מספר היחידות למגורים בנחלה צפוי להשתנות, כיצד לקבע את דמי הרכישה? עו"ד ארז גיל

מספר יחידות המגורים בנחלות, משקי עזר ונכסים במגזר הכפרי, 
צפוי להשתנות בחודשים הקרובים עד כשנה, 
כיצד ניתן לקבע את "דמי הרכישה" (ההיוון), למשך שנה לפחות לפי שווי נוכחי !

חושבים למכור / לרכוש בעסקת נטו ! / להוון  - בשנה הקרובה, מתלבטים, 
רוצים למכור חלק מהנחלה ולהישאר עם מלוא הזכויות ויותר, רוצים למכור מגרש / בית לפיצול ובכספי המכירה לממן את "דמי הרכישה", היוון חלקת המגורים באופן שיעלה את שווי הנחלה
פנו אלינו בהקדם !

עו"ד ארז גיל 
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה –מקדמת במרץ תיקון לתמ"א 35 (ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי), אשר יגדיל את מספר יחידות המגורים שניתן יהיה לבנות במגזר הכפרי תוך דגש על נחלות. מדובר בשינוי שצפוי להתממש במסגרת השנה הקרובה ! 

המנגנון המוצע בשינוי, מנחה את מוסדות התכנון, בבואם לדון בתוכניות לשקול היבטים מרכזיים כמו סוג הישוב ומאפייניו הייחודיים. 

תמ"א 35 קבעה היקף יחידות דיור מירבי לקיבוצים ומושבים (לוח 2). ויחידות קטנות (צמודות דופן לאחד הבתים, שאינן נספרות).

בתיקון הצפוי, ביטול לוח 2 לתמ"א, צפוי לגדול מספר היחידות לצפיפות מותרת של 4-10 יחידות לדונם במרחב הכפרי. 

בישוב קטן – עד 1,800 תושבים (רוב המושבים בישראל), תותר תוספת של כ- 500 יח"ד. 
ביישוב בינוני - מעל 2,001-3,000 תושבים, תותר תוספת של בין 1,000 – 500 יחידות (קיימים מושבים בודדים כאלו לדוגמה במכרז הארץ, במושב בית יצחק שבשרון כ – 2,140 תושבים). 

ככלל, יישוב כפרי מוגדר – כישוב שאוכלוסייתו מונה עד 5,000 נפש.

עיקרי המתווה כפי שפורסמו בחודש יוני 2023 ע"י מינהל התכנון קובעים – צפיפות שונה בין דגמי יישובים ומיקום גאוגרפי: 
ביישוב קטן (דגם 8) 0-2,000 נפש - הצפיפות תהא 6-8 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 4-6 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 3-4 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.

ביישוב בינוני (דגם 7), 2,001-3,000 נפש - הצפיפות תהא 8-10 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 6-8 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 4-6 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.

ביישוב גדול (דגם 6) 3,001-5,000 נפש - הצפיפות תהא 8-10 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 6-8 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 6-8 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.

יישובים קהילתיים, בניגוד למושבים וקיבוצים, יוגדרו מראש כישובים מדגם בינוני ויעברו לדגם הגדול על פי החלטתם והחלטת המועצה האזורית.

ואילו במושבים, שרובם מסוג דגם קטן, במנגנון המוצע בתיקון 5, יוכלו לקבוע את אופיים ודמותם העתידית. במרכז הארץ לא יתאפשר מעבר מדגם קטן לדגם בינוני.

המנגנון המוצע, מספק שתי אפשרויות למושבים צמודי עיר – שמירה על צביונם כישובים כפריים – דגם קטן ובינוני. או מעבר דגם, שישנה את אופיים ויעביר אותם לישוב עירוני בצפיפות בהתאם.

במרחב הכפרי במרכז הארץ, תקבע צפיפות מקסימאלית אפשרית ואילו, ככל שמתרחקים לפריפריה, תקבע צפיפות מינימאלית.

