אנו נתקלים לא אחת בהתחייבותו של יזם בפרויקט תמ"א, מסוג חיזוק ושיפוץ לפי הוראות תוכנית תמ"א 38/1 , כלפי הבעלים בדירות הגג בבניין להן מוצמד גג הבניין, כי תמורת הסכמתם לפרויקט יינתנו להם, חלף דירותיהם הנוכחיות, דירות הגג החדשות שתיבננה בפרויקט. זאת כחלק מהבטחת הסטטוס קוו שלהם בבניין טרם תחילתו של הפרויקט וכן לעיתים מטעמים הנדסיים ותכנוניים המחייבים את הריסת הגג הקיים, בין היתר, משום שהינו ישן ואינו יכול לעמוד בעומסים של הדירות החדשות שיתווספו על גג הבניין.
להצעה נדיבה זו לדירות הגג או למצב תכנוני כזה אליו נקלע היזם, ישנן השלכות מס גבוהות מאוד על הפרויקט ואף אולי עלולות להוות עקב האכילס של הפרויקט.
כך למשל, יזם שמתחייב כאמור כלפי הבעלים בדירות הגג עלול להתחייב במיסי מקרקעין, מס שבח ורכישה, כפי שממסים עסקת חליפין. כלומר, רשות המיסים עלולה לקבוע כי התחייבות זו הינה עסקת חליפין בין היזם לבעלי דירות הגג כך שבשלב ראשון, היזם רוכש מהם את דירותיהם הנוכחיות ועל כך יחוייב במס רכישה ובמקביל הם מוכרים לו את דירותיהם הנוכחיות ועל כך הם יחוייבו במס שבח ובשלב שני, היזם מוכר להם את דירות הגג החדשות ועל כך יחוייב במס שבח ובמקביל הם רוכשים ממנו את דירות הגג החדשות ועל כך יחוייבו במס רכישה.
אירועי המס כפי שמתוארים לעיל יכולים להגיע למליוני ₪ בעיקר כשהפרויקט נמצא במרכז הארץ .
תאונת מס? כן כך זה בדיוק נראה.
בהחלטה שקיבל משרדנו, בהשגה שהוגשה בפני מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, הותרה החלפת דירותיהם של בעלי דירות הגג הנוכחי בדירות הגג החדשות שתיבננה עם נטל מס מופחת משמעותית.
במקרה שיוצג על ידנו היזם התחייב כאמור לעיל, בהסכם תמ"א שנחתם לפני 6 שנים עם היזם הקודם בפרויקט, כלפי הבעלים בדירות בקומות הגבוהות ובגין התחייבותו זו הוצאו לו הודעות שומה בגובה של 3.5 מיליון ₪ (!) וזאת רק בגין 2 דירות בלבד, מתוך פרויקט של 16 דירות אשר גם עליהן הוא נושא בנטל המס.
בזכות עמדה מפורטת ומתומכת שהציג משרדנו כי אין המדובר בעסקת חליפין וכי הריסת הגג הקיים וכן דירות הגג הנוכחיות מתחייבת מתוקף תוכנית החיזוק של הבניין ואשר בלעדיה אי אפשר לקיים את הפרויקט, הביאה לחיסכון מס של 3 מיליון ₪ ליזם ואף ניתן לומר שהצילה את הפרויקט מלהפוך להפסדי. עמדה זו התבססה על החלטת מיסוי שמספרה 5285/13 הניתנה בסוגייה דומה.
סוף דבר,
במקרים בהם קיים צורך הנדסי ו/או תכנוני להריסת דירות הגג הנוכחיות וכן את הגג הקיים בכללותו אשר מוצא לפועל ואף במקביל קיימת דרישה מצד בעלי דירות הגג לשימור מצבם לפני הפרויקט, אזי ייתכן וניתן יהיה להתגבר על תאונת המס, כפי שתוארה עד כה, כל זאת באמצעות ייצוג מקצועי ומנוסה בתחום.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.