שטח מרפסת אינו נכלל בשטח הדירה לצורך מתן פטור מחיוב בהיטל השבחה - בדירות עד 140 מ"ר

לאחרונה ניתן פסק דין של ועדת ערר מחוזית בהליך ערר בו ייצג משרדנו נישומים תושבי רעננה, אשר הוטל עליהם חיוב בהיטל השבחה בעקבות הרחבת דירת מגוריהם בשטח של 5.98 מ"ר. ועדת הערר המחוזית קיבלה את טענת משרדנו, לפיה אין להטיל חיוב בהיטל השבחה כאשר שטח הדירה לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר, כאשר בסך השטחים לצורך בחינת הזכאות לפטור - אין להכליל שטח מרפסת גג פתוחה.
 
סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") מעניק פטור מהיטל השבחה למחזיק במקרקעין או קרובו אשר הגישו בקשה להיתר בניה לצורך בניה או הרחבה דירת מגורים בהתקיים התנאים כדלקמן:

1.    הדירה מיועדת לשימוש מחזיק או קרובו.
2.    המחזיק או קרובו הם אלו שהגישו את הבקשה להיתר בניה.
3.    השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה לא יעלה על 140 מ"ר

בערר מס' 8039/14 ועדה מקומית רעננה נ' אליעזר ואביגיל גבאי, במסגרתו ייצג משרדנו את הנישומים, התעוררה השאלה בנוגע לתנאי השלישי - האם שטח מרפסת הגג מהווה חלק משטח דירת המגורים לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה כאמור בסעיף 19(ג)(1) לחוק (דהיינו האם יש להכליל את שטח המרפסת בסך השטחים עד ל-140 מ"ר).

לידתו של החיוב בהיטל השבחה באותו עניין נוצר כתוצאה ממימוש היתר לתוספת בניה של חדר יציאה לגג בשטח של 5.98 מ"ר (חדר יציאה לגג קיים כאשר שטח מרפסת הגג הינו 84 מ"ר). הנישומים טענו, כי שטח דירת מגוריהם לאחר ההרחבה וללא שטח הגג הפתוח, קטן מ 140 מ"ר ולפיכך, כי אין להטיל עליהם חיוב בהיטל השבחה כתוצאה מהיתר הבניה. שמאי מכריע שמונה לפסוק בנושא קיבל את טענת הנישומים וקבע, כי אין להכליל את שטח הגג בסך שטחי הדירה לצורך בחינת הפטור.
 
הועדה המקומית רעננה בחרה להגיש ערר כנגד קביעה זו וטענה בפני ועדת הערר המחוזית, כי לעמדתה יש להכליל את שטח מרפסת הגג הפתוחה בסך השטחים לצורך בחינת הפטור. הועדה המקומית (העוררת) טענה בפני ועדת הערר המחוזית, כי כביכול עמדת השמאי המכריע אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור, שנועד לאפשר לאזרח שדירתו קטנה, להרחיב את דירתו באופן אשר ייצור דירת מגורים סבירה (פטור סוציאלי). העוררת טענה עוד, כי יש לתת לפטור פירוש מצמצם ואין להחילו על מרפסות אשר לצורך בניתן נדרש היתר בניה והן חלק משטח הדירה, קל וחומר באשר לדירות בעלות שווי כספי גבוה ברעננה.

משרדנו טען בשם הנישומים, כי יש להותיר את החלטת השמאי המכריע על כנה, כך שבשטח הדירה לצורך בחינת הזכאות לפטור מהיטל השבחה לא ייכל שטח מרפסת הגג. משרדנו טען, כי שטח הדירה לצורך בחינת הזכאות לפטור כולל אך ורק את כל השטחים המקורים, כולל מרפסות מקורות, אך אינו כולל את מרפסת הגג הפתוחה ועל כן, מאחר ושטח הדירה, גם לאחר התוספת המבוקשת בהיתר, אינו עובר את ה- 140 מ"ר, חוסים הנישומים תחת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. הובהר עוד , כי הכללת שטח הגג בסך השטחים, היא אשר עומדת בניגוד להיגיון כללי סוציאלי, שכן לעיתים גם בדירה בשטח 20 מ"ר ייתכן שטח גג גדול וברור כי במקרה שכזה לא התכוון המחוקק למנוע מבעלי הדירה את הזכאות לפטור. הודגש, כי פרשנות העוררת מפלה לרעה בעלי דירות גג ביחס לבעלי דירות גן, אשר בסך השטחים שלהם לצורך בחינת הזכאות לפטור, לא מכללים (ובצדק) את שטח הגינה.

בפסק הדין של ועדת הערר המחוזית, התקבלו טענות משרדנו במלואן ונקבע במפורש, כי אין להכליל את שטח מרפסת הגג בסך השטחים לצורך בחינת הזכאות לפטור מחיוב בהיטל השבחה בדירות עד 140 מ"ר. הועדה קבעה, כי פרשנות הנישומים היא זו שעולה בקנה אחד עם מטרת הפטור - שמטרתו להיטיב עם מי שמחזיק דירת מגורים קטנה ומבקש להרחיבה לצרכי מגוריו.

בפסק הדין נקבע כי שווי הדירה אינו קריטריון רלוונטי לצורך בחינת הזכאות לפטור, הואיל והמחוקק לא הגביל את מתן הפטור בהתאם לשווי הנכס, אלא אך ורק לגודלו. ועדת הערר המחוזית קיבלה את טענת הנישומים לפיה, במונח "דירה" לצורך מתן הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית אין להכליל שטח מרפסת פתוחה. הועדה קבעה, כי במונח דירה כיוון המחוקק לחללים שנועדו למגורי אדם, כאשר הדעת נותנת שהכוונה היא לחללים מקורים המהווים חלק בלתי נפרד מהדירה והמיועדים לשרת באופן פונקציונלי את השימוש למגורים. נקבע, כי כאשר מדובר במרפסת גג הרצופה פיזית לחדר יציאה לגג ומוצמדת קניינית לדירה, אין היא יכולה להוות קורת גג, תרתי משמע. לא ניתן להלין ילדים במרפסת הגג הפתוחה, לא ניתן למקם בה חדרי מגורים כלשהם ואף לא חדרי שירות, והלכה למעשה לא ניתן לעשות בה שימוש למגורים במובן הטבעי שאליו כיוון המחוקק כשביקש לאפשר בניה או הרחבה של דירה עד להיקף של 140 מ"ר בפטור מהיטל השבחה.

לסיכום, פסק הדין מהווה בשורה משמחת לבעלי דירות קטנות המבקשים להרחיב את דירותיהם לצורכי מגוריהם. לצורך בחינת הזכאות לפטור מהיטל השבחה, יש לתת פרשנות מצמצמת למונח "שטח דירה" באופן בו שטחי גג פתוחים לא ייכלל בו.


עו"ד רועי נחום