חפש

פטור ממס שבח

פטור ממס שבח

שיעור המס
בעוד שבעבר הגיע המס המירבי לכ- 50% מהשבח, החל משנת 2001 הוגבל המס ל- 20% מהשבח. לאחרונה, בעקבות חקיקת החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2011 ("חוק טרכטנברג") הועלה המס לשיעור של 25%, ביחס למכירות המבוצעות החל מיום 1.1.2012. לאור התיקון, במכירת זכות במקרקעין שתבוצע על ידי יחיד (להבדיל מחברה), יחול מס הנגזר ממועד רכישת הנכס: בגין המועד שעד ליום 7.11.2001 יחול מס בשיעור מירבי של 45%. בגין התקופה שמיום 7.11.2001 ועד ליום 1.1.2012 יחול מס בשיעור מירבי של 20%, ובגין התקופה שמיום זה ואילך יחול מס בשיעור מוגדל של 25%.
שיעור המס משוקלל באופן לינארי וקלנדרי, בהתאם לחלק היחסי של כל אחת מהתקופות המנויות לעיל מתוך כלל התקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה. כך שבסופו של דבר יהיה המס המשוקלל בשיעור שבין 20% ל- 45% מהשבח.
לשיעורי המס הללו קיים חריג - לגבי נכסים שיום הרכישה שלהם קדם לשנת 1948, יוגבל מס השבח ל- 12%, ולגבי נכסים שנרכשו בין שנת 1948 לשנת 1960, יחול מס בשיעור שבין 12% ל- 20%.

ניכויים מותרים מהשבח
אין ספק שמדובר בנטל מס נכבד, ובצדק מנסים מוכרי דירות להימנע מתשלום המס על ידי שימוש בפטורים הקיימים בחוק ביחס לדירות מגורים, המאפשרים מכירת דירה ללא תשלום מס כלל. אולם, גם כאשר הנסיבות אינן מאפשרות שימוש בפטור כלשהו, ייתכן שהמכירה לא תחויב במס מן הטעם שלאחר ניכוי הסכומים המותרים בניכוי על פי החוק, לא נותר כלל שבח בר מיסוי.
גם בעניין זה חלו בשנים האחרונות שינויי חקיקה המגדילים באופן משמעותי את ההוצאות המותרות בניכוי בעת רכישת נכס מקרקעין. די להזכיר כי כיום מותרות בניכוי הוצאות המימון (בעיקר הריבית על המשכנתה), וכן מותרות בניכוי הוצאות שהוצאו לשם רכישת הנכס או מכירתו (ולא רק הוצאות שגרמו להשבחת ערך הנכס). ניתן כמובן לציין את שכר טרחת עורך הדין, הן ברכישה והן במכירה, את דמי התיווך ברכישה ובמכירה, את מס הרכישה ועוד. חשוב לזכור גם שלגבי דירות שנרכשו לאחר 1.1.1994 השבח הממוסה הוא השבח הריאלי בלבד, ובמילים אחרות, אין מס על ה'שבח' האינפלציוני, ולכן גם הפרשי ההצמדה אינם חלק מהשבח. שבח אינפלציוני שנצבר עד 31.12.1993 ממוסה ב- 10%!
במקרים מסוימים בהם אדם מעוניין למכור יותר מדירה אחת אך יכול לקבל פטור רק על דירה אחת, חשוב לבצע סימולציה של מס השבח כדי לקבוע עבור איזו מהדירות לבקש פטור, כך שהמס יהיה הנמוך ביותר (או בשווי אפס). לא בהכרח הדירה שמוחזקת יותר זמן תצבור שבח גדול יותר.

הפטורים ממס שבח
רבים טועים לחשוב כי אם מכרו דירה במהלך 4 השנים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית, הם אינם זכאים עוד לפטור, וכי עליהם להמתין עד שיחלפו 4 שנים תמימות. אולם, המציאות המשפטית מורכבת יותר וