ביטול חוזה מכר מקרקעין מחמת הטעיה ואי גילוי עובדות / מאת עו"ד שרון עזר א

ביום 14.8.08 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון אשר דחה את הערעור שהגישו המערערים
בבקשה לאכוף את הסכם מכר המקרקעין שנכרת בינם ובין המשיבים. (ע"א 2496/06 סויסה נ.
חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ).

להלן עובדות המקרה:
ביום 22.12.04 חתמו המשיבים על זכרון דברים לפיו התחייבו למכור מגרש אשר בבעלותם לקונה.
מערער 1 שהינו מתווך במקרקעין, הוא זה אשר הביא את הקונה. בדיעבד התברר כי הקונה הוא בנה
של מערערת 2 . מערער 1 טען בפני המשיבים כי העסקה כלכלית ביותר מבחינת המשיבים, לנוכח
מצבו התכנוני של המגרש.

יום לאחר החתימה על זכרון הדברים, שוחחו המשיבים עם מתווך מקרקעין, אשר הביא לידיעתם כי
ביום שבו חתמו על זכרון הדברים, פורסמה בעיתון מקומי בבת ים כתבה לפיה הועדה המקומית
לתכנון ובניה של ת"א החליטה להפקיד תב"ע להקמת רובע מגורים על שטח בו מצוי, בין היתר,
המגרש שנמכר.

מיד עם היוודע להם האמור לעיל, התקשרו המשיבים למערער והודיע ל על ביטול הסכם מכר
המקרקעין. המערערים דחו את הודעת הביטול והגישו לבית המשפט המחוזי בקשה למתן פס"ד
הצהרתי לפיו ההסכם מחייב ובר אכיפה. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, וטען כי החוזה בטל
מחמת הטעיה שהטעה מערער 1 את המשיבים ולחילופין בשל טעות שטעו בה המשיבים ואשר היתה
ידועה למערער 1. בית המשפט קיבל את עמדתם העובדתית של המשיבים, לפיהם הם לא ידעו
אודות הפקדת התוכנית, בעוד שמערער 1 ידע.

בית המשפט הדגיש העובדה כי המשיבים הינם אנשים מבוגרים, שלא היו מיוצגים, בעוד שמערער 1
הינו מתווך ועיסוקו במקרקעין. עוד קבע בית המשפט כי אף שטעותם של המשיבים הינה טעות אשר
יש בה השפעה על כדאיות העסקה, אין מדובר ב"טעות בכדאיות העסקה", אשר כידוע איננה מהווה
עילה לביטול חוזה.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו המערערים ערעור לבית המשפט העליון.

טענות הצדדים בערעור
המערערים טענו כי עצם פרסום הכתבה בעיתון ממילא לא מהווה ראיה לתוכנה, כי משלב איש ור
התוכנית ועד שלב אישורה הסופי הדרך ארוכה, וכי המשיב 2 ידע כי יש תוכנית לשינויי ייעוד, אף כי
טרם אושרה.

עוד טענו המערערים, כי אם טעו המשיבים בדבר מצב התכנוני של המקרקעין, הרי טעות זו איננה
בשל מעשה מצד המערערים, וכי למערערים אין חובה לגלות למשיבים את המידע התכנוני. טעותם
של המשיבים, לטענת המערערים, היא טעות בכדאיות העסקה.

המשיבים טענו כי גם אם נמנעו מלב רר את המצב התכנוני, ויש בכך משום רשלנות מצדם, עומדת
להם הזכות לבטל את ההסכם משום שהסתמכו על מצד שווא הציג בפניהם המתווך.

פסק הדין בערעור בבית המשפט העליון
בית המשפט קבע כי המשיבים התקשרו בהסכם עם המערערים עקב טעות, שהיא תוצאה של
הטעיה שהטעה אותם המתווך.

בית המשפט ניתח את יסודות ס' 15 לחוק החוזים, המהווה עילה לביטול החוזה מחמת טעות: טעות
היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהוויתה ופעול ה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות
מדומה כזו העלולה לנקוט בפגם קוגניטיבי במרכב הרצייה;טעות צריכה להיות תוצאה של הטענה
שהטעה אותו הצד השני, או מי מטעמו; וכי קיים קשר סיבתי כפול בין הטעות וההתקשרות בהסכם
ובין ההטעיה לטעות.

בית המשפט קבע כי חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב בשלב ניהול המשא
ומתן. חובת גילוי מוטלת ביתר שאת על המוכר, שאצלו מרוכזים בדר"כ מידע רב יותר
בנוסף, בית המשפט קבע כי בהבדל מחובת גילוי הקומה "לפי הדין" או "לפי הנהוג", קמה גם חובת
גילוי "לפי הנסיבות" הספציפיות של המקרה.המערער 1, כמתווך, היה בעל יתרון על פני המשיבים,
זוג קשישים, אשר סמכו עליו וקמה לו חובה, מכוח הנסיבות, לגלות למשיבים את דבר הפקדת
תוכנית מפורטת על ידי הועדה המקומית. הפרה זו מגיעה כדי "הטעיה".

בהקשר לשאלה האם טעו המשיבים טעות בכדאיות העסקה, קבע בית המשפט העליון כי טעות
בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או ראוי לייחס לו סיכון כזה. טעות
שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיני המתקשר,
איננה טעות בכדאיות, גם אם יש לה השלכה כלכלית על שווי העסקה.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.