זוגות רבים רוצים לרכוש דירה לאחר נישואיהם, אך לא תמיד מוכנים למסים ולהיטלים שנלווים לתהליך. עיקר התשלום הנלווה הוא כתוצאה ממס הרכישה על הנכס, אך ישנם מקרים בהם יינתנו הקלות על מס הרכישה. עו"ד הילה יעקב, המתמחה בנדל"ן, עם הפרטים הקטנים.
רכישת דירה הינו תהליך מורכב ועמוס בהליכים בירוקרטים. מעבר לכספים שאנו משלמים בעבור רכישת הדירה, ישנן הוצאות נלוות רבות, בין היתר, הוצאת שכר טרחת עורך דין, תיווך (במידה ויש מתווך בעסקה), אגרות שונות, עלויות לקיחת משכנתא ובעיקר מס רכישה. כאשר הדירה הנרכשת היא "דירה יחידה" כלומר שלרוכש אין דירה נוספת על שמו, הוא ייהנה מההקלות הקיימות בחוק, לגבי גובה תשלום מס הרכישה. לעומת זאת, אדם שזו אינה הדירה היחידה שברשותו, לא ייהנה מהקלה בתשלום מס הרכישה.
החוק רואה בני זוג נשואים כיחידה אחת לגבי ענייני מיסוי מקרקעין ביחס לנכסים של אחד מהם או של שניהם. חזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין, קובעת כי "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם, שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילד נשוי) – כרוכש אחד".
נשאלת השאלה, מה קורה כאשר בני זוג נשואים מעוניינים לרכוש דירה ובבעלותו של אחד מבני הזוג דירה שרכש בטרם נישואיהם? כמו בהרבה מקרים בקיאות ברזי הרכישה והמיסוי יכולה לחסוך לכם הוצאות רבות ומיותרות. עו"ד הילה יעקב, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ונדל"ן בפרקליטי IL, שמה את הדברים על דיוקם ומבהירה מהן הסוגיות והסייגים החשובים שכדאי לדעת, בעת רכישת דירה.
דיווח נכון למס הכנסה יכול לחסוך לכם כסף
זוג נשוי רצה לרכוש דירת מגורים בעלות של קרוב לשני מיליון ₪. לגבר היו אלו נישואים שניים, כאשר לאחר גירושיו נשארה בבעלותו מחצית מהזכות על דירת המגורים הקודמת. לעומת זאת, לאשתו הנוכחית לא היו כלל נכסים קודמים. "עורך הדין שטיפל ברכישת הדירה, דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין לפי מדרגה של דירה נוספת בחישוב מס הרכישה בעבור שניהם", מציינת עו"ד יעקב. "עורך הדין ככל הנראה דיווח כך בשל העובדה שלגבר היו 50% מהזכויות בדירה נוספת. זו הייתה טעות מצידו כיוון שבמקרה כזה ניתן היה להגיש בקשה לפיצול מס הרכישה. דיווח נכון לרשויות המס היה חוסך במקרה זה סכום של עשרות אלפי שקלים" מסבירה עו"ד יעקב, ומציינת כי בעבור זכויותיו של הגבר היה אמור להיות משולם מס רכישה לפי מדרגה של "דירה נוספת" ובעבור זכויות האישה היה אמור להיות משולם מס רכישה לפי מדרגות של "דירה יחידה", כך שבמקרה הנדון ובהתאם לסכום שבו הדירה נרכשה, היה ניתן להעניק לאישה פטור מלא במס רכישה.
מקרה נוסף מתייחס לסייגים מתוקף הסכמי ממון שנחתמים בין בני זוג. בני הזוג פלם החליטו לרכוש דירת מגורים משותפת, כאשר לאחד מהם הייתה, במועד הרכישה, דירה נוספת שנרכשה על ידו בטרם נישואיהם. בני הזוג חתמו על הסכם ממון שבו נקבע כי נכסי בני הזוג, שנרכשו בטרם נישואיהם, יישארו בבעלותם הנפרדת והבלעדית. "בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין פלם נקבע כי יש להחיל את חזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק לעניין מס רכישה, החל ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן", מציינת עו"ד יעקב.
השאלה שנדונה הייתה האם במקרה כזה זכאי גם בן הזוג השני למס רכישה מופחת, הניתן לרוכש "דירה יחידה", או שיש לראותו כמי שבבעלותו שתי דירות מכוח חזקת התא המשפחתי? האם יש צורך להביא במניין דירותיו גם את דירת בן זוגו? בית המשפט קבע כי בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג בטרם נישואיהם, קו הגבול לתחולת החזקה הוא מועד יצירת התא המשפחתי. בעקבות הפסיקה הזו נוצרה הלכה חדשה, המכונה "הלכת פלם", על שם בני הזוג שקיבלו את פסק הדין.
"עמדת רשות המיסים היא, כי הלכת פלם חלה בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו" מדגישה עו"ד יעקב ומסבירה כי גם בהיעדר הסכם ממון לא תחול החזקה על נכסים חיצוניים. במקרים חריגים, בהם יצרו בני הזוג שיתוף חוזי או קנייני בנכסים החיצוניים, כמו למשל: מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – ההלכה לא תחול עליהם.
נישואים לא בהכרח מקנים זכויות על רכושו של בן הזוג
קיומו של הסכם ממון יכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג בנכסיהם, כך למשל אם בני הזוג קבעו בהסכם ממון שהדירה שלהם היא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג. במקרה זה, לא ניתן לקבוע כי מבחינה קניינית היא דירה בבעלות משותפת, גם אם הצדדים חיים בה ומנהלים משק בית משותף. בהתאם להלכת פלם לא ניתן להחיל על נכס כזה את חזקת התא המשפחתי.
בהיעדרו של הסכם ממון וביחס לזוגות שנישאו לאחר שניכנס לתוקפו חוק יחסי ממון, משנת 1974, חל הכלל הקבוע בסעיף 4 לחוק יחסי ממון. הכלל קובע כי "אין בכריתת הנישואין או בקיומם לכשעצמם בכדי לפגוע בקניינם של בני הזוג, או בכדי להקנות לאחד מהם זכויות בנכסי השני".
כשעוסקים בזוגות שנישאו לפני חוק יחסי ממון, לא תחול חזקת השיתוף לגבי נכסים חיצוניים, כאשר בפסקי דין שעסקו בפירוק הנישואין, נקבע כי לגבי הנכסים החיצוניים יש לבחון כל מקרה לגופו.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.