מהו דיור מוגן?

כמעט כל אחד מאיתנו נתקל בבוא העת בסוגיה הרווחת של שיכון הורה או שיכונו שלו עצמו במוסד קבוע המעניק את מלוא הצרכים לאוכלוסיית הגיל השלישי. מעבר לכך שהסוגיה הנ"ל טעונה מאוד בהיבט הרגשי שהוא אינהרנטי לה, מרבית האנשים יודעים על הנושא מעט מאוד. דיסאינפורמציה מרתיע אנשים מהתמודדות עם הנושא ו/או מונע מהם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורם או עבור הוריהם.
אם לא די בכך הרי שלמפעילי הדיור המוגן נוצרה תדמית כמי שנוהגים בחוסר הוגנות כלפי הדיירים, וטומנים מלכודות בחוזי ההתקשרות עמם.

ברשימה להלן יבוארו מספר מושגים בסיסיים בסוגיה, הבעיות המרכזיות ועצות שימושיות למי שניצב בפני החלטה או מחלוקת הקשורות לדיור המוגן.

ראשית,

מהו דיור מוגן ?

מדובר במשכן המיועד לאוכלוסיית הקשישים המעניק מגוון שירותים לצרכיהם הבסיסיים כגון ניקיון ואחזקה; מזון; שירותים רפואיים; פעילויות לשעות הפנאי (חדר כושר, בריכת שחייה). בנוסף, בקומפלקס מצויים, בדרך כלל, שירותים פרטים נוספים כגון, מסעדה, סופרמרקט, בנק וכו'. המשכן מחולק ליחידות דיור עצמאיות ומצוידות, והדייר יכול להחליט אם הוא מבשל לעצמו את הארוחות, האם להצטרף לארוחות המשותפות ולפעילויות השונות המתנהלות במתחם. קרי, הדייר אחראי על סדר יומו.
בתמורה לכל אלו משלם הדייר דמי פיקדון גבוהים, שנשחקים בשיעורים של בין 2% ל-3.5%. בעת עזיבתו, אם מפאת מעבר למחלקה הסיעודית ואם מפאת פטירה, יחידת הדיור חוזרת למעון, ולדייר או ליורשיו מוחזרים דמי הפיקדון בניכוי דמי השחיקה. פרט לכך, הדייר נושא בתשלום דמי אחזקה חודשיים המסתכם לרוב במספר אלפי שקלים, אולם תשלום זה אינו כולל, בדרך כלל, את כל השירותים להם זקוק הדייר, כגון: ארוחות וכביסות, עליהם הוא משלם תוספת נפרדת.

ממה צריך להזהר:
אין ספק שמי שמעונין לשכון במתחם של דיור מוגן חייב שיהא ברשותו הון עצמי בשיעורים גבוהים. כמו כן, בדיקת החוזה לעומקו על ידי איש מקצוע מיומן ועריכת השינויים המתאימים היא הכרחית ואקוטית על מנת להגן על הדייר. דייר שיימנע מכך עלול למצוא עצמו מקופח ונפגע. תלונות רבות נשמעו כנגד מפעילי הדיור המוגן כנגד ניצול מצוקתם וחולשתם, באמצעות חוזים אחידים המקפחים קשות את זכותם.

