כיצד להעביר נכס מקרקעין ללא תמורה ועדיין לשמור על הזכויות בנכס?

תחילה נדון במה היא העברה ללא תמורה וההיבט המיסוי של עסקה מסוג זה, שנית ניתן את דרך הפעולה האפשרית של נותן המתנה וכיצד למנוע ממקבל המתנה לעשות שימוש בלתי רצוי בנכס, לדוג' למכור את הנכס לצד שלישי.

ישנם מספר פעמים בהם אנו מעוניינים להעביר נכס ללא תמורה לאדם קרוב, הן לצורכי תכנון מס והן לצרכים נוספים, נסיבתיים. אך ישנה חשיבות אדירה להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת להבין את כל הרבדים השונים של עסקה מסוג זה.

מהי העברה ללא תמורה לפי חוק המתנה[1]?
עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות בדירה כולה או חלקה בחינם, בדרך של מתנה, כלומר ללא מתן תמורה מהצד המקבל (הנעבר) לצד הנותן (המעביר). הכוונה בביטוי "ללא תמורה" מתייחסת לכל תמורה מסוג כלשהו, בין בכסף, בין בטובות הנאה, בין בטובין או כל תמורה אחרת.
                                                               
כיצד מתבצעת העסקה-אילו מסמכים נדרשים הצדדים לחתום אצל עורך דינם:

1. הסכם העברה ללא תמורה ונספחים נוספים לצורך ביצוע העסקה.
2. תצהירי מתנה- מעביר המתנה יחתום על תצהיר "נותן מתנה" ומאידך "מקבל הדירה" יחתום על תצהיר מקבל מתנה בפני עו"ד.
3. דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה.

 
היבט המיסים בעסקה מסוג זה: 
העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו (כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין סעיף [2]1 מיהו קרוב: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם)
מזכה את המעביר/ים בפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין[3].
לעומת זאת לעניין מס הרכישה, מקבל דירה במתנה ישלם 1/3 משיעור מס הרכישה אשר היה חל עליו אם היה מדובר בעסקת מכר רגילה[4].

כיצד המעביר ישמור על זכויותיו בנכס המקרקעין
כאשר המעביר רוצה למנוע ממקבל המתנה למכור את הנכס לצד שלישי, ישנה אפשרות להחתים אותו במסגרת הסכם העברה ללא תמורה על התניה למניעת עשיית עסקה, ביצוע המכירה יהיה ברשות המעביר ולא תוכל להיות מכירה של הנכס הנדון ללא הסכמת המעביר, חשוב לציין בהסכם העברה מה יקרה במות המעביר. את התניה הזאת ניתן לרשום כהערת אזהרה בנסח טאבו.

לסיכום, ישנה דרך להעביר נכס מקרקעין לקרוב ללא תמורה ולהנות מהטבות המס החלות במקרה והוא עונה להגדרות החוק, כמו כן למנוע את מכירת הנכס לצד שלישי באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו ועל ידי כך לשמור על הזכויות בנכס בצורה עקיפה, בצורה הזאת שם הבעלים הקודמים לא יופיע על גבי נסח הטאבו.