בניה ונטיעה ללא רשות במקרקעי הזולת/ מאת עו"ד שרון עזרא

מה דינו של אדם, אשר פלש למקרקעין ללא אישור בעלי הקרקע, ונטע שם נטיעות או בנה שם
מבנים? האם במעשה זה רכש הפולש זכויות במקרקעין? האם הפולש זכאי לדרוש מהבעלים כי
ישיב לו את עלות ההשקעה בגין הנטיעות או המחוברים אע"פ שאלו נבנו או נטעו ללא רשות? -
להלן נתייחס להוראות החוק בעניין זה.

זכותו של בעל המקרקעין לבחור סילוק או השארת המחוברים-
חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 קובע כי במקרה בו אדם נטע נטיעות או בנה מבנים ללא היתר
או הרשאה מאת בעל הקרקע, אזי זכותו של בעל הקרקע לדרוש מהפולש להשאיר את
המחוברים/הנטיעות במקרקעין, או לסלקם ולהשיב את המקרקעין לקדמותם.

בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים עליו לפצות את הפולש לפי שווי ההשקעה בעת -
ההקמה או שוי השימוש לפי הנמוך. 

דרש בעל המקרקעין לסלק את המחוברים, והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל
המקרקעין לסלקם על חשבון המקים. לאחר סילוק המחוברים, יקבל הפולש לבעלותו את
המחוברים שסולקו. אם בעל המקרקעין הוא זה אשר סילקם, רשאי בעל המקרקעין להיפרע
מהם על חשבון המגיע לו בעד הסילוק.

אם בעל המקרקעין לא בחר, תוך 6 חודשים מיום שקיבל דרישה לכך מאת המקים,
לבחור באחת החלופות סילוק המחוברים או תשלום שווים, יראו את בעל -
המקרקעין כמי שבחר להותיר את המחוברים במקרקעין.

מחוברים שהוקמו במקרקעין לא מוסדרים-
מקרקעין בלתי מוסדרים הינם מקרקעין שלא נרשמו לאחר הסדר בלשכת רישום
המקרקעין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969 . לגבי
מקרקעין אלו, חל דין מיוחד במקרה של בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת.

חוק המקרקעין קובע כי במקרים כאלו זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר -
שווים ללא המחוברים, לפי שווי המקרקעין ביום התשלום, וזאת בתנאי שהתקיימו
שלושת התנאים הבאים :
א. המקים סבר, בתום לב, בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין.

ב. הסכום שהשקיע המקים בהקמת המחוברים עלה, בשעת השקעתם, על שווי
המקרקעין ללא המחוברים.

ג. רכישת המקרקעין לא תגרום לבעל המקרקעין נזק שאיננו בר פיצוי כספית.

ד. כל המיסים הכרוכים בהעברת הזכויות על שם המקים יחולו על המקים.

בע"א 596/76 ב. בע"מ נ. א.ט נפסק על ידי בית המשפט העליון,
כי המטרה בסעיף זה היא לאזן בין זכעות הבעלים על הקרקע וחובת הבעלים
שלא להתעשר על חשבון הזולת. שם נפסק, כי אין להגביל את זכותו של
"המקים" אך למי שהקים במו ידיו את המחוברים. אם בעל המקרקעין גילה את
המחוברים רק שנים לאחר הקמתם, כשהיה כבר סיפק בידי המקים למכור
ולהעביר אותם, והקונה החל כבר להחזיק ולעשות בהם שימוש, דין הוא
שזכויותיו של הבעל יעמדו לו כלפי הרוכש, במקום כלפי המקים, וזכויותיו של
המקים כלפי הבעל יעמדו לקונה במקום למקים.

האם על המקים לשלם לבעל המקרקעין דמי שימוש בגין התקופה בה עשה
שימוש במקרקעין ללא הרשאה?

בגין התקופה בה עשה המקים שימוש שלא כדין במקרקעין, יכול בעל המקרקעין
לדרוש דמי שימוש. דמי השימוש יכולים להתקזז מחובת בעל המקרקעין לשלם
למקים את עלות המחוברים, אם זה הראשון בחר לקיים המחוברים בידיו.

האם הפולש רכש זכויות קנייניות מכוח החזקתו במקרקעין?

כעקרון, אדם שפלש למקרקעי זולתו, בין שלא בידיעתם ובין בהסכמה
שבשתיקה, איננו רוכש זכויות קנייניות במקרקעין. לעיתים, ניתן לומר כי אנשים
אלו הינם ברי רשות במקרקעין, וכי רשות זו, שניתנה במפורש או בשתיקה,
בתמורה או שלא בתמורה, הינה זכות אישית שניתן לסיימה. השאלה אימתי ניתן
לסיים רשיון זה והאם ביטול הרשיון מצדיק מתן פיצויי תלויה בכל מקרה לגופו,
ומוסד זה, של רשיון במקרקעין ו/או ברי רשות במקרקעין הינו סבוך ומורכב,
ועליו ארחיב במאמר נפרד.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.