להלן נקודות מהותיות שיש לתת עליהן את הדעת:
1.    רצוי לנהל משא ומתן עם הדיור המוגן בנוגע לסעיף המחייב בדמי פיקדון מלאים גם על חלקה של שנה. במקרים שבהם יחפוץ הדייר לעזוב, או למצער במקרה שנפטר חודש – חודשיים לאחר תחילת השנה הוא יחויב במלוא דמי הפקדון עבור כל השנה. ניתן למשל לבקש שעד מחציתה הראשונה של השנה יחויב הדייר בדמי פיקדון באופן יחסי לשהותו ומעבר לכך, יחויב באופן מלא. בפסק דין שניתן לפני מס' שנים קבע בית המשפט שהדיור המוגן אינו חייב להפחית את דמי הפיקדון שגבה עבור כל השנה, אפילו שהדיירת נפטרה חודשיים לאחר כניסתה.
2.    שימו לב האם בית הדיור המוגן מאפשר העסקת עובד סיעודי במקרה שהדייר הופך בשלב כלשהו לסיעודי. ישנם דיורים מוגנים שמפאת מדיניות ברורה אינם מאפשרים לדייר שהפך סיעודי להמשיך ולשכון אצלם. הדייר חייב לשקול מבעוד מועד האם מדיניות זו מתאימה לו ומה רצונו לעשות במקרה כזה.
3.    אם הדייר רוכש פרט ליחידה גם שטחי שירות, כמו מחסן, יש להקפיד שהתשלום עבורו יהווה חלק מדמי הפיקדון על מנת שבמקרה של עזיבה הוא יושב לדייר, לאחר ניכוי. בדרך כלל יצוין בחוזה כי התמורה עבור המחסן היא חד פעמית ולא תוחזר, למרות שבית הדיור המוגן יכול לעשות בו שימוש לאחר עזיבת הדייר. לכן, אם מצוינים בחוזה שטחי שירות יש לוודא שהמחסן נמנה עמם.
4.    חשוב לנקוב במועד קצוב בו יהא על בית הדיור המוגן להשיב את דמי הפיקדון לאחר עזיבת הדייר, ולעגן סנקציה כלפיו במקרה שהוא יחרוג ממועד זה. תלונות רבות מתייחסות לעיכוב של מס' חודשים עד אשר הדיור המוגן משיב לדייר את דמי הפיקדון. במקרה כזה לא רק שכספו של הדייר לא מושב לו, אלא הוא מנוע מלעבור מיידית למוסד אחר. במקרה של פטירת הדייר, יש להקפיד שהזכאות להחזר דמי הפיקדון תהא מיידית  ממועד הוצאת צו ירושה/קיום צוואה ולא לאחר תקופה ממושכת ממועד זה. בפרט יש להביא בחשבון שכספי הפיקדון נחוצים לשם מימון מחלקה סיעודית, במידה והדייר עבר אליה.
5.    תשלומי המע"מ- בית הדיור המוגן מנסה לגלגל את חובתו לשלם מע"מ בגין דמי השחיקה ובגין המע"מ על הריבית הרעיונית, על שכמי הדיירים. במקרים מסוימים החוזה לא קובע כל חבות של הדייר לשלם מע"מ עבור דמי הפיקדון, ולפיכך יש להקפיד שהמע"מ לא מתווסף לניכויים שמבוצעים מהפקדון.
6.    סיטואציה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא מצב שבו הדייר נזקק לאשפוז ממושך ועדיין מבקש לשמור על זכותו לשוב ולהתגורר ביחידת הדיור שלו. יש לוודא כי כל עוד הדייר עומד בתשלומים הוא זכאי להחזיק ביחידת הדיור. כמו כן, רצוי לנהל מו"מ בנוגע לתעריף מופחת בתקופת האשפוז.
7.    נקיטת אמצעי ביטחון, כגון בדיקת נסח הטאבו של מקרקעי בית הדיור המוגן או של היחידה במידה והרישום של הבית הוא כשל בית משותף; רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הדייר המוגן על זכויותיו; קבלת ערבות בנקאית מהדיור המוגן, שתבטיח השבת דמי הפיקדון.  יש להיות ערים לכך שכל בטוחה מבטיחה זכות אחרת, כך שלעיתים רצוי לשלב בין בשתי בטוחות.
8.    ולבסוף, ישנם קריטריונים הקשורים לשירותים, למתקנים ולתנאי המחייה הקיימים בבית הדיור המוגן. בין הקריטריונים ראוי לבחון: מהי נגישות המקום למרכז מסחרי, בנק, קופ"ח; מידת העצמאות שהבית מעניק; ההשגחה הרפואית שהבית מעניק – מיהו הצוות הרפואי, מהן שעות הפעילות של המרפאה, מי מחליט על פינו לבית חולים בעת הצורך; הקרבה לבני המשפחה; מגוון הפעילויות והחוגים שהבית מציע; האם קיימת אפשרות לתקופת ניסיון; מהם שירותי הכביסה והאם הם כלולים בדמי האחזקה; תעריפי הארוחות; אירוח בני משפחה; לערוך ביקור במחלקה הסיעודית אם קיימת; מומלץ לא למכור את הדירה אלא לאחר ששהיתם בבית די זמן (בערך כשנה) כדי לדעת שהוא מתאים עבורכם. יתכן ותחפצו לשוב לביתכם.  קיימים היום בשוק מסלולים המאפשרים זאת וחשוב לדעת על קיומם ולבדוק האם הם מתאימים עבורכם.
9.    סקר שוק באשר לקריטריונים אלו הוא אלמנטרי והכרחי להצלחה בבחירת הבית הבא שלכם או של הוריכם. את הממצאים יש לשקלל יחד עם תנאי החוזה המוצעים, ורק אז מונחים בפניכם השיקולים הרלוונטיים לקבלת החלטה מושכלת.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.