המועצה הארצית קבעה עקרונות ברורים, וחשובים, בדגש על – שמירה על אופי המושבים החקלאיים ותפקודם לחקלאות, ערכי השטחים הפתוחים והחקלאות. הנוף והמורשת. ציפוף בתוך השטח למגורים, חיזוק הרב דוריות ועידוד תמהיל אוכלוסייה, ויחידות. 

מדובר בשינוי דרמטי, בתמיכת משרדי הממשלה, יש אומרים שמדובר בשינוי מיוחל ומבורך ויש שכבר מבינים, שמדובר בשינוי המרחב הכפרי שעלול לעלות את התשלומים שישולמו לרשות מקרקעי ישראל בדמות, "דמי רכישה" – היוון עבור שווי חלקת המגורים בנחלה ומשקי העזר.

כיום, תשלום "דמי הרכישה" לרשות מקרקעי ישראל גבוה מאוד ונובע בעיקרו, מאישור תוכניות ליחידה רביעית, בית שלישי במושבים, המהווה גורם מכריע לעליית השווי לצורך חישוב התשלום הצפוי של "דמי רכישה" בעת הוצאת השומה ע"י רשות מקרקעי ישראל. 

בשומות דמי רכישה מחשבים את שווי חלקת המגורים (חלק מהמשבצת הצהובה / כולה), על פי תוכניות תקפות ובתוספת פוטנציאל (כיום 2 בתים + יחידת סמך ופוטנציאל לבית נוסף).

אם בעבר, מקדם שווי היחידה הרביעית חושב לדחייה בת מספר שנים, והקטין למעשה, את השווי החייב בשומת "דמי הרכישה", כיום, מושבים ומועצות רבות מקדמות במרץ אישור תוכניות ליחידה רביעית והמקדם לחישוב משתנה בהתאם. 

לגורמים אלו, יש להוסיף, את העיכובים שחלים ברשות מקרקעי ישראל ממועד החתימה על ההסכם / בקשה להיוון ועד קבלת השומה ולכן קיים ערך עליון לסיום מהיר של התהליך.

השינוי הדרמטי החל במכתב ששלח ראש רשות מקרקעי ישראל, מר יעקב קוינט, לממשלת ישראל, במסגרת הצעת הרשות לתוכנית חרום וצעדים דחופים להסרת חסמים.

הדבר מצביע על "הרוח הנושבת" ברשות מקרקעי ישראל לעיבוי הבנייה.

להצעת הרשות קדמה תוכניתו של משרד הפנים ברשות שרת הפנים לשעבר, איילת שקד, להסרת מגבלות שונות על הבנייה במרחב הכפרי, לעדכן את מדיניות הציפוף במושבים ובקיבוצים. 

יש מי שגרס כי תוכניתו של משרד הפנים, מסתמנת כצעד אמיץ, ואפילו הכרחי למרחב הכפרי, וכחלק מהמאמץ הלאומי הכולל להוספת יחידות כתוכנית חירום.

תוכנית משרד הפנים לביטול הגבלת מכסות הבנייה בקיבוצים ובמושבים - 
לאחר שנים של קיפאון במרחב הכפרי, שסבל מיחס רע שנים ארוכות – תוכל להשיב את האיזון, הכבוד ואת הבנים למושבים ולקיבוצים, ותסייע בפתרון אחת הבעיות הלאומיות הבוערות ביותר : 

מצוקת הדיור במרחב האורבני אליו פונים בני המושבים והקיבוצים בהעדר פתרונות "מבית", ומעמיסים על המרחב העירוני ובלאו הכי מגדילים את הביקוש במקום שיישארו במרחב הכפרי.
להצעת ראש הרשות, ולתוכניתה של שרת הפנים לשעבר, אייל שקד, וכיום, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, השלכות דרמטיות על המגזר הכפרי.

מדובר בתוכנית שאם תתקבל ותאושר, תאפשר להוסיף יחידות דיור בהתאם לצפיפות של כ 4-10 יחידות לדונם, במגרשי מגורים רבים במרחב הכפרי. 

