קבלת המפתח לדירה חדשה מקבלן היא רגע משמעותי, אך לא פעם דווקא לאחר הכניסה לדירה מתחילים להתגלות ליקויים: רטיבות, סדקים, בעיות בריצוף, ליקויי איטום, תקלות במערכות הדירה או פערים בין מה שהובטח בהסכם ובמפרט לבין מה שנבנה בפועל.
חוק המכר (דירות), התשל”ג–1973, מעניק לרוכשי דירות הגנות משמעותיות במקרים אלה. עם זאת, כדי לשמור על הזכויות ולהגדיל את הסיכוי לקבלת תיקון או פיצוי ראוי, חשוב להתנהל נכון כבר מרגע קבלת המפתח ואף קודם לכן.
מהו ליקוי בנייה ומהי “אי-התאמה”?
המונח הנפוץ הוא “ליקוי בנייה”, אך חוק המכר (דירות) משתמש בעיקר במונח “אי-התאמה”. בהתאם לחוק, אי-התאמה יכולה להתקיים, בין היתר, כאשר הדירה או דבר המצוי בה שונים מהמפרט שנמסר לרוכש, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה. האחריות עשויה לחול גם על ליקויים שמקורם בתכנון, בביצוע או בחומרים שבהם נעשה שימוש.
ליקויי בנייה יכולים להתבטא ברטיבות ובכשלי איטום, סדקים, ליקויי ריצוף וחיפוי, בעיות בצנרת ובניקוז, ליקויי אלומיניום ונגרות, כשלים במערכות שונות בדירה ועוד. לצד אלה קיימות גם אי התאמות שאינן בהכרח “פגם” בבנייה: למשל, כאשר מידות, שטחים, פתחים, הצמדות או פריטים בדירה אינם תואמים את המפרט או את התוכניות שעל פיהם נרכשה הדירה.
בחלק מהמקרים ניתן לתקן את הליקוי בפועל. במקרים אחרים, כגון סטייה מסוימת בשטח או בתכנון שאינה ניתנת לתיקון מעשי, הסעד המתאים עשוי להיות פיצוי כספי בגין ירידת ערך.
תקופת הבדק ותקופת האחריות – לא מדובר רק ב”שנת בדק“
טעות נפוצה היא לחשוב שהקבלן אחראי לליקויים רק במהלך השנה הראשונה. בפועל, חוק המכר קובע תקופות בדק שונות בהתאם לסוג הליקוי, ולאחר כל תקופת בדק חלה תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים.
לפי ההסדר הקיים בחוק, תקופות הבדק כוללות, בין היתר: שנתיים לליקויים במוצרי מסגרות ונגרות ולליקויי ריצוף וחיפוי פנים; שלוש שנים לליקויים במכונות ודוודים, בפיתוח החצר ובמערכות בידוד תרמי; ארבע שנים לכשלים בצנרת ולאיטום; חמש שנים לסדקים מסוימים ברכיבים שאינם נושאים; שבע שנים להתנתקות או התפוררות של חיפויי חוץ; ושנה לאי-התאמה אחרת שאינה נכללת בקטגוריות המיוחדות. לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות בת שלוש השנים.
בתקופת הבדק האחריות מוטלת, ככלל, על המוכר, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש. בתקופת האחריות נדרש הרוכש להוכיח כי מקורו של הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. החוק כולל גם הסדר מיוחד לאי התאמות יסודיות הנוגעות ליציבותו ולבטיחותו של המבנה.
קבלת הדירה מהקבלן – כיצד נכון להתנהל?
ההתנהלות בנוגע לליקויי בנייה אינה מתחילה רק ביום שבו מתגלה רטיבות בקיר או אריח מתנתק. כבר בשלב מסירת הדירה חשוב לפעול באופן מסודר וליצור תיעוד שיוכל לסייע לרוכש בהמשך.
לפני קבלת החזקה, יש לוודא כי הדירה ראויה למגורים וכי ניתן לאכלס אותה כדין. במידה וסוכם עם הקבלן כי יתקיים מעמד טרום מסירה (בדיקה מקדימה בסמוך למועד המסירה) יש לוודא כי הקבלן ממלא פרוטוקול טרום מסירה בו הוא מציין את כל הליקויים שהתגלו בדירה. במועד המסירה מומלץ לבצע בדיקה יסודית של הדירה, ואף להיעזר באיש מקצוע מטעם הרוכש. יש לבחון לא רק את איכות הגמר הנראית לעין, אלא גם את התאמת הדירה לתוכניות ולמפרט המכר, את הריצוף והחיפויים, החלונות והדלתות, הכלים הסניטריים, מערכות החשמל והמים, החניה, המחסן והצמדות נוספות שנרכשו.
