דגשים והיבטים מיוחדים בחוזה שכירות/ מאת עו"ד שרון עזרא
רובנו שכרנו, לפחות פעם אחת בחיינו, דירת מגורים. עסקת שכירות במקרקעין נראית לחלקנו פשוטה
וקלה. משכך, רבים לא נעזרים בעו"ד הבקיאים בתחום המקרקעין, ומסתפקים בהסכמי שכירות
סטנדרטים, חלקם לקוניים וחסרים, או שיש כאלה אשר מקבלים כמובן מאליו את הסכם השכירות אותו
הכתיב המשכיר .
הנסיון מראה, כי ניסוח לא נכון של סעיפים בהסכמי שכירות או העדר התייחסות לנושאים מסויימים
מהותיים עשוי לעורר מחלוקות רבות בתקופת השכירות .
במאמר זה אנסה להציג את ההיבטים והדגשים החשובים, אליהם כדאי לתת את הדעת בבואנו להתקשר
בהסכם לשכירות מקרקעין.
גובה דמי השכירות, תקופת השכירות ומנגנון ההצמדה
חוזה שכירות צריך לכלול, כמובן, את גובה דמי השכירות המשולמים, תקופת השכירות ואת תנאי
התשלום: האם התשלום משולם כל חודש בחודשו או מידי מספר חודשים, ובאיזה יום בחודש התשלום
יתבצע. כן יש להסדיר מראש את מנגנון ההצמדה של התשלום האם צמוד לדולר היציג או למדד -
המחירים לצרכן. לעניין זה, יש להגדיר מהו שער הדולר/ המדד הבסיסי, ומהו שער הדולר / המדד הקובע
במועד כל תשלום.
תקופת אופציה
אם ברצון הצדדים להעניק לשוכר אופציה לשכירות לתקופה נוספת, חשוב לציין כי האופציה היא זו של
השוכר ולא של המשכיר. על השוכר להודיע, זמן סביר )שיוגדר מראש בחוזה(, לפני תחילת האופציה, על
רצונו לממש את האופציה. נהוג לדרוש כי הודעה כזו תישלח בכתב מהשוכר למשכיר .
חשוב מאוד לסכם, כבר במועד כריתת הסכם השכירות, מה יהיה גובה דמי השכירות בתקופת האופציה.
שוכרים רבים לא דאגו מראש לקבוע בהסכם השכירות מה יהיה גובה דמי השכירות בתקופת האופציה,
וכעת, בבואם להודיע למשכיר על רצונם לממש את האופציה, הם נתקלים בדרישה מצד המשכיר להעלות
את גובה דמי השכירות, כתנאי למימוש האופציה. מקרים כאלו שכיחים במיוחד עתה, מאחר ומרבית
החוזים עד היום היו צמודים לדולר היציג, ועם שחיקתו של הדולר, מבקשים המשכירים לקבע את דמי
השכירות בשקלים, ולקבוע מנגנון הצמדה למדד המחירים לצרכן. הפערים בין שתי שיטות ההצמדה
עשויים להגיע להפרשים של מאות שקלים בחודש .
במקרים בהם לא קבעו הצדדים מראש מה יהיה גובה דמי השכירות בתקופת האופציה, ניתן, בהעדר
נסיבות סותרות אחרות, לפרש את החוזה בשני אופנים. בדרך הראשונה ניתן לומר, כי בהעדר הסכמה
מפורשת לגבי גובה דמי השכירות, אזי גובה דמי השכירות נתונים למו"מ בין הצדדים, ובהעדר הסכמה,
אזי אין גם זכות להארכת תקופת השכירות. פרשנות כזו יש בה כדי לעקר מתוכן את העובדה כי ניתנה
לשוכר אופציה להארכת השכירות. אפשרות שנייה היא, שבהעדר הסכמה לעניין גובה דמי השכירות, אזי
גובה דמי השכירות יהיו לפי "שווי שוק" או "דמי שימוש ראויים", דהיינו מחירי השכירות המקובלים -
בשוק לאותה הדירה. כמובן, שמהם גובה דמי השימוש הראויים הם פתח נוסף למחלוקת בין הצדדים.
בטחונות בהסכמי שכירות
מבחינת המשכיר, ערבות בנקאית, אוטונומית, הינה הבטוחה הטובה ביותר. ואולם, בדר"כ, ערבויות
בנקאיות אינן בטוחה מקובלת בעסקאות שכירות. ערבות בנקאית אוטונומית שקולה לכסף מזומן, שכן
המשכיר רשאי לממש אותה, באמצעות פנייה לבנק, ללא צורך להוכיח כי השוכר הפר את הסכם
השכירות.
בטחונות אפשריים אחרים הינם שטר חוב, חתום על ידי השוכר כעושה השטר, וחתום על ידי שני ערבים.
שטר חוב ניתן, במידת הצורך, למימוש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. בלשכת ההוצאה לפועל רשאי
השוכר להעלות טענות הגנה שונות, ובמקרים מסויימים, תינתן לו אפשרות להתגונן ואזי הסכסוך בין
הצדדים עובר להתנהל בבית משפט אזרחי, כמו כל תביעה כספית רגילה .
באופן דומה, שיקים שרשום עליהם "לבטחון בלבד" ניתנים אף הם למימוש רק באמצעות לשכת ההוצאה
לפועל. החסרון של שיק לבטחון לעומת שטר חוב הוא, שעל גבי השיק לא ניתן להוסיף ערבים שיבטיחו
את פרעון השיק. הבדל נוסף הוא, שאת הסכומים הנקובים בשטר החוב ניתן להצמיד לדולר או למדד
המחירים לצרכן, בעוד שהסכום הנקוב בשיק הינו סופי .
בנוסף ו/או במקום הבטחונות הנ"לב, ניתן לדרוש כי על הסכם השכירות יחתום ערב אחד או יותר, כערב
לביצועו של ההסכם. ערבות כזו איננה ניתנת למימוש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל אלא בדרך של
הגשת תביעה כספית כנגד הערב. ערבות כזו יכולה להיות מוגבלת בסכום ויכולה שלא להיות מוגבלת
בסכום .
הוצאות שוטפות הקשורות בהחזקת המושכר
יש לציין בהסכם השכירות כי חובתו של השוכר היא רק לתשלום הוצאות ומיסים אשר מוטלים מטבע ם
על מחזיקי מקרקעין ולא על בעלים, וקשורים בהחזקה שוטפת במקרקעין.
כך למשל, אם ועד הבית יחליט לשפץ את הבניין, הרי מדובר בהוצאה שאיננה שוטפת ועל בעל הבית
לשאלת בה.
תיקון נזקים וליקויים במושכר
הסכם השכירות צריך לקבוע כי השוכר אחראי לליקויים במושכר אשר נגרמו באשמתו. ליקויים שנגרמו
כתוצאה מבלאי סביר, הינם באחריות המשכיר.
ביטוח מבנה ותכולה
כדאי מאוד לקבוע מראש כי המשכיר יערוך ביטוח מבנה בגין המושכר, ורצוי לקבוע כי בביטוח כזה
תבוטל זכות השיבוב של חברת הביטוח נגד השוכר. תוספת זו תמנע מצב בו במקרה של אירוע ביטוחי,
שנגרם באשמת השוכר, לא תוכל חברת הביטוח לתבוע את השוכר בגין הנזק שגרם. לגבי התכולה, נהוג
כי השוכר אחראי לתכולתו, ואם הוא מעוניין לבטחה, עליו לעשות זאת באופן עצמאי.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.