שינוי המרחב הכפרי
מדובר בהסרת חסם שישנה מקצה לקצה את חייה של האוכלוסייה המתבגרת במרחב הכפרי, וילדיהם, וכמובן, יגדיל את היצע יחידות המגורים עבור "דם חדש" וצעיר שיעבור לגור במרחב הכפרי. 

מדובר בשינוי עצום לבעלי נכסים רבים, ברובם, אוכלוסייה מבוגרת שבמקרים רבים זקוקה, ומשוועת, למקורות פרנסה ומחייה בכבוד. 

השינוי יסייע לאוכלוסיית המגזר הכפרי להגדיל את ההכנסה ולהזדקן בכבוד, בביתם שבמושב / בקיבוץ מבלי ש"ייפלו" חלילה, כנטל כלכלי על אוצר המדינה / ילדיהם ולא פחות חשוב, שיוכלו להזדקן בביתם ולא יאלצו למכור ולעזוב. 

שינוי שיאפשר להמשיך לגור במרחב הכפרי אותו פיתחו בעמל רב במשך שנים רבות, ועכשיו, מבקשים להזדקן בו בכבוד. 
שינוי שיאפשר למגזר שלם להימנע ממלחמות וסכסוכים בתוך המשפחה תוך אפשרויות מגורים של הילדים והנכדים ליד אוכלוסייה מתבגרת, תוך הנגשת אפשרויות המגורים לבנים לגור ליד הוריהם לעזור, ולסייע וכמובן, להצעיר את האוכלוסייה, תוך "ניצול" תא השטח בצפיפות גדולה יותר לדונם, ואפשרויות חלוקה צודקת ונכונה יותר בין הילדים והנכדים.
    

התנגדות פורום הערים העצמאיות 

חרף התמיכה הרחבה של גורמים רבים, ומשרדי ממשלה, יתכנו עיכובים וקשיים שעלולים להביא בסופו של יום לאישור מספר יחידות קטן מהצפוי, כך למשל, התנגדות חריפה מטעם פורום הערים העצמאיות.

במכתב שנשלח ביום 13/06/2023, לשר הפנים, משה ארבל, ולשר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, נכתב כי " ... פתיחת המגבלות של טבלה 2 בתמ"א 35, במטרה להגדיל, ואף להגדיל משמעותית, את מספר יחידות הדיור ביישובים הכפריים...נודעת השפעה ישירה ולעתים אף קשה ביותר על המגזר העירוני, ובמיוחד על הערים המוקפות ביישובים כפריים". 

הממשלה, והשלטון המקומי ובג"ץ כבר דנו בעבר מספר פעמים בסוגיה רגישה זו, ...., ורצוי לזכור כי העיקרון של שמירה והגנה על הריכוזים העירוניים של ישראל ומניעת אפשרות לפגיעה בהם התקבל אינספור פעמים בפסיקה".

"אליה וקוץ בה"

השינוי הדרמטי, יגרום בהכרח לעליית שווי חלקת המגורים ובכך להגדלה קיצונית בשווי ל"דמי רכישה", להיוון.

חברים, כולם, חושבים למכור / לרכוש בעסקת נטו ! / להוון, אין ספק, שעם כל ההתנגדויות יהיה מעניין ! יחד עם זאת, מי שישכיל ויערך מראש, צפוי לחסוך סכומים עצומים. 

יש פתרון שיכול לקבע עבורכם את "דמי הרכישה" / ההיוון למשך שנה לפחות. ולנסות ולהימנע מתוספת תשלומים גבוהה מאוד לאחר אישור הגדלת מספר היחידות.
פנו אלינו. בהקדם.

השמאי תומר ניר פז מעריך שאישור תוספת היחידות במגזר החקלאי צפויה להגדיל את התשלומים שיידרשו על ידי רמ״י באופן משמעותי לדוגמה –
לכל בית נוסף יתווסף לשווי חלקה המגורים סכום שנע במרכז הארץ בין 1.5-3 מ' ש"ח.
לכל יחידה צמודת דופן לבית עד כמיליון ש"ח
וליחידת גג כ-750 א' ₪.

