רכישת נדל"ן בכלל ודירת מגורים בפרט הינה בין הפעולות וההחלטות הגדולות והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, וזאת משום שהן טומנות בחובן, בין היתר, שלל אלמנטים הגורמים לחוסר וודאות ו/או שליטה מצד הרוכש. עסקת נדל"ן רגילה מורכבת כמעט תמיד מ- (1) סכנות הקשורות בקונה עצמו/במוכר/בצדדים שלישיים; (2) אי וודאות באשר לעתיד; (3) השקעה כספית גדולה; (4) מצריכות אורך רוח; (5) לעיתים אורכות הרבה זמן. האלמנטים הנ"ל מחריפים כאשר מדובר בעסקת רכישת נדל"ן על הנייר/מקבלן.
בכתבה זו נסקור בקצרה מס' נקודות מהותיות אשר יש לבדוק בבואנו להתקשר בהסכם לרכישת נכסי נדל"ן בכלל ובפרט בעסקאות נדל"ן מאת קבלן, וכן את הצעתנו כיצד להתגבר על אותן נקודות.
האם הקבלן הינו בעלי הקרקע?
לא תמיד הקבלן המוכר את הנכס רשום בטאבו כבעלים ולכן יש לוודא שהיזם/קבלן שמולו מתקשרים בהסכם הוא בעלי הקרקע או שהוא זכאי להירשם כבעלים של הקרקע, שהוא באמת רשאי למכור את הנכס באמצעות הצגת את כל האישורים/המסמכים המעידים על הבעלות ו/או על הזכות להירשם כבעלים כשהנכס נקי מזכויות כלשהן של צדדים שלישיים.
מי הוא הקבלן איתו אנו מתקשרים?
כקונים חשוב לבדוק את יכולתו הטכנית ו/או הפיננסית של הקבלן על מנת לוודא שאנו מתקשרים עם קבלן שיוכל "לספק את הסחורה". לצורך כך יש לברר את האיתנות הפיננסית של היזם, לבדוק איזה פרויקט הוא השלים, להוציא דו"ח BDI ולתשאל רוכשים בפרויקטים אחרים שלו אודותיו ואודות עבודתו, לרבות עמידתו בהתחייבויותיו על פי ההסכם.
ניסון הקבלן כקבלן ביצוע
לעיתים קרובות, החברה שמוכרת את הנכס אינה החברה שבונה אותו בפועל, אלא היא משתמשת בקבלן ביצוע הבונה בעבורה. לכן, במקביל לבחינת כשירותו של היזם, יש לברר מי קבלן הבנייה שעתיד לבנות את הפרויקט, יש לבצע בדיקות לקבלן המבצע, ולברר איפה הוא בונה, מהו סטנדרט הבנייה שלו, האם הוגשו נגדו תביעות בגין ליקויי בניה והאם הוא עומד בלוחות הזמנים.
מי אמר שאין הפתעות ברכישת נדל"ן?
כשקונים מגיעים למשרד המכירות מוצגות להם תכניות הדמיה שבינם לבין המציאות לעיתים קרובות אין כל קשר. בנכס ו/או בקרבת הנכס עלולים הקונים להיחשף למפגעים שלא הוצגו להם, כמו קרבה לנקודות הטמנת אשפה, תחנות אוטובוס ודלק, בתי ספר, גני ילדים, מרכז מסחר, מבני תעשייה, כבישים סואנים ועוד, הקיימים כיום ו/או שיהיו קיימים בעתיד. לכן, חשוב לבדוק באופן פיזי את סביבת הנכס, ואת התוכניות החלות על אזור הנכס.
כוח עליון או שמא כוחו של הקבלן
נושא מאוד אקוטי ברכישת נדל"ן מקבלן הינו נושא לוחות הזמנים. כל הסכם נוקב מועד למסירת הנכס הנרכש, כאשר עד לאותו מועד הקבלן מתחייב להשלים את מלוא העבודות ולמסור את הנכס לידי הרוכש. ואולם, בפועל מצב זה לא מתקיים וזאת בזכות סעיף הסל הקרוי "כח עליון". סעיף זה מוגדר, בדרך כלל באופן מאוד רחב כך שכל איחור שלא קשור לקבלן מהווה סיבה לדחות את מסירת החזקה בתקופה נוספת ללא כל סנקציה. לכן, יש לוודא כי הסעיף מוגדר באופן מצומצם הפועל לטובת הקונה.
