מה הן המשמעויות המשפטיות שלו והאם כדאי להתייעץ עם עו"ד לפני שחותמים עליו? עורכת הדין הילה יעקב מסבירה.
במקרים רבים מוכרים וקונים של נכס אינם מסתפקים בלחיצת ידיים, וכדי לשמור על זכות (הקונה) או מחויבות (שני הצדדים) הם מנסחים "זיכרון דברים" קצר וחותמים עליו. ברוב המקרים כולל זיכרון הדברים פיצוי כספי משמעותי במקרה של הפרתו. רבים מאמינים כי "זיכרון דברים" הוא שלב ביניים עד לחתימת הסכם סופי ולכן אינו נחשב כמחייב, והם מקלים בו ראש.
"אין להקל ראש בזכרון דברים"
לדברי עו"ד הילה יעקב, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ונדל"ן בפרקליטי IL. "זיכרון דברים יכול להיות הסכם מחייב, במידת האפשר אני נוהגת לייעץ ללקוחותיי לוותר על שלב זיכרון הדברים, ולתת לעורכי הדין של הצדדים לנהל משא ומתן ולבצע כל הבדיקות הדרושות עד לחתימת הסכם המכר, כמובן שכל מקרה לגופו. עמדה זו נובעת מפסיקת בית המשפט שזיכרון דברים לעיתים עשוי להיות מוכר כחוזה בעל תוקף מחייב ולעיתים עשוי להיות מוכר רק "כחומר גולמי" בלתי מחייב במשא ומתן לכריתת חוזה, והכל בהתאם לנסיבות העניין. יש להדגיש, כי על מנת שזיכרון דברים יחשב כחוזה מחייב עליו להעיד על 'גמירות דעת' של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב וכמו כן עליו להיות מסוים דיו. זאת ועוד, כשמדובר בעסקת מקרקעין, יש דרישה נוספת, לפיה על זיכרון הדברים לעמוד גם ב'דרישת הכתב' הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1956".
לדברי עו"ד הילה יעקב, היא נתקלת מדי יום בלקוחות הן כמוכרים והן כרוכשים, הממהרים ואף לחוצים לחתום על "זיכרון דברים". המוכר רוצה לחייב את הקונה לקנות את הנכס שלו, במיוחד אם הרוכש מוכן לשלם את הסכום שביקש המוכר; וגם הרוכש – לאחר שכיתת רגליו, ראה אינספור דירות וסוף סוף מצא את מבוקשו – פוחד ממתחרים שיציעו הצעה טובה יותר עד לחתימת ההסכם המחייב ולכן גם הוא מצידו מעוניין בחתימה על "זיכרון דברים".
"גם זיכרון דברים קצר ולא מפורט עשוי להיחשב כחוזה מחייב"
עו"ד הילה יעקב מציינת, שבעבר נדרש שזיכרון הדברים יהיה מפורט ויכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון; שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, זמני תשלום והסדרים בדבר הוצאות ומיסים. אבל ברבות השנים, דרישה זו רוככה ונקבע כי זיכרון דברים עשוי לקבל תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר ועניין גם כאשר אינו מכיל את כל הפרטים המהותיים לעסקה ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל.
מוסיפה עו"ד יעקב: "כמו כן לזיכרון הדברים יש משמעויות משפטיות נוספות, עליהן אני מסבירה ללקוחות המגיעים אליי בנושא זה. כך, למשל, חשוב לדעת כי רשויות המס רואות ביום חתימת זיכרון הדברים כמועד ממנו מתחילים לספור את התקופה הקבועה בחוק להגשת הצהרה על ביצוע העסקה, ולמועד זה לעיתים רבות משמעות גדולה בתכנון מס לגיטימי ונכון. כמו כן, במקרים מסוימים ניתן באמצעות זיכרון הדברים לבצע פעולת רישום הערת אזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין".
"פס"ד חייב מוכרים בפיצוי של 160 אלף ₪ לטובת הרוכשים הפוטנציאליים"
עו"ד יעקב מביאה לדוגמא פסק דין שניתן בחודש יוני השנה בבית משפט השלום בפתח תקווה; התובעים (הרוכשים) טענו כי הנתבעים (המוכרים) הפרו את זיכרון הדברים ולפיכך הם זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם בסך של 160,000 ₪ כפי שקבע זיכרון הדברים. מנגד טענו הנתבעים (המוכרים) כי במועד חתימת זיכרון הדברים לא ידעו על חשיפתם לתשלום היטל השבחה, וכי המתווך הפעיל "לחץ" רב ובעקבות כך חתמו על זיכרון הדברים. בפסק הדין חויבו המוכרים בפיצוי הרוכשים בסך 160,000 ₪ והוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. בית המשפט קבע בפסיקתו כי הצדדים קבעו בזיכרון הדברים את פרטי העסקה המהותיים, קרי, שמות הצדדים, תיאור הנכס וזיהויו, מהות העסקה, תאריך מסירת החזקה וכן פיצוי מוסכם. בנוסף צוין כי במקרה זה זיכרון הדברים נרשם באופן מפורט לנוכח העובדה כי אף נקבעו פריטים שיישארו בדירה ומכאן ניתן ללמוד כי לצדדים הייתה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.