ה"פ 32576-06-15 ארליך נ' אלמליח ואח'

 

 

 
 
1.         לפניי תביעה למתן צו הצהרתי המורה כי חוזה המכר שנכרת בין הצדדים ביום 14.7.13 (להלן: "חוזה המכר") בנוגע לדירה המצויה ברח' מעיין השילוח 8 בירושלים, הידועה גם כתת חלקה 3, בחלקה 210 בגוש 30086 (להלן: "הדירה"), הינו בטל ומבוטל, ועל כן יש ליתן צו הצהרתי המורה על השבת החזקה בדירה לידי המבקש, ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על הדירה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו חוזה המכר הופר על ידי המשיבים.
 
2.         תמצית העובדות היא, כי ביום 14.7.13 חתמו הצדדים על חוזה מכר, לפיו נמכרה הדירה למשיבים תמורת הסך של 380,000 ₪. המשיבים שילמו למבקש עובר לחתימת החוזה סך של 38,000 ₪. מעבר לסכום זה לא שולם דבר למרות הוראות ההסכם, שם התחייבו המשיבים לשלם סך של 160,000 ₪ עד ליום 15.9.13 ישירות לבנק שנתן משכנתא בזמנו למבקש, זאת לצורך סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה. כמו כן התחייבו לשלם סכום נוסף של 182,000 ₪ עד ליום 15.10.13.
 
3.         אין מחלוקת בין הצדדים, כי לאחר שנחתם ההסכם נתן המבקש למשיבים רשות לשפץ את הדירה עוד טרם שולמה מלוא התמורה, לרבות תיקונים שונים בדירה.
 
4.         מהראיות שנשמעו לפניי עלה, כי בפועל המשיבים תפסו חזקה בדירה והשכירו את הדירה לצד שלישי, תוך שהם מקבלים דמי שכירות אותם שלשלו לכיסם. במהלך הדיון הודו המשיבים בבית המשפטי, כי בסך הכל קיבלו לידם סך של 60,000 ₪ עבור השכרת הדירה.
 
5.         במהלך הדיון העלו המשיבים טענות שונות בדבר השבחת הנכס, תיקונים שביצעו בנכס והוצאות שהיו להם בגין זאת, אולם המשיבים לא הציגו קבלות ולא הביאו ראיות באשר להוצאות אלו מהן ניתן להסיק כי הוצאו כספים בפועל. בהקשר זה יש להדגיש, כי המשיבים הגישו חוות דעת שנערכה על ידי המהנדס, מר יעקב פטל, שהעריך את ההוצאות שהיו למשיבים, אולם מאחר שמר פטל לא התייצב לחקירה, ניתנה החלטה על ידי בית המשפט, לפיה חוות הדעת הוצאה מתיק בית המשפט ולא תשמש עוד כראיה.
 
6.         כאמור, אין מחלוקת שהמשיבים שילמו סך של 38,000 ₪ בלבד, אולם לטענתם, הם לא שילמו את יתרת התמורה עקב כך שהמבקש נהג כלפיהם בחוסר תום לב מוחלט והעלים מהם עובדות הנוגעות למצבה התכנוני של הדירה, ולמעשה אין מדובר לטענתם כלל בדירת מגורים. בהקשר זה מפנים המשיבים לפתיח בהסכם המכר, ממנו עולה בהתאם להצהרת המבקש, כי לא ביצע שינויים בדירה בניגוד להיתר הבנייה, וכי הדירה בנויה בהתאם להיתר הבנייה.
 
7.         המשיבים טוענים, כי הסכם המכר נחתם בשעת לילה מאוחרת בביתה של עורכת דין שייצגה את שני הצדדים, כאשר הייתה דחיפות לחתום על ההסכם, מאחר שהמשיבים ביקשו לקבל מענק של 100,000 ₪ בהתאם להסדר של רכישת דירה בירושלים ("מענק ירושלים") והיה צורך להציג את ההסכם עד ליום 25.7.13, כאשר בתחילה היה צורך להציג את ההסכם עד ליום 15.7.13, אולם ביום 15.7.13 האריך משרד הבינוי והשיכון את מועד הצגת ההסכם עד ליום 25.7.13.
 