התאמה בין תכניות הנכס לבין המצב בפועל
לעיתים ישנם מקרים בהם יש אי התאמה בין שטח הנכס המובטח לבין שטח הנכס בהיתר הבנייה או בפועל. סכנה זו ממשית וקיימת לנוכח העובדה כי חלק מהפרויקטים נמכרים "על הנייר" טרם קבלת היתר בניה. בקשר זה נציין כי על פי חוק המכר, סטייה של עד 2% משטח הנכס או של עד 5% ממתקניו הינם מותרים. בעניין, זה חשוב כי בהסכם ייכתב כי לקונה זכות חד צדדית לבטל את ההסכם במקרה של סטייה העולה על הסטייה המותרת.
המפרט הטכני של הנכס
רוכשי נכס מקבלן עלולים לגלות פערים גדולים בין המפרט הטכני המפרט מה כולל הנכס והבניין ואשר הובטח להם לבין המפרט שעליו הם נדרשים לחתום בעת רכישת הנכס. לכן, יש לקבל חוות דעת מבעל מקצוע שיעבור על המפרט הטכני ויעביר את הערותיו לפני החתימה על ההסכם. בעל מקצוע יכול להיות מהנדס בנין, מפקח בניה וכיו"ב. כמו כן, מומלץ לוודא שבהסכם ישנו סעיף שמאפשר ביצוע שינויים בנכס טרם בניית הנכס בפועל ללא כל עלות מצד הרוכש.
מחיר הנכס הינו המלצה או סופי?
אחד הנושאים המהותיים לרוכש הוא השורה התחתונה – "כמה אני משלם". בעסקאות רכישת נכס מקבלן יש לוודא מה הם התשלומים החלים עלינו כרוכשים מעבר למחיר הנכס. יש לבדוק את נושא המע"מ, מס רכישה, ריביות, קנסות, עלויות בגין שינויים בנכס, תשלומים , אגרות או היטלים שהקבלן עלול לשלם ושאותם הוא ינסה לגלגל על הרוכשים.
הבנק לא אישר את המשכנתא מה עושים?
אחד מתסריטי האימים של רוכש הוא כזה שבו הוא רוכש נכס, אך לאחר מכן הבנק שלו אינו מאשר לו מימון לרכישתו מסיבות כאלה ואחרות אשר לעיתים תלויות ביזם ו/או בפרויקט עצמו. לכן, חשוב לפני החתימה על ההסכם לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא, לבדוק האם ישנם רוכשים אחרים בפרויקט שקיבלו משכנתא ולהכניס סעיף להסכם הקובע כי במקרה ובו לא תאושר משכנתא לקונה עקב סיבה התלויה בקבלן או בפרויקט, אזי תהא לקונה הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את כספו ללא כל קנס.
ליקויים בנכס
לפני מסירת החזקה בנכס חותמים הקונים והקבלן על פרוטוקול מסירה, שבו מפורטים כל הליקויים שיש בנכס ואשר התגלו בעת מסירת החזקה. הסכנה בהקשר זה היא שהקונים לא יתריעו בזמן על קיומם של ליקויים, ובבוא העת כשהם יגלו אותם החברה "תתנער" מאחריות לגביהם.
לכן, אנו ממליצים לקחת בעל מקצוע במועד בדיקת הנכס טרם מסירתו שיבדוק את הנכס באופן יסודי וידאג שכל הליקויים, ללא יוצא מן הכלל יצוינו בפרוטוקול מסירת החזקה. בהקשר זה נציין, כי ברכישת נכס חדש מקבלן, ישנה לקונה תקופת אחריות החל משנה ועד ל- 7 שנים ממועד הרכישה, תלוי בסוג הליקוי.
אז מי דואג לאינטרסים שלי?
במרבית הסכמי הרכישה ישנה הוראה לפיה על הקונה לשאת בשכרו של עוה"ד של הקבלן, ולפיכך הם טועים לחשוב שהם מיוצגים על ידו, אבל לא זהו המצב. עורך הדין של הקבלן , מייצג את הקבלן בלבד.
לכן, המלצתנו היא שאסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי, מנוסה ואמין. על עורך הדין מטעמכם לערוך באופן מקצועי מקצועיות את כל הבדיקות הנוגעות להיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה, כאשר תפקידו הוא אחד - להבטיח אתכם ואת כספכם בפני הסיכונים הטמונים בעסקה.
משרדנו מספק שירותים משפטיים בתחום המסחרי, האישי ומקרקעין, לרבות ייצוג בעסקאות מכירה, רכישה
, שכירות וכיו"ב.
למען הסר ספק מובהר, כי הרשימה הנ"ל אינה ממצה ויש להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום המקרקעין, כל מקרה לגופו.