הסכמי שכירות

כחצי מיליון משקי בית בישראל, חיים בדירה שכורה, והיחסים בינם לבין המשכיר מוסדרים בחוזה שכירות (כחצי מיליון משקי הבית, מהווים כרבע ממשקי הבית בישראל)
בהמשך הדברים אעמוד, על מספר עניינים חשובים אשר צריכים לעמוד לנגד עיניו של השוכר, בעת החתימה על חוזה השכירות, ובעת פינוי הדירה (סיום תקופת חוזה השכירות).
חשוב להבין, שלכל העניינים המפורטים מטה, יש משמעות כלכלית משמעותית לשוכר, ולכן ראוי לשקול אותם בצורה מושכלת טרם החתימה. כמובן שלצורך בחינת החוזה בניחותא, חשוב לקבל את טיוטת החוזה יום-יומיים טרם פגישת החתימה.

חוזה מיועד להסדיר את היחסים בין הצדדים. ברוב המקרים היחסים החוזיים בהסכמי שכירות מסתיימים בצורה תקינה, במיעוט המקרים ישנם משכירים בלתי הוגנים, אשר מנסים לנצל הוראות בחוזה, בדרך לא הוגנת, על מנת לפגוע בשוכרים. קיימת חשיבות בקריאת ובדיקת החוזה, על מנת להגן על עצמנו מאותם מקרים של משכירים בלתי הוגנים.

סעיף האופציה: רוב שוכרי הדירות, מעוניינים בחוזה ליותר משנה אחת, ובמקרה כזה הדרך לעגן את האפשרות להאריך את החוזה לפרקי זמן נוספים, הינה באמצעות סעיף אופציה. לעיתים ניסוח מוטעה של סעיף האופציה מביא לכך שהמשכיר מתנער מזכות השוכר להאריך את החוזה בהסתמך על סעיף האופציה. לכן חשוב מאוד שסעיף האופציה יהיה ברור ויכלול את הדגשים הבאים:

ראשית על הסעיף לכלול הוראה המאפשרת לשוכר להאריך את החוזה לתקופה נוספת, וזאת בהודעה חד צדדית, שתינתן בפקס/באימייל/בדואר רשום למשכיר. ויודגש, לא פעם נקבעים סעיפי אופציה המנוסחים בצורה מעורפלת, ובהם נקבע כי – "תהיה אופציה לצדדים להאריך את החוזה". נוסח כזה פסול, שכן הוא אינו מעניק לשוכר אופציה אמיתית, אלא אופציה שתלויה בהסכמת המשכיר, וממילא אין פה אופציה (שכן בכל מקרה, בהסכמה משותפת ניתן להאריך).

שנית, יש לקבוע כי בתקופת האופציה, דמי השכירות יהיו זהים (או לחילופין יעמדו על סכום קבוע אחר). אם לא כן, שוב קיים חשש שהמשכיר ינסה לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר בתמורה להמשך השכירות.

הוראה בנוגע לבלאי סביר: בחוזה שכירות סטנדרטי, מופיעה הוראה לפיה בכל מקרה שהשוכר יגרום לנזק בדירה, יהיה עליו לתקן את הנזק על חשבונו. מדובר כמובן בסעיף הגיוני. אולם חשוב לציין גם בחוזה, כי המונח נזק אינו כולל בלאי סביר. בנוסף חשוב לציין בחוזה גם, כי המשכיר יהיה אחראי לתקינות כל מתקני הדירה (כגון מזגן, צנרת המים והביוב, דוד חשמל, וכו'), ובכל מקרה של תקלה או פגם במתקני הדירה יהיה עליו לתקנם תוך זמן סביר.

סעיף הפיצוי המוסכם: סעיף פיצוי מוסכם אינו נהוג בד"כ בחוזה שכירות, אך לעיתים הוא משורבב בחוזים אלו על ידי משכירים מסוימים. במהותו סעיף הפיצוי המוסכם הינו סעיף הרתעתי הקובע כי במקרה של הפרה שלא תתוקן ישולם מחיר מסוים, אשר מגלם איזשהו קנס. בקשר לסעיף זה, חשוב כי ייקבע בסעיף זה, כי בכל מקרה שבו צד טוען כי הצד שכנגד ביצע פעולה המזכה אותו בפיצוי מוסכם, הרי שיהיה על אותו צד להתריע בפני הצד שכנגד על אותה הפרה נטענת בכתב, ובכך לאפשר לצד שקיבל את התראה, פרק זמן מסוים ל'תקן' את הפרת החוזה.

סעיפי הכתובות: חשוב לציין כתובת מדויקת בחוזה. בד"כ הכתובת בתקופת קיום החוזה הינה כתובת המושכר, ובסיומו, כתובת אחרת שאנחנו יודעים כי ניתן יהיה לקבל בה הודעות. בנוסף כדאי לציין שכל הודעה תשלח גם באימייל. לכאורה מדובר בסעיף טכני, אבל במקרה של סכסוך משפטי, חשוב שיופיעו כתובות אמיתיות בחוזה.

צביעת הדירה: הרבה משכירים דורשים בחוזה, כי בסיום תקופת השכירות, על השוכר יהיה 'לצבוע את הדירה'. חשוב להבין שלדרישה זו יש משמעות כלכלית. כמו כן, עדיף לתקן את הסעיף כך שבמקום המלים 'לצבוע את הדירה', יבואו המילים 'לסייד את קירות הדירה' (שכן משכירים מסוימים יכולים לטעון שצביעת הדירה כוללת משקופים, תקרה, וכו', דבר שמייקר את העלות).

