על פי פרסום נתוני הצפייה באתרי הנדל"ן חלה עליה בהתעניינותם של תושבי חוץ ברכישת נכסים בישראל.
על כן מסתמן כי הקורונה מביאה איתה גל עליה חדש של תושבי חוץ המעוניינים להעביר את ביתם לישראל.
נסקור בקצרה את השלכות המס החלות על רכישת נכסים בידי תושבי חוץ ונבהיר מספר נקודות חשובות בנושא:
פטור דירה יחידה חל על מכירת דירת מגורים יחידה בידי מוכר, שע"פ הגדרתו בחוק הינו "תושב ישראל". אולם, ככלל מחילים את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים בידי תושב חוץ וזאת בכפוף לכך שהמוכר, תושב החוץ, ימציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו כי אין בידיו דירת מגורים נוספת (פרט לזו הנמכרת בישראל). דרישה זו , להמצאת האישור, אינה מצויה בהוראות החוק אלא מקורה בהנחיית רשות המיסים שיצאה לאחר תקופת זמן במהלכה נשללה מתושבי חוץ הזכאות למכירת דירתם היחידה בישראל בפטור. אך הנפקת האישור הנ"ל לרוב אינו בר ביצוע מאחר ורוב מדינות המערב אינן מכירות ו/או מנפיקות מסמך שכזה, ומכאן שתושבי החוץ נתקלים בקושי ראייתי להוכיח היעדרות דירה נוספת בבעלותם במדינת תושבותם. מכאן, שהם נדרשים להמציא מסמכים רבים ומכבידים אחרים כדוגמת תצהיר מטעמם, הסכם שכירות בדירה בהם הם מתגוררים, דפי חשבון/דוחות שנתיים המעידים על היעדר קבלת דמי שכירות וכהנה וכהנה דרישות נוספות ואחרות. משרדנו בעל ניסיון וידע בליווי עסקאות מכר ורכישה על גווניהן, לרבות באמצעות תושבי חוץ, נתקל במקרים דומים בהם המוכרים, תושבי החוץ, כבר העדיפו לוותר על הפטור המגיע להם לכאורה בגין מכירת דירתם היחידה בישראל, על פני חיטוט במלוא מסמכיהם וחשבון הבנק שלהם ע"י רשות המס הישראלית.
מבלי לפגוע באמור לעיל, תושב חוץ יהא זכאי לחישוב לינארי מוטב המזכה אותו בפטור (שבח ריאלי) על תקופת ההשבחה מיום הרכישה ועד ליום 01.01.2014.
בקשר למס הרכישה החל בגין רכישת דירת מגורים בידי תושב חוץ, גם כאן אנו עדים לאכיפה סלקטיבית של הדין הפנימי בישראל כלפי תושבי חוץ, משום שתושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל אינו זכאי למדרגות מס רכישה נמוכות, החלות על רכישת דירת מגורים ראשונה, גם אם זו דירתו היחידה. אלא שיחולו עליו מדרגות מס רכישה גבוהות, לדירה נוספת.
כמו כן, תושב חוץ שיהפוך לעולה חדש יהא זכאי להטבת מס רכישה בשיעור של 0.5% ועד 5% בלבד.
אם כן, החלת הדין הפנימי בישראל באופן סלקטיבי על תושבי חוץ , כפי שתואר לעיל וההבחנה בין תושבי חוץ לתושבי ישראל מהווה אפליה אסורה זאת לאור סעיף 21 לאמנה האוסר הפליית תושבי חוץ בהחלת הוראות החוק המקומי בישראל הנוגעות למיסים.
ראה סעיף 21 לאמנת ישראל אנגליה כדלקמן:
"אזרחיו של בעל האמנה האחד לא יהיו כפופים בארצו של בעל האמנה האחר למיסים, או לכל דרישה הקשורה במיסים, השונים או מכבידים יותר מהמיסים ומהדרישות הקשורות במיסים שכפופים להם או עלולים להיות כפופים להם אזרחי בעל האמנה האחרת באותן הנסיבות" .
מסקנות: לאור הרפורמה הנ"ל תושב חוץ בעל דירת מגורים יחידה בישראל אינו זכאי למכרה בפטור דירה יחידה רק בשל כך שהינו תושב חוץ ובלבד שאין ביכולתו להמציא אישור משלטונות המס. אלא אם כן מדינת תושבותו חתומה על אמנה למניעת כפל מס מול ישראל ואז שיוכל לטעון, בהתאם לסעיף 21 לאמנה כנ"ל, להפרת סעיף האמנה האוסר על הפליית תושבי חוץ בהחלת דיני המיסים עליהם. כמו כן, ככל ותושב חוץ מעוניין לרכוש דירה בישראל, וזוהי דירתו הראשונה בישראל, מדוע שלא יהיה זכאי להיתמסות על פי מדרגות המס הנמוכות יותר ככל תושבי ישראל? שאלה שיש למחוקק לתת עליה את הדעת.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.