אילו בדיקות על רוכש לבצע בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין?/ מאת עו"ד שרון עזרא

עסקת מקרקעין הינה אחת העסקאות הגדולות, היקרות והמורכבות ביותר שאדם עושה בימי חייו. כגודל
העסקה, כך יכולה להיות גודל הנפילה.
אילו בדיקות על רוכש לבצע בטרם רכישת מקרקעין? אילו נושאים חשוב להקפיד עליהם בחוזה המכר?
להלן נפרט את הבדיקות הבסיסיות אותם יש לבצע בטרם התקשרות בעסקת מכר ונושאים חשובים שיש
להתייחס אליהם במסגרת ההתקשרות בעסקת מקרקעין.

בדיקת המצב הרישומי של המקרקעין
ראשית, יש לבדוק את המצב הרישומי של הדירה, דהיינו: האם הדירה רשומה בטאבו, או במנהל מקרקעי
ישראל, או בחברה המשכנת. מעיון בנסח הטאבו או אישור זכויות מהגופים הנ"ל ניתן ללמוד כמה דברים
בסיסיים: ראשית, כי המוכר הינו אכן הבעלים הרשום של המקרקעין. שנית, נוכל ללמוד משם את פרטי
הזיהוי של הנכס והצמידויות של הדירה. שלישית, נוכל ללמוד ממסמך זה האם על המקרקעין רשומה
משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא, האם רשומים עיקולים על המקרקעין, והאם ישנה התחייבות
סותרת אחרת לעסקה אותם אתם רוצים לבצע .
אם המקרקעין אינם רשומים בטאבו, מומלץ גם להוציא אישור מרשם המשכונות כדי לוודא שהמוכר לא
שיעבד את המקרקעין לאחר, ואישור על שיעבוד כאמור נרשם ברשם המשכונות .
אם הנכס רשום בטאבו, ניתן להזמין את תיק הבית המשותף )אם מדובר בדירה הרשומה בבית משותף(,
ולבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף והתאמתם למצב בפועל ולמצב התכנוני.
אם המצב הרישומי איננו תואם את המצב בפועל למשל: הבית הינו בית משותף אך איננו רשום ככזה -
בלשכת רישום המקרקעין )הטאבו(, יש לבדוק מה כרוך ברישום הבית ככזה. דוגמא נוספת: אם בטאבו
רשומה הדירה כדירה לה צמוד גג אך בפועל נבנתה תוספת בנייה על הגג, יש לבדוק אילו אמצעים יש
לנקוט בתיקון הרישום של הבית המשותף ומה העלויות הכרוכות בכך.

בדיקת המצב התכנוני של המקרקעין
יש לגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה כדי לבדוק את המצב התכנוני של המקרקעין, כגון האם יש -
זכויות בנייה נוספות, האם יש צווי הריסה על המקרקעין וכד'.
בועדה המקומית אף תוכלו לקבל מידע אילו מבנים תוכנית בניין העיר מאפשרת לבנות סמוך למקרקעין
אשר ברצונכם לרכוש, והאם למשל בשטח הפתוח הסמוך לבניין צפוי להיבנות גורד שחקים, גן ילדים או -
פארק ירוק.
בנוסף, יש לבדוק את התאמת היתר הבנייה שהוצא למקרקעין לבנוי בפועל. במידה וקיימת אי התאמה, יש
לבדוק האם ניתן, בדיעבד, להכשיר את חריגת הבנייה ומה העלות הכספית הכרוכה בכך. בהקשר זה
אציין, כי לענין זה, קיים הבדל ניכר בין מקרקעין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ובין מקרקעין בבעלות
פרטית. הכשרת חריגות בנייה, כאשר מדובר במקרקעין בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, עשויה להיות
כרוכה בעלויות כספיות ניכרות, שאינן קיימות במקרקעין אשר בבעלות פרטית .
בדיקות אלו מומלץ לעשות בליווי צמוד יחד עם שמאי מקרקעין.
בהקשר זה יש לשים לב, כי בדיקת המצב הרישומי בטאבו איננה מספיקה, וכי לעיתים המצב הרישומי לא
תואם את המצב התכנוני.

בדיקה פיזית של המקרקעין
בנכסים בנויים, ניתן להזמין מומחה אשר יאתר האם יש בעיות במקרקעין, כגון נזילות, סדקים, בעיות -
בצנרת, בעיות במערכת החשמל וכד'. יש חברות אשר מספקות, מעבר למידע ההנדסי אמור לעיל, גם
חוות דעת הכוללת אפיון של סביבת המגורים והשכנים )האם יש שכנים בעייתיים, האם יש סכסוכי
שכנים, קירבה של המקרקעים לשירותים מוניציפאליים שונים וכד'(, אומדנים של עסקאות מקרקעין
שבוצעו באזור ועוד.

משכנתאות
אם המקרקעין משועבדים בגין הלוואה שנטל המוכר, מומלץ כי התשלום הראשון יופנה לסילוק
המשכנתא, וכי רק לאחר סילוק המשכנתא ישולמו יתר התשלומים.

רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש
יש להקפיד כי מיד לאחר חתימת החוזה תירשם הערת אזהרה לטובת רוכש המקרקעין. מומלץ אף כי
התשלום הראשון ישאר בנאמנות עד לביצוע רישום כאמור. רישום הערת אזהרה ימנע מהמוכר לבצע
עסקה סותרת. במקרקעין אשר לא רשומים בטאבו, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה, ולעיתים יש
לקבוע מנגנון חלופי אחר, כגון רישום משכון ברשם המשכונות, אשר יבטיח את זכויות הרוכש.

נאמנות
חשוב ביותר, שהמוכר לא יקבל את מלוא התמורה בגין המקרקעין בטרם קיבלתם את כל האישורים
הדרושים לצורך העברת המקרקעין על שמכם. אישורים אלו כוללים, בין היתר, אישורי מיסים )מס שבח,
מכירה, רכישה, רכוש, אישור עירייה לרבות היטל השבחה(. אמנם כיום בוטל מס רכוש ומס מכירה, אך -
יש מקרים בהם נותר חוב עבר למס רכוש. עסקאות שבוצעו לפני שנת 2008 עדיין חייבות במס מכירה.
באם עד למועד המסירה אין בידי המוכר להמציא לכם אישורים כאמור, נהוג כי יוחזק בנאמנות בידי ב"כ
המוכר סכום כספי אשר ישאר בנאמנות עד להמצאת האישורים. גובה הסכום תלוי בגובה המס העשוי
לחול בגין העסקה הספציפית .
האמור לעיל כולל מידע בסיסי בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין ודגשים חשובים בעסקאות מכר. יחד
עם זאת, מומלץ כי כל עסקת מקרקעין תבוצע בליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין ואשר יוכל
אף ליתן מענה ספציפי לכל מקרה לגופו. ליווי מקצועי צמוד ונכון יכול לחסוך לכם עוגמת נפש והוצאות
רבות בעתיד .

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.