מה מומלץ לבדוק לפני רכישת דירה?
לפני שאתם רוכשים דירה, עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין עורך בדיקות מקדמיות:
- בדיקת נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות של הדירה.
- במקרה של דירת צמודת קרקע יש לעיין בתשריטים ובמקרה של בית משותף יש לעיין בתשריט בית משותף, על מנת לבחון האם קיימות חריגות בנייה.
- בדיקת חובות ושיעבודים הרשומים על הדירה.
- עיון בהיתר בנייה וטופס אישור אכלוס ( טופס 4).
- בדיקה של סטאטוס הדירה – האם הדירה פנויה או מושכרת לצד ג'.
רכישת דירה יד ראשונה מקבלן
בטרם רכישת דירה ראשונה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין לשם קבלת ייעוץ משפטי, ניהול מו"מ מול עורך הדין המייצג את הקבלן, וכן ביצוע בדיקות מקדמיות כגון:
- קיומו של היתר בניה.
- אישור זכויות או נסח רישום מקרקעין.
- ליווי בנקאי של הפרויקט.
- בדיקת המפרט הטכני והתאמה בין ההסכמות שהתגבשו בעל פה בין איש השיווק של החברה (הקבלן) לבין הרוכש.
- מהם הביטחונות של הרוכש.
מומלץ לקבל ייעוץ וייצוג משפטי בטרם החתימה על הסכם הרכישה.
לתשומת ליבכם, עורך הדין אשר מייצג את הקבלן אינו מייצג את הרוכשים.
משרדי ייצג זוג ברכישת דירה מקבלן בפרויקט בצפון הארץ. כעבור מספר חודשים פנה אליי לקוח אחר לקבלת ייעוץ לאחר שחתם על הסכם רכישה מול הקבלן באותו פרויקט. במקרה שלו התעורר סכסוך בינו לבין הקבלן בנוגע למפרט הטכני, לאחר החתימה על ההסכם.
זוהי דוגמא קלאסית לחשיבות נטילת ייצוג עורך דין לבדיקת העסקה לפני החתימה על ההסכם מול הקבלן.
האם לחתום על זיכרון דברים?
במקרה שבו מצאתם דירה או נכס פוטנציאלי עבורכם, מומלץ לסכם בעל פה עם המוכר את התנאים המהותיים לביצוע העסקה כגון: שווי הדירה, מועד הפינוי, סכום התשלום הראשון במעמד החתימה על ההסכם.
עדיף שלא למהר ולחתום על זיכרון דברים, מאחר וברוב המקרים זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב.
עו"ד המתמחה במקרקעין אשר בודק את פרטי העסקה הנרקמת עלול לגלות מניעה משפטית ו/או תנאים אשר יגבילו את העסקה.
העברת זכויות ללא תמורה בין קרובי משפחה
בתנאים מסוימים ניתן להעביר דירה במתנה מיחיד לקרובו בפטור מתשלום מס שבח.
מקבל המתנה יחויב בתשלום חלקי של מס רכישה העומד על 1/3 מס רכישה בהתאם למדרגות המס.
במקרה שזו דירתו היחידה של מקבל המתנה, לא יחול מס רכישה.
על מנת למנוע "תרגילי מס" ולהגביל את מקבל הדירה במתנה במכירתה בפטור ממס שבח, נקבעה בחוק תקופת צינון. כלומר, מקבל המתנה נדרש להמתין 4 שנים מיום קבלת הדירה במתנה, לשם קבלת פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.
אם הדירה שימשה את מקבל המתנה למגוריו הקבועים, אז תקופת הצינון תהיה רק 3 שנים.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.