לא לסתום את הגולל על קבוצת הרכישה - בעקבות פרשת ענבל אור

פרשת "ענבל אור", אשר הולכת ומקבלת תנופת פירסומים, לשם שינוי בצדם השלילי הפעם, מסתעפת, מקבלת רבדים ומימדים חדשים, מעלה שאלות לעתידן של קבוצות הרכישה בכלל ובפרט אלו שנמצאות בלב הסערה.
 
בהנחה שהפרסומים אודות הפרשה יתבררו כנכונים, תהא בלבם של קבוצות רכישה אחרות תקווה כי לא יסתמו את הגולל על התאגדותן של קבוצות רכישה בכלל ובפרט אלו שהולכות בתלם החוקי והמקצועי.
 
יהיה זה בעוכריו של ציבור שלם, "מקטן ועד גדול": קבוצות של יזמים איכותיים, הזדמנויות נדל"ן טובות, רוכשים חכמים המעוניינים לחבור יחדיו למען מטרה משותפת, רק בגלל שפירותיו המורעלים לכאורה של פרשיה אחת, המיתו את העץ ששורשיו כבר באדמותינו.
 
אותם טפילים נדבקו  לפרשת קריסתה של "קבוצת אור" בבגלל ה"פירצות" בחוק המכר. לאקונות שטרם קיבלו מענה חקיקתי בהיבטים השונים של קבוצות הרכישה, בדגש על הבטחת כספי הרוכשים.
 
רעיון קבוצות הרכישה הוא רעיון לא רע בכלל ביסודו, במידה והולכים בתלמו הנכון, בליווי משפטי מקצועי ונכון.
 
והיום, על אחת כמה וכמה, אין להשליך ולהחריב את קבוצות הרכישה, כאשר בפתח מצפה לנו שורה ארוכה של הצעות חקיקה טובות, אשר יגנו על חברי הקבוצה. כך היה גם בפרשת "חפציבה", אשר בסמוך לאחר קריסתה של החברה, בשנת 2007, הצמיחה עבורנו שינויים בחקיקה המגנים היום על רוכשי דירות מקבלן, בהתאם להוראות חוק המכר, שהוראותיו עברו מקצה שיפורים בשנת 2008 בעקבות הפרשה.
 
עוד יגידו ויספרו רבות על פרשת "ענבל אור". הגב' אור, המכונה "מלכת קבוצות הרכישה", הינה יזמית, אשר שיווקה בעשור האחרון כ- 27 פרוייקטים, באיזור תל אביב והמרכז, ולאחרונה נעצרה בעקבות תלונות של רוכשים ובעקבות חשש לחדלות פירעון של הקבוצה, אשר מהחשד עולה כי לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הרוכשים השונים.
 
אנשים טובים, שחסכו את מיטב כספי הפנסיה שלהם, עלולים לגלות שכספם ירד לטמיון. 
 
פרשת אור הציפה שאלות מוסריות אך גם משפטיות גרידא ולמעשה תרמה לציבור חברי קבוצות הרכישה והרוכשים ממנה, מקפצה ישירה לשולחן הכנסת, להצעות ותיקוני חקיקה לחוק המכר, אשר יציפו ויגדשו  את שולחנות ועדות המליאה בדיונים סוערים.
 
מפרשת אור, הציבור שלא נפגע, ייצא נשכר.
 
קבוצות רכישה הם נתח בלתי נפרד משוק הנדל"ן ואין להמיט עליהן חורבן.
 
למגינת ליבם של רבים, קבוצות הרכישה מתקיימות ומתנהלות היום ללא פיקוח, והוראות חוק המכר אינן חלות עליהן, כיוון שבקבוצות רכישה אין קבלן מול רוכש.
 
מן הראוי, לעניות דעתי, לעגן בחקיקה הוראות שיטילו אחריות ופיקוח על מארגן הקבוצה כפי שמטילים על קבלן.
 
כדי לא לסתום את הגולל על אותם אנשים פרטיים שמעוניינים להתאגד כקבוצה, למען מטרה משותפת של בניית בית חדש, הועלו מספר הצעות לתיקון חוק המכר.
 
חלק מהתיקונים מדברים על מספר נושאים חשובים:

1. עדכון מפרט טכני בחוק המכר.
2. הגבלת שינויים מהותיים בשטחים משותפים לכלל הדיירים בבנין.
3. הסדר חקיקתי של מכירת דירה לצד שלישי טרם קבלת היתר בניה ואישור התוכנית.
4. הרחבת חובת הגילוי של המוכר לגבי פרטים הידועים לו על הדירה.
5. הסדר התקשרות הקבלן עם חברת תחזוקה והגבלת תקופות וסכומי ההתקשרות עימו.
6. החלת הוראות חוק המכר על ליווי בנקאי לפרויקטים שאינו על ידי תאגיד בנקאי, כהגדרתו בחוק.

לעניות דעתי יש לערוך עוד שינויים רבים בחוק, ביניהם, במתן הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש, להבטחת כספו, כבר החל מהשקל הראשון.
 
בעבר, החוק איפשר לקבלן, לגבות 25% מהתמורה בתשלום הראשון ללא מתן בטוחה לרוכש, סכום זה יירד בהמשך ל 15% וכיום עומד על 7% מסכום רכישת הדירה, שבו לקבלן אין חובה לתת ערבות בנקאית.
זהו פגם שיש לתקנו.
 
7% ממחיר דירה חדשה באיזור תל אביב, זה הרבה מאד כסף ! בגין דירה ששוויה 2.8 מליון ₪ לדוגמא,
7% מהסכום שאינו מובטח בערבות, משמעותו כי שילמת סכום של 196,000 ₪ ללא שום בטוחה על הסכום הזה. חייבים לתת לכך מענה בחוק.
 
כמו כן, לשמחתי, הונחה על שולחן הכנסת ביום 31.7.13 הצעה לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תיקון מס' 8 התחדשות עירונית, תשע"ה 2014 , שמטרתה להסדיר גם את נושא החקיקה בתחום של התחדשות עירונית.
 
התחדשות עירונית, זהו נתח שוק נדלני שהולך ותופס תאוצה. עשרות רבות של פרויקטים מסוג תמ"א 38 פינוי בינוי, מתנהלים כיום, ללא הסדר חקיקתי המגן על זכויות בעלי הדירות ובפרט על כספם.
 
לפי דברי ההסבר של החוק, בדומה לעסקה של רכישת דירה מקבלן, התקשרות בין בעלי דירות לבין יזם בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, בין אם עסקת פינוי בינוי  כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים)  ובין אם עסקה מכח חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) – בדרך של הריסה כמשמעותה בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) או בין אם עסקת פינוי בינוי במסלול מיסוי להקניית דירה חלופית תמורת זכויות הבעלים בדירתו – כולם מכונים עסקאות מסוג התחדשות עירונית – בכולם –טרם הסדירו נושא הבטחת הכספים כנגד ערבות בנקאית.
ויפה שעה אחת קודם.