מחלוקות בנוגע למצב הדירה בעת פינוי הדירה: לעיתים בסיום החוזה ופינוי הדירה, ישנם משכירים הנוהגים בצורה לא הוגנת, ומעלים טענות סרק לגרימה לנזקים ולפגמים בדירה, כאשר אין בטענות אלו ממש. במקרים כאלו, רצוי להעזר בעו"ד. בנוסף לאמור, במצבים כאלו, רצוי לדרוש במכתב מהמשכיר לאפשר לכם להביא איש מקצוע מטעמכם (שמאי/אדריכל/מהנדס) שיבחן את טענות המשכיר. כאשר אנו מציגים דרישה כזו, והמשכיר בוחר להתעלם ממנה, הדבר מהווה אינדיקציה לחוסר היושר בטענותיו. במידה והמשכיר מאפשר לכם להביא בעל מקצוע, לכו על זה. עדיף לשלם כעת כ- 1,500 ₪ למומחה המתאים, מאשר לחטוף בעתיד תביעה מהמשכיר בסכומים של עשרות אלפי שקלים, על סמך טענות הסרק שלו.

בטחונות: חלק מהמשכירים דורשים כבטוחה שטר חוב (מסוג אלא שרוכשים בדואר, ו/או שיק רגיל עליו מציינם 'לבטחון בלבד'). חלק אחר מהמשכירים דורשים 'ערבות בנקאית'. מדובר בשני סוגים של בטוחות, השונים האחד מהשני בתכלית השינוי.

חשוב להבין את השוני בין שני הבטוחות. שטר חוב הינו בטוחה מוגבלת ובמקרה שבו המשכיר מבקש לממש את הבטוחה קיימות בפניו משוכרות (כמו תשלום אגרה, שכירת עו"ד, פתיחת תיק הוצל"פ), משוכות אלו מקטינות את הסיכוי שהמשכיר יפעל באופן בלתי הוגן למימוש שטר החוב ללא סיבה אמיתית. גם אם המשכיר יפעלה בדרך זו, עדיין קיימות בפני השוכר דרכים משפטיות סבירות להתמודד עם כך.

לעומת זאת במקרה של מימוש ערבות בנקאית, הדרך של המשכיר לגבות את החוב הינה פשוטה מאוד, ועל השוכר יקשה מאוד לעצור אותו (וגם יקר, שכן הליך של עצירת מימוש ערבות בנקאית, דורש צו מניעה, אשר כרוך בשכירות עו"ד, בתשלום אגרות, מתן ערבויות, בקיצור הליך יקר).

הודעה לעירייה על הפסקת החזקה: הנושא הבא, הינו הודעה לרשות המקומית בסיום תקופת השכירות על הפסקת ההחזקה והפסקת החיוב בארנונה, מדובר בנושא שרבים נופלים בו - וחבל. נושא זה רלוונטי גם להשכרת דירות, וגם במקרה של השכרת עסקים.
בדרך כלל בתחילת תקופת השכירות המשכיר מבקש לרשום את האחזקה בנכס על שם הדייר שנכנס. בהתאם,  חשוב להקפיד שבסיום ההחזקה הרשות המקומית תחזיר את הרישום אצלה או למשכיר או לדייר החדש. לכן צריך להקפיד מיד עם פינוי הדירה לשלוח פקס + מכתב בדואר רשום לרשות המקומית, הכולל 'הודעה על שינוי מחזיק', בד"כ ניתן להוריד טופס כזה באתר האינטרנט של העירייה. חשוב לתייק את האסמכתא למשלוח ההודעה, וכן לאחר כשבועיים לוודא מול העירייה טלפונית, כי השינוי בוצע במועד. אם השינוי לא בוצע, אין מנוס מלנסוע למשרדי הרשות המקומית.

ביטוח: ביטוח הדירה הינו נושא חשוב, לטעמי בעיקר משני היבטים: ההיבט הראשון – שמירה על הרכוש של הדייר (ממקרים של גניבה, שריפה וכו'). ההיבט השני – הינו הגנה על הדייר מתביעות צד ג'. לדוגמא אם נפל עציץ מהמרפסת וגרם לנזק, או מגהץ שגרם לשריפה. בכל אחד מהמקרים הללו, שוכר הדירה חשוף לתביעה מצד הצד השלישי. רכישת ביטוח תגן על השוכר. ביטוחים כאלו אינם כה יקרים, וניתן לעשות אותם בעלות של כ- 60 ₪ לחודש.

סעיף ההצמדה: עניין קטן לסיום, לעיתים המשכירים מציינים בחוזה השכירות כי דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן, וזאת רק למקרה של עלייה ולא במקרה של ירידה. כמובן שדרך הצמדה זו, רק כלפי מעלה ולא כלפי מטה, אינה הוגנת, ורצוי לדרוש שהשינוי יהיה בין במקרה של עלייה ובין במקרה של ירידה. אין מדובר בהערה מהותית, שכן נכון להיום, מקרים של ירידה במדד הינם נדירים יחסית.

מאמר זה הינו לצורך התרשמות כללית, יש לקבל ייעוץ משפטי באופן ספציפי לפרטי המקרה.