עיריית תל אביב יצאה בפרסום לפיו ניתן להוריד באתר האינטרנט שלה חוזה שכירות, המומלץ על ידה, לשימוש חופשי (הקישו בגוגל חוזה שכירות מומלץ עיריית תל אביב).
אני חייב לציין כי העירייה, כהרגלה, נותנת שירות מצוין מעל ומעבר לתושביה. גם פרסום החוזה הזה ("החוזה המומלץ") הוא שירות מבורך ומוערך.
יחד עם זאת, חוזה, מכל סוג, רצוי וכדאי לערוך ספציפית עבור הצדדים לחוזה, ולא להשתמש בנוסח שמוצאים באתר זה או אחר. לעיתים נראה שעורכי דין עושים "העתק-הדבק" ומשכתבים חוזים, אבל הדבר איננו כך, וכל חוזה נערך ספציפית עבור הצדדים, תוך לקיחה בחשבון של כל הדרישות והתנאים המיוחדים של העסקה.
על כן, השימוש בחוזה זה עבור צדדים מסוימים, שיש להם דגשים מיוחדים שרצוי להביע בחוזה- איננו מומלץ.
אם אתם מעוניינים בכל זאת לעשות שימוש ב"חוזה המומלץ", כדאי לערוך בו שינויים ותוספות כפי שאדגיש להלן.
באופן כללי, ה"חוזה המומלץ" ערוך ברמה סבירה, ויכול לשרת צדדים שמעוניינים להתקשר בחוזה להשכרת דירה שאין להם כל התניות או דגשים מיוחדים ברמה מספקת, ומעוניינים לחסוך בהוצאות.
מאחר ואינני מייצג במקרה זה את המשכיר או את השוכר, אעיר הערות שיכולות לסייע לשני הצדדים, תלוי בכובע אותו כל צד חובש.
להלן הדגשים שלי:
1. הייתי ממליץ לשוכר להוסיף לסעיף 1 נספח- נסח הטאבו או הוכחה אחרת לבעלות של המשכיר על הנכס. היו מספיק מקרים בהם אנשים התחזו לבעל הנכס, ערכו חוזי שכירות וגבו צ'קים, ולאחר זמן התברר כי אין להם כל זיקה לנכס. בעלי נכסים בתל אביב בדרך כלל מאוד קשוחים ואינם מוכנים לקבל דרישות מינימליות של שוכר פוטנציאלי, ודרישה כזו עלולה להיחשב כחצופה בעיניהם, אבל אני ממליץ לנסות. לכל הפחות, אמליץ לשוכר להוציא נסח טאבו (באופן עצמאי, בלי תלות במשכיר), ולבדוק שהמשכיר אכן רשום כבעלים.
2. על מנת למנוע מחלוקות בסיום תקופת השכירות, הייתי מוסיף לסעיף 2 שהדירה תימסר לשוכר כשהיא צבועה/ מסוידת, והשוכר יחזיר אותה בסיום התקופה באותו מצב, לאחר שצבע אותה שוב. אחרת, זהו פתח לוויכוח מה היה מצב הקירות בתחילת השכירות, ויכוח שהוא מיותר וניתן למנוע בקלות.
3. למשכיר אני ממליץ לתקן בסעיף 3- במקום למטרת "מגורים"- למטרת "מגורי השוכר" בלבד. במידה ומדובר בבני זוג, להוסיף את שני בני הזוג כצדדים בחוזה, ולא להסתפק רק באחד מהם.
4. לגבי סעיף 5- החלופה של העברה בנקאית עדיפה למשכיר, מפני שהיא משחררת אותו מביצוע הפקדה חודשית בבנק. יחד עם זאת, רצוי ועדיף לו לקבל צ'קים מראש, מפני שצ'ק שחולל מקנה למשכיר את האפשרות לפעול מידית במסגרת הליכי הוצאה לפועל, בלא צורך בכל פעולת תביעה מקדימה.
5. לגבי סעיף 6- רצוי לשוכר לבקש יותר מתקופת אופציה אחת, גם אם דמי השכירות יעלו אוטומטית בתקופת האופציה הנוספת, וכך יחסוך ניהול מו"מ חדש עם המשכיר. זה נכון כמובן כל עוד דמי השכירות בתל אביב לא יורדים, דבר שקשה להניח שהוא ריאלי. אעיר כי התייקרות של 3% בתקופת האופציה היא סבירה.
6. סעיף 6.3.3 הוא נכון וחשוב ביותר למשכיר! בטחונות שניתנו לחוזה לתקופה קצובה לא יהיו תקפים לתקופה המוארכת, בלא שיוארכו באופן מפורש.
7. בהמשך לסעיף 6.3.4 אעיר כי חשוב למשכיר לשלוח הודעה על הפרה מיד כשזו מתרחשת, ולא להותיר הפרה בלא הודעה כתובה. גם הודעה במייל או אפילו באס.אמ.אס או ווטסאפ תספיק, העיקר הוא שניתן יהיה להראות את קבלת ההודעה על ידי השוכר.
8. דיברנו על תקופת האופציה (שנה אחת בלבד)- ככל ותהיה הסכמה על תקופות ארוכות יותר- יש לעדכן בסעיף 6.4.
9. לשוכר כדאי לחדד את סעיף 8.2.2 כך שיהיה ברור שכל הוצאה לצורך שיפוץ ו/או שדרוג הקיים יהיה על חשבון המשכיר.
10. לשוכר כדאי לשים לב לסעיף 9.3- תקלות, פגמים ו/או קלקולים חמורים, כאלה המונעים שימוש סביר (ברמה של פיצוץ צנרת, הפסקת חשמל וכו')- יש לדרוש תיקון מיידי על ידי המשכיר, או תיקון על ידי השוכר שישולם על ידי המשכיר. תיקון במסגרת זמן של 3 ימים איננה מספקת.
11. סעיף 11.1- ביטוח הנכס: בדרך כלל בעלי דירות/ משכירים מטילים את החובה על השוכר. זה צודק והוגן שהמשכיר יהיה אחראי לעריכת הביטוח, וכמובן גם יישא בתשלום הפרמיה.
12. הייתי ממליץ למשכיר להוסיף לסעיף 13.2 שהפיצוי המוסכם לא ימנע מהמשכיר לתבוע פיצוי נוסף, ככל וזה יהיה גדול מהפיצוי המוסכם והמשכיר יכול להוכיח אותו. פיצוי מוסכם שהוא פי 3 מדמי השכירות היומיים הוא סביר.
13. לגבי הביטחונות- סעיף 15: עדיף למשכיר לקבל כתב ערבות מצד שלישי, שאיננו השוכר עצמו. כך יוסיף כיס נוסף שניתן להיפרע ממנו. הביטחון העדיף מבחינת בעל הנכס היא ערבות בנקאית כמובן, אבל השוכר צריך לדעת שערבות כזו עולה לו כסף (עמלה), והבנק גם ידרוש שסכום הערבות יופקד על ידי השוכר מראש.
14. מומלץ לשוכר להוסיף בסעיף 15.2 שמסירת ההודעה תיעשה בהמצאה אישית.
בכל מקרה, אחזור ואציין כי כל חוזה, גם חוזה שכירות שלכאורה נראה פשוט, ייערך על ידי עורך- דין באופן ספציפי לכל עסקה.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.