כמו כן, במעמד המסירה יש לערוך פרוטוקול מסירה מפורט. חשוב לרשום בו כל ליקוי או אי-התאמה הנראית לעין, ולא להסתפק באמירות כלליות כגון “תיקוני צבע” או “השלמות”. מומלץ לצלם את הליקויים ולשמור העתק חתום של הפרוטוקול. פרוטוקול המסירה הוא מסמך חשוב, אך הוא אינו סוף פסוק – ליקויים רבים, כגון רטיבות, בעיות איטום או כשלים במערכות, עשויים להתגלות רק לאחר מגורים בדירה.
בסמוך לקבלת הדירה מומלץ לבצע בדק בית מקצועי. חוות דעת של מהנדס יכולה לאתר ליקויים שאינם גלויים לרוכש שאינו בעל ידע מקצועי, להשוות בין הביצוע בפועל לבין התוכניות, המפרט והתקנים, ולהעריך את הדרך והעלות הנדרשות לתיקונם. כאשר קיימת אי-התאמה שאינה ניתנת לתיקון ועשויה לגרום לירידת ערך, ייתכן שיהיה צורך גם בחוות דעת שמאית.
לאחר הכניסה לדירה חשוב להמשיך לתעד. בכל פעם שמתגלה ליקוי חדש יש לצלמו, לתעד את מועד גילויו ולהודיע עליו לחברה בכתב. מומלץ לרכז את הפניות בדואר אלקטרוני או בדרך אחרת שמאפשרת להוכיח את תוכנן ואת מועד מסירתן, ולשמור את כל ההתכתבויות, התמונות, פרוטוקולי הביקור ומסמכי התיקון. כאשר מדובר בליקוי שמתפתח עם הזמן, כגון רטיבות או סדקים, תיעוד לאורך תקופה עשוי להיות משמעותי במיוחד.
יש להימנע ככל האפשר מהסתפקות בשיחות טלפון עם מנהל העבודה או מחלקת השירות. כאשר ליקוי ניתן היה לגילוי בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש, החוק קובע מגבלת זמן למסירת הודעה עליו; כאשר מדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה, יש למסור הודעה בתוך זמן סביר לאחר גילויו. לכן קיימת חשיבות לפנייה מסודרת ובכתב ולא להמתנה עד לסיום “שנת הבדק”.
לאחר מסירת ההודעה יש, ככלל, לאפשר לחברה הזדמנות נאותה לבדוק את הליקויים ולתקנם בתוך זמן סביר. מומלץ לתעד כל ביקור של נציגי החברה ובעלי המקצוע מטעמה – מתי הגיעו, מה בדקו, איזה תיקון בוצע והאם הבעיה נפתרה. אם אותו ליקוי חוזר לאחר התיקון, יש לתעד גם זאת ולהודיע לחברה מחדש.
אין משמעות הדבר שהרוכש מחויב לאפשר ניסיונות תיקון ללא סוף. כאשר ניתנו לחברה הזדמנויות סבירות והליקויים אינם מתוקנים כראוי, כאשר היא מתנערת מאחריות או כאשר ליקוי חוזר פעם אחר פעם, יש לבחון מעבר לשלב של דרישה משפטית מסודרת.
חושב לדעת, כאשר לא מדובר במקרה דחוף, ביצוע תיקונים עצמאיים לפני שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לטפל בליקוי, עלול להקשות בהמשך על בירור האחריות ועל דרישת הפיצוי ולהוות הזדמנות של הקבלן להתחמק מאחריות לליקוי.
לכן, כבר ממועד קבלת הדירה כדאי לשמור במקום אחד את הסכם המכר, המפרט הטכני, תוכניות המכר, תוכניות השינויים, פרוטוקול המסירה, חוות הדעת המקצועיות, התמונות וכל ההתכתבויות עם החברה. מסמכים אלה מהווים את הבסיס לבחינת זכויות הרוכש אם הטיפול בליקויים אינו מסתיים בהצלחה.
מתי מגיעים לשלב התביעה?
כאשר החברה לא מתאמת מועד לתיקון הליקויים, כאשר החברה מתנערת מאחריותה לליקויים או לאי ההתאמות, כאשר התיקונים לא בוצעו כראוי, ניתן לשקול הגשת תביעה.