8.         המשיבים מוסיפים וטוענים, כי המבקש מנוסה בעריכת עסקאות הקשורות בנדל"ן ועלה מעדותו כי ערך בעבר מספר עסקאות. באשר לדירה הנוכחית, הבהיר כי קנה חלק מהנכס ויצר קשר עם עורכי דין כדי לרשום את הנכס כבית משותף. עוד העיד המבקש, כי התייעץ עם אנשי מקצוע באשר לנושא התכנוני, וכן הבהיר בעדותו כי בקשר לאחת הדירות התברר שאין היתר בנייה. לפיכך טוענים המשיבים, המבקש לא גילה להם עובדה זו ולמעשה לא הוכיח את טענתו לפיה הבניין כולו נבנה כדין וניתן לרשום אותו כבית משותף, או כי לדירה שנמכרה יש היתר בנייה כדין. המשיבים מדגישים, כי המבקש פעל למעשה כיזם בכל הנוגע לבניין, היה מעורב גם בהליכי הרישוי, לפי דבריו, והייתה עליו חובה לגלות נושאים אלה למשיבים, אלא שהוא בחר לפעול בחוסר תום לב מוחלט.
 
9.         המשיבים טוענים, כי לאחר שחתמו על ההסכם וניסו לקבל הלוואה לצורך רכישת הדירה, התברר כי הדירה אינה בנויה בהתאם להיתר בנייה. הם פנו לעיריית ירושלים כדי לקבל העתק מתיק הבניין. העתק התיק או חלקו צורף לתצהירי המשיבים. לדבריהם, בכל הנוגע לקומת המרתף, בה נמצאת הדירה, אין רישום כדין מבחינה תכנונית. המשיבים גם מוסיפים, כי על פי המופיע בתיק הבניין, הקומה הרביעית והקומה החמישית לא נבנו על פי היתר.
 
10.        יחד עם זאת, כפי שעלה מחומר הראיות, הבניין כולו נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הדירה המדוברת, וזאת על פי מצבו היום.
 
11.        המבקש טוען כי מדובר בבניין ישן, ועל כן אין כל חשיבות לקיומו של תיק בנייה בעיריית ירושלים, שכן ידוע כי לבניינים רבים בירושלים אין כלל תיק בניין. המבקש מפנה למוצג ת/1, הוא נסח הרישום, וכן לאישור עיריית ירושלים הנוגע לרישום הבניין כבית משותף, במסגרתו נרשמה הדירה כתת חלקה נפרדת וכדירת מגורים. כמו כן מפנה המבקש להערת האזהרה בנסח הרישום שנרשמה בהתאם לתקנה 27א לתקנות המקרקעין, ממנה עולה כי תכנית הבית המשותף נבדקה ואושרה על ידי עיריית ירושלים ונמצאה תואמת את התוכנית המאושרת בעיריית ירושלים. לפיכך טוען המבקש, כי אין כל בסיס לטענת המשיבים שהדירה אינה רשומה כדירת מגורים, בניגוד להיתר בנייה כלשהו או בניגוד לדין. עוד מפנה המבקש לאישור יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (ת/2), ממנו עולה כי קיימת התאמה בין התכנית לבין הערת האזהרה שנרשמה בעת הוצאת ההיתר בתיק הבניין, וכן בגין שינויים שהתבקשו, וכי הבדיקה העלתה כי התכניות תואמות לתכניות המאושרות להערת האזהרה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לתקנה 27א לתקנות המקרקעין, כאשר לבניין אושרו 19 יחידות וכן אישרה הוועדה את התשריט לביצוע רישום הבית המשותף. האישור ניתן ביום 30.11.08, כאשר עיון בנסח הרישום מלמד שהערת האזהרה בהתאם לתקנה 27א לתקנות המקרקעין וסעיף 126 לחוק המקרקעין נרשמה ביום 5.1.09, היינו בסמוך למתן האישור האמור.
 
