מבוא
הדיון המסורתי בנושא איגודי מקרקעין שוב עלה על הפרק בשנה האחרונה עם מתן פסק הדין ו"ע 60313-05-17 איווגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – אזור מרכז מיום 23.2.2019.
שם בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בראשות כבוד השופט שמואל בורנשטיין, דן בשאלה האם העוררת שהינה חברה יזמית השותפה בפרויקט מסוג תמ"א 38/2, הינה בגדר חברה מסוג "איגוד מקרקעין" במועד בו לא התקיימו עדיין התנאים בעסקת התמ"א 38/2 נשוא הערר?
לשאלה זו ניתנה תשובה המקבלת את עמדת העוררת ונקבע, כי החברה היזמית אינה "איגוד מקרקעין" ועל כן עסקת העברת המניות אינה בגדר "פעולה באיגוד" והיא לא תהיה חייבת במס לפי חוק מיסוי המקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
באותו מקרה ולטענת העוררת, לא חלה חבות במס רכישה בגין רכישת מניות החברה, שכן למרות שנחתם הסכם תמ"א בשנת 2013 בין החברה לבעלים בבניין, עדיין ישנו ספק ממשי אם הפרויקט יצא לפועל, בין היתר, משום שטרם אושרה תוכנית בניין עיר ולא הוגשה בקשה להיתר בנייה לפרויקט ומשכך, אין מדובר בהמחאת זכויות גמורות ושלמות כי זכויות היזמית בפרויקט , מכוח הסכם התמ"א, הינן זכויות ערטילאיות ולא ניתן לקבוע שקיימות בידי החברה "זכויות מקרקעין" והיא אינה "איגוד מקרקעין", כמשמעותם בחוק.
טענת מנהל מיסוי המקרקעין בערר הייתה, בין היתר, כי הוראת החוק הנ"ל הדוחה את "יום המכירה" בעסקאות תמ"א מהסוג הנדון הינה רק לצורך חישוב מס השבח למועד הנדחה וכי אין זו דחייה מהותית של העסקה. לכן, לטענת המשיב, הסכם התמ"א שנחתם בין הדיירים לחברה היזמית מקנה לה "זכות במקרקעין" -כבר ממועד התקשרותם . הגם שאירוע המס בגינו נדחה למועד אחר ע"פ החוק.
בנסיבות העניין, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי במסגרת הסכם התמ"א מכרו בעלי הדירות בפרויקט את זכויות הבנייה שלהם כך שבמועד העברת המניות בחברה היו לחברה היזמית "זכויות במקרקעין" מה שמסווג אותה כ"איגוד מקרקעין".
מנגד טענה העוררת, כי דחיית יום המכירה ע"פ החוק הינה דחייה מהותית וכי למעשה באותו מועד לא היו כלל בידי החברה "זכויות במקרקעין" ולכן מדובר בסיחור של אופציה לעשות עסקה עם הדיירים, אותה יש למסות לכל היותר לפי התמורה הכספית ששולמה בהסכם המניות, המשקפת את מהותה הכלכלית של העסקה.
לא היה חולק בפסק הדין בעניין איווגה שהתנאים המתלים להסכם התמ"א לא התקיימו נכון למועד ביצוע הפעולה באיגוד, מאחר שטרם אושרה תוכנית בניין עיר וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה לפרויקט ומכאן שנקבע בפס"ד כי, "צודקת העוררת כי במצב דברים זה זכויותיה בפרויקט מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן; ממילא קשה לומר כי כבר בשלב זה התגבשה "הנאתם הכלכלית" של הצדדים מהעסקה".
כאמור לעיל, בפסק הדין, ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת וקבעה כי החברה אינה "איגוד מקרקעין" במועד בו נרכשו מניותיה ועל כן הרכישה אינה חייבת במס רכישה. הנמקת הוועדה מתמקדת בדחיית "יום המכירה" על פי סעיף 49לב1 לחוק ותוך כך במועד התהוותן של "זכויות המקרקעין" בידי האיגוד, אשר לפי נסיבות פסק הדין לא התהוו עובר למועד ביצוע הפעולה באיגוד, עקב אי התקיימותם של התנאים המתלים להסכם התמ"א.
צריך לדעת ולהכיר, כי בניגוד לפסק הדין בעניין איווגה הנוהג הרווח אצל רשויות מיסוי המקרקעין הינו, כי מכירת מניות באיגוד מסוג זה מהווה לרוב אירוע מס מכוח הוראות החוק. נוהג זה מגובה בהוראה מקצועית של רשות המיסים שמספרה 8/2003 אשר החריגה רק איגודים מסוימים המקיימים את תנאי ההוראה מתחולת הגדרת החוק של "איגוד מקרקעין" וביניהם: חברה קבלנית בונה, חברה הסוחרת במקרקעין וחברת בנייה בהקמה, כפי שיפורט להלן.
שאלה מעמיקה יותר שצריכה להישאל היא, מהו מעמדה של חברה יזמית בפרויקט התחדשות עירונית כ"איגוד מקרקעין" בנקודות זמן מסוימות במהלך חייה? כגון: לפני קבלת היתר הבנייה, לפני תחילת הבנייה או בסיומה, בראי פסק הדין בעניין איווגה וכן בשאלת התקיימותם של יסודות "יום המכירה" ו-"זכות במקרקעין" לצד המונח "איגוד מקרקעין", כהגדרתו בחוק.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.