לפני הגשת התביעה מומלץ שעורך הדין יעבור על הסכם המכר, המפרט והתוכניות, חוות הדעת המקצועיות, פרוטוקול המסירה וכל ההתכתבויות עם החברה. במקרים המתאימים נשלח תחילה מכתב דרישה מפורט, המעמיד את החברה על הליקויים, אי ההתאמות, הפיצוי הנדרש והמועד האחרון לטיפול.
בתביעה עצמה ניתן, בהתאם לנסיבות ולראיות, לדרוש את עלויות תיקון הליקויים, פיצוי בגין ירידת ערך, הוצאות נלוות הנדרשות לביצוע התיקונים, ולעיתים גם פיצויים נוספים כגון דיור חלופי ועוגמת נפש. סוג הפיצוי וגובהו תלויים בטיב הליקויים, בחומרתם ובנזק שהוכח. הפסיקה הכירה הן בפיצוי בגין עלויות תיקון והן, במקרים המתאימים, בירידת ערך ובעוגמת נפש.
במהלך ההליך עשויה החברה להגיש חוות דעת מומחה מטעמה, ובמקרים רבים בית המשפט ממנה מומחה מטעמו כדי לבדוק את הדירה ולהעריך את הליקויים ואת עלויות תיקונם. מסיבה זו יש חשיבות גדולה לכך שהתיק ייבנה נכון כבר מתחילתו ושהטענות המשפטיות וחוות הדעת המקצועית יתאימו זו לזו.
מדוע חשוב לערב עורך דין כבר לפני הגשת התביעה?
תביעת ליקויי בנייה אינה מבוססת רק על השאלה האם קיימת רטיבות או האם הריצוף בוצע בצורה לקויה. יש לבחון גם מה הובטח בהסכם ובמפרט, מה מחייבים התקנים והדין, באיזו תקופת אחריות נמצא כל ליקוי, כמה הזדמנויות ניתנו לחברה לבצע תיקונים, האם קיים תיעוד לפניות הרוכש לקבלן ומהם הסעדים שנכון לדרוש.
עורך דין העוסק בתחום יכול לבחון את התמונה המשפטית במקביל לבדיקה ההנדסית, להכווין את אופן ההתנהלות מול החברה, לשמור על תיעוד נכון, למנוע טעויות שעלולות לפגוע בתביעה בהמשך, למנוע מרוכש להגיש תביעה שאין לה היתכנות ובמקרים מסוימים אף להשיג פיצוי מסוים ללא צורך בהליך משפטי.
חשוב גם להיזהר מחתימה על כתבי ויתור או סילוק שעליהם מנסים קבלנים להחתים רוכשים כתנאי לביצוע תיקונים. חוק המכר קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הרוכש, וביחס לחוזים שעליהם חל ההסדר שנכנס לתוקף ביולי 2022, ויתור על זכויות בגין ליקויי או אי התאמה שנדרש כתנאי לביצוע תיקונים בדירה בטל.
עורך דין ליקויי בנייה – משרד עורכי הדין אדם דניאלי
גילוי ליקויי בנייה בדירה חדשה אינו אומר שהצעד הראשון צריך להיות הגשת תביעה. דווקא התנהלות מסודרת – תיעוד הליקויים, קבלת חוות דעת מקצועית, פנייה בכתב ומתן הזדמנות נאותה לחברה לבצע תיקונים – עשויה להיות בעלת חשיבות מכרעת בהמשך.
כאשר החברה אינה מתקנת את הליקויים, כאשר ניסיונות התיקון נכשלים או כאשר קיימות אי־התאמות משמעותיות שאינן ניתנות לתיקון, יש לבחון את האפשרות לדרוש פיצוי ולנקוט הליך משפטי.
משרד עורכי הדין אדם דניאלי מעניק לרוכשי דירות ליווי וייצוג משפטי בגין ליקויי בנייה ואי התאמות, החל מבחינת הסכם המכר, המפרט והתוכניות וחוות הדעת ההנדסית, דרך ניהול ההתנהלות מול החברה היזמית וניסוח דרישה מסודרת, ועד להגשת תביעה וניהול ההליך המשפטי. במסגרת הטיפול נבחנת גם הכדאיות המשפטית והכלכלית של ההליך, במטרה לבחור בדרך הפעולה המתאימה לכל מקרה ולפעול למיצוי זכויותיו של הרוכש.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר.
