בתקופה האחרונה ובמיוחד אחרי פרשת ענבל אור אשר הטילה צל כבד על שיטת קבוצת הרכישה,
אנו רואים פחות ופחות עסקאות שמבוצעות ע"י קבוצת רכישה, אך האם באמת כבר לא כדאי לקנות ולבנות במסגרת קבוצת רכישה?
ובכן התשובה היא לא חד משמעית, לצד חסרונות השיטה עדיין ישנם יתרונות ואפשרות לחסכון לא קטן ע"י עסקאות באמצעות קבוצת רכישה.
קבוצת רכישה הינה קבוצה של אנשים הקונים קרקע יחדיו, מגישים תוכניות ובונים את הבניין המיועד, ובכך למעשה חוסכים ברווח היזמי שלעיתים יכול להגיע עד 25%, אותו היו צריכים לשלם ליזם/קבלן אם היו קונים באופן הרגיל.
בנוסף, בעבר היה חסכון במס כאשר נבנה בניין במסגרת קבוצת רכישה אך החוק בעניין זה השתנה עקב "רכיבה" על הגל של יזמי נדל"ן וקבלנים אשר ראו כי טוב והתחילו גם כן למכור בשיטה זו, עד שהמחוקק שם לזה סוף ועל קבוצות הרכישה מוטלים כיום מיסים כמו על עסקה מיזם או קבלן.
חקיקת המס החדשה בעניין קבוצות הרכישה ובנוסף ביטול הפטור ממס שבח ממכירת דירת מגורים הפך את הבניה בקבוצות רכישה לפחות כדאית מהבחינה הכלכלית משהייתה בעבר.
יתרונות השיטה:
- "אתה היזם" - יש לדמות עסקה במסגרת קבוצת רכישה לאדם בודד שקנה קרקע ובונה עליה את ביתו, הוא מחליט איזה קבלן יבנה, מאיזה בנק לקחת הלוואה, מי יהיו הספקים שלו, איך יבנה הבית( במגבלת תוכנית מאושרת ע"י התב"ע הקיימת כמובן ולאחר אישור הועדה).
אותו הדבר קורה בקבוצת הרכישה רק שכעת מדובר בקבוצת אנשים שצריכים לקבל את כל
ההחלטות הללו יחדיו.
כלומר לך יש שליטה על כל התהליך מהדברים הגדולים כמו הבניה, איכות הבניה, איכות הגימור ,
עיצוב פנימי, תוכניות פנים וחוץ וכו', ועד לדברים הקטנים כמו לדוגמא כמות ומיקום שקעי
חשמל ונקודות המים בבית.
- חסכון בעלויות – למרות שינוי החוק ומיסוי קבוצות הרכישה, בהנחה שהתהליך מנוהל באופן מקצועי ע"י אנשים שמבינים בנדל"ן ובניה , צפוי חסכון משמעותי שברמת המחירים בארץ מגיע לפעמים למאות אלפי שקלים.
חסרונות השיטה:
- ניהול לא מקצועי של התהליך – הליך הבניה הינו הליך מורכב אשר מצריך ידע מקצועי רב
הוא מורכב גם מבחינה בירוקרטית ,תיכנונית ומבחינה פיננסית , ויש לנהלו במקצועיות ואחריות.
סכומי כסף גדולים מעורבים בתהליך , החברים בקבוצת הרכישה יוצאים לדרך עם מחיר משוער בלבד
ואף פעם לא יודעים איך זה יגמר. גם אם הניהול הוא מקצועי לפעמים יש בלתמי"ם שקשה לצפות כמו מבנים/עצים שיש להעתיק, או פתרון חניה שמצריך חפירה יותר לעומק משחשבו קודם,ריביות שהשתנו במהלך השנים עד לבניה וכד'.
חשוב מאוד לוודא שמנהל הקבוצה ערך
דו"ח 0 של שמאי ושהעלויות מוערכות במדויק ככל הניתן.
בקבוצת רכישה הרוכש חותם על חוזה שהינו "פתוח" מבחינת המחיר בעצם ואין גבול לכמה שהדירה יכולה לעלות בפועל בסופו של דבר. חלק מהנפילות של אנשים שקנו במסגרת קבוצת הרכישה היו על כך שלא בדקו שהעלויות הם מציאותיות , הרי הכי קל לפרסם מחיר נמוך כדי למשוך אנשים לעסקה ,לכן יש לפנות כבר בהתחלה לבדיקה של עורך דין או בעל מקצוע , לוודא שהמחיר המוערך הוא אכן ריאלי .
- בקבוצת רכישה אין לך ודאות לגבי משך זמן הבניה ואין מנגנון פיצוי כלשהו המקובל בחוזה מול קבלן במקרה של איחור במסירת הדירה.
- בטחונות – על קבוצת הרכישה לא מגן חוק המכר כמו על רכישה מקבלן, יש לוודא שהקבלן נותן ערבויות ביצוע וכי יש בנק הנותן ליווי והכסף שלך מוגן, וכי יש מפקח שמעביר כספים לקבלן רק לפי התקדמות בניה.
וכמובן כל הכספים
חייבים לעבור לחשבון נאמנות של משרד עו"ד ולא לחשבון של חברה כמו במקרה
של ענבל אור, ולהקפיד שליזם/מנהל הקבוצה אין גישה לשימוש בכספים אלו לדברים אחרים.
- בקבוצות רכישה בדר"כ כמחצית לערך מהסכום הסופי הינו עבור הקרקע ומשולם במיידי עם רכישת הקרקע ע"י הרוכשים. בעסקאות קבלן סביר שתמצאו תנאי תשלום יותר נוחים.
לסיכום
אמנם קנייה במסגרת קבוצת רכישה פחות כדאית מבעבר וצופנת בתוכה סיכונים יותר מאשר מרכישה מקבלן.
יחד עם זאת מילת המפתח היא מודעות , כל עוד והקונה יודע מה לבדוק, ממה להיזהר ויש לו עורך דין שמלווה אותו שמתמחה בתחום, החסכון הכספי יכול להיות מאוד משמעותי.
זכרו הקונה בקבוצת רכישה חייב להיות יותר מעורב בכל תהליך הבניה החל מרכישת הקרקע ועד לסיום הפרויקט. וודאו כי מנהל הקבוצה הוא מקצועי ובעל נסיון, הוציא דו"ח 0 , יש ליווי בנקאי ופיקוח.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.