12.        לאחר שבחנתי את הדברים בנושא מצבה התכנוני של הדירה, אינני סבור כי המשיבים עמדו בנטל להוכיח כי אכן הדירה בנויה בניגוד לדין, שכן אין מחלוקת שהבניין רשום כבית משותף והדירה רשומה כתת חלקה בתוך הבית המשותף, והיא גם מופיעה בתשריט שהוגש לעיריית ירושלים בהתאם לחוק התכנון והבנייה בתיק הנכס בעיריית ירושלים. יתר על כן, על פי הערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין, אישרה עיריית ירושלים לצורך רישום הבית המשותף כי הבניין בנוי בהתאם להיתר הבנייה.
 
13.        יתר על כן, כפי שטוען ב"כ המבקש, המשיבים נמנעו מלהביא לעדות בפני בית המשפט עדים רלבנטיים בנושא התכנוני, או המידע שמסר המבקש למשיבים במעמד חתימת ההסכם. כך, למשל, לא הובאה למתן עדות עו"ד שערכה את ההסכם וכן גורמים נוספים שהיו מעורבים בעניין, לטענת המשיבים, חרף העובדה ששמות גורמים אלה היו ידועים למשיבים על פי תצהיר העדות הראשית שהוגש ומסמכים שצורפו לאותו תצהיר. עובדה זו של הימנעות מהבאת עדים רלבנטיים עומדת לחובת המשיבים ופוגעת במשקל שיש ליתן לגרסתם.
 
14.        סופו של דבר, טענת המשיבים כי המבקש נהג בחוסר תום לב בנושא רישום הדירה או מצבה התכנוני לא הוכחה, והיא נדחית.
 
15.        באשר לטענת המשיבים, כי התנהלות המבקש גרמה להם לנזקים בכך שלא יכלו לקבל את מענק ירושלים, זו לא הוכחה ועל כן היא נדחית.
 
16.        יתר על כן, מהראיות עלה כי למעשה המשיבים ומשפחתם כלל לא התכוונו להתגורר בדירה וכי מטרת הרכישה הייתה לצורך השקעה, כאשר המשקיע היה אחיו של המשיב, מר מאיר אלמליח, שהיה המקור הכספי למימון רכישת הדירה והוא גם היה הרוח החיה בנושא שיפוץ הדירה והשכרתה.  הדירה עצמה היא בשטח של 20 מ"ר, ואך ברור כי המשיבים ומשפחתם לא יכלו בשום פנים ואופן להתגורר בדירה זו. יש לקבל בהקשר זה את טענת המבקש, כי המשיבים ומר אלמליח ניסו להונות וליצור רושם כאילו המשיבים הם אלה הרוכשים את הדירה כדי לזכות במענק ירושלים. בהתאם למסמכים שהוגשו, התנאי לקבלת מענק ירושלים היה מגורים בדירה, המשיבים בעדותם הודו כי כלל לא התכוונו להתגורר בדירה, ומכאן עולה שניסו לקבל את המענק שלא כדין.
 
17.        סיכומו של דבר, יש לקבוע כי המשיבים לא הוכיחו את טענתם כי החוזה הופר על ידי המבקש, או כי המבקש לא גילה להם עובדות מהותיות הנוגעות להתקשרות בחוזה, וכי אילו ידעו מראש עובדות אלו, לא היו חותמים על ההסכם.
 
18.        באשר לסעדים הנתבעים, עיון בהמרצת הפתיחה שהגיש המבקש מעלה כי התבקש סעד לפיו בית המשפט התבקש לקבוע שההסכם בטל עקב העובדה שהמשיבים הפרו אותו הפרה יסודית. כמו כן, בית המשפט התבקש להורות על ביטול הערת האזהרה ולהצהיר כי המבקש הוא הבעלים של הדירה. מעבר לכך לא התבקש סעד כלשהו.
 
19.        לפיכך, אני נעתר לסעדים שפורטו בבקשה (בהמרצת הפתיחה) ומורה כי הסכם המכר מיום 14.7.13 שנחתם בין המבקש לבין המשיבים – בטל ומבוטל. כמו כן, מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין על הדירה בגין הסכם זה, וכן מצהיר כי המבקש הינו הבעלים של הדירה ברח' מעיין השילוח 8 בירושלים, הידועה כתת חלקה 3, בחלקה 210, בגוש 30086.
 
אני מחייב את המשיבים בהוצאות המבקש בהליך זה בסך של 10,000 ₪ נכון להיום.
 
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
5129371

 

 
 
כרמי מוסק 54678313
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה