בשולי השכונה. יצוין, בהקשר זה, כי פארק הצבאים הסמוך, הנו פארק גדול ומשמעותי, העתיד לתת מענה משמעותי לצורך בשטחים פתוחים בשכונה, כמו גם פארק המסילה ופארק גוננים שבמזרח שכונת גוננים וכי פיתוחם עומד על הפרק כבר בשלב זה, כפי שייאמר בהמשך. הועדה סבורה כי מדובר במענה ציבורי הכולל שטחים נגישים איכותיים ומספקים בסביבה שהנה עירונית במהותה, ועל כן נדחית הטענה. 

11. מעבר לכך. הועדה תציין כי ההחלטה לקדם את תכנית האב במתכונת של התחדשות עירונית הממומשת במגרשים הקיימים, ולא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה תוך הקצאת שטחים לצרכי ציבור, נבעה מהרצון לשמור על רוח המקום ומהרצון להימנע מפגיעה בסיכויי המימוש של התכנית. כפי שצוין לעיל, הועדה סבורה כי בתחום השכונה כמו גם בתחומי התכניות נשואות התכנית, קיימים שטחים ציבוריים מספקים, וכי ניתן לנצלם באופן יעיל יותר מאופן ניצולם כיום. עוד תציין הוועדה כי ככל שיעלו בעתיד צרכים ציבוריים נוספים, ניתן יהיה לספק אותם במסגרת השטחים החומים הקיימים, שהיקפם, כאמור, גדול, ובמסגרת פרויקטים גדולים המתוכננים בשכונה, הכוללים תוספת של שטחים חדשים לצרכי ציבור.

12. הועדה דוחה, בהקשר זה, את הבקשה לתכנון מפורט של קמפוס גוננים במקביל לתכניות המתחמים דנן ולהתנות את מימוש התכניות בפיתוחו. הועדה סבורה כי תכנית האב קבעה עקרונות מנחים לתכנון הקמפוס, וכי תכנונו המפורט אינו מעניינן של תכניות אלה. הוועדה סבורה כי ראוי לקדם את התכנון המפורט של הקמפוס בהתאם למכלול השיקולים העירוניים הנוגעים לפיתוח שטחים ציבוריים באזור גוננים ובעיר כולה. יצוין בהקשר זה, כי התכניות מוסיפות יח"ד בהיקף מתון, שמימושן ייעשה בהדרגה ולאורך שנים, והוועדה סבורה כי הצורך בעיבוי ובפיתוח הקמפוס, אינו צורך בוער המחייב קביעתו כתנאי להוצאת היתרי בנייה במתחמים. יחד עם זאת, תציין הועדה כי נמסר ע"י נציג מוריה בעת הדיון שבהתאם להחלטת הממשלה בעניין זה, אושר תקציב לפיתוח שטחים ציבוריים בשכונה ובכללם שטח הקמפוס.

13. באשר לטענת התושבים, לפיה נדרשים שטחים פתוחים נגישים מפותחים בסמיכות לבתי המגורים, בנוסף לגינות ופארקים גדולים, וכן בנוגע לבקשה לשנות את שלביות הביצוע שנקבעה בתכניות על מנת להבטיח את הקמת השטחים הפתוחים, תציין הוועדה כי שטחים פתוחים כאמור קיימים בשכונה ובמתחמים עצמם. התכנית מסדירה את מעמדם הציבורי ואף קובעת את שלביות הקמתם. הוועדה סבורה שקביעת הוראות מחמירות יותר מאלה שנקבעו בעניין זה, תפגע באופן משמעותי בסיכויי המימוש של התכנית, וכי סעיף 7 להוראות התכנית, הקובע את הצורך בפיתוח השצ"פים בתחום התכניות, כתנאי לאישורן של מעל 100 יח"ד, הנו מספק. הועדה תציין, כי לאור דברי נציגי הועדה המקומית בדיון, סביר שפיתוחם של חלק משמעותי של השטחים הפתוחים, ייעשה עוד טרם הקמת הבינוי המוצע בתכנית. הועדה מקבלת גם את ההתנגדות בעניין טעות הסופר שיש לערוך בס' 7.1.1 להוראות התכניות בשתי התכניות בעניין זה ומבהירה כי תנאי להיתרי בנייה שמעל 100 יח"ד, הנו פיתוח השצ"פים כאמור, ולא כפי שנכתב.