יצויין כי עד היום מקדם הדחיה לפוטנציאל יחידה רביעית (בית שלישי בנחלה) היה דחייה של כ-3 שנים, ואילו יחידה חמישית (בית רביעי בנחלה) במושבים שטרם ניצלו את מלוא היחידות לפי לוח 2 היה בגבולות של 10 שנים (לדוגמא, מושב גבעת שפירא שבשרון). כך שבמידה ויאושר התיקון לתמ"א, זמן הדחיה עד למימוש התוכנית יקוצר משמעותית וכן אי הוודאות תקטן אף היא, לפיכך השווי יעלה משמעותית (כלומר שווי הנכס יעלה) ובגינו דמי הרכישה יעלו.

בעניין זה מוסיף השמאי תומר ניר פז ובצדק, כיום דמי הרכישה בנחלות מחושבים לפי 2 בתים צמודי קרקע ויחידה אחת צמודת דופן, ופוטנציאל לבית שלישי יחידה רביעית.

דחיה של עד 10 שנים ליחידה רביעית הינה תוספת שטחים אקו' של כ-70 מ"ר ואילו בצמצום הזמן ואי הוודאות התוספת לסה"כ השטחים שתחשב רמ"י יהיו כ-150-200 מ"ר אקוו'. כאשר השווי למ"ר במרכז הארץ נע בגבולות 12,000-15,000 ₪ למ"ר התוספת הינה בגבולות כאמור בין 1.5-3 מיליון שח.

לסיכום התוספת בגין דמי הרכישה צפויה להיות בין 0.5-1.5 מיליון ש"ח (כאמור מחושב כשליש מעליית הערך של הקרקע).


לסיום 
אנו מקווים שהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה תאשר הגדלה של מספר היחידות, חרף ההתנגדויות שמתעוררות, יחד עם זאת, לא "תצעד צעד אחד יותר מידי", תשמור הצביון הכפרי, באופן שהצפיפות תגדל ל – 4-8 יחידות צמודות קרקע לדונם ולכל היותר. 

ובנחלות, לכל היותר,  4 בתים בתוספת 4 יחידות צמודות דופן לבתים או 4 יחידות גג בשטח של כ – 100 מ"ר. 

נשאלת השאלה, כיצד תנהג רשות מקרקעי ישראל בסיטואציה של תמהיל יחידות הכולל יחידות גג בנחלות, שכן, לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, כיום, מחשבים ומשלמים "דמי רכישה" עבור צמודי קרקע ופוטנציאל לצמודי קרקע. האם יידרשו דמי היתר נוספים עבור יחידות גג, יחידות שאינן צמודות קרקע ?!

אנו מקווים שבעלי הנחלות כולם, וילידיהם ללא יוצא מהכלל, יבינו את "גודל השעה" ויפעלו באופן מידי, לקיבוע "דמי הרכישה" / ההיוון לשנה קדימה לפחות.

חושבים למכור / לרכוש בעסקת נטו ! / להוון - בשנה הקרובה, מתלבטים, 

רוצים למכור חלק מהנחלה ולהישאר עם מלוא הזכויות ויותר, רוצים למכור מגרש / בית לפיצול ובכספי המכירה לממן את "דמי הרכישה", היוון חלקת המגורים באופן שיעלה את שווי הנחלה.
פנו אלינו !

הכותב עו"ד ארז גיל - בעל ניסיון של שנים רבות בייצוג במושבים ובעלי נכסים במגזר הכפרי, דיני מקרקעין ותכנון ובנייה, ירושות, הסכמים בין יורשים, פיצולים מנחלות, היוון, "דמי רכישה", מכר ורכישה, המתמחים בעסקאות במגזר החקלאי, במגזר הכפרי, מושבים קיבוצים, מיסוי מקרקעין ומיסוי מכר נחלות, ועוד.

אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה או הבהרה בנושא. 
פנו אלינו לפגישת ייעוץ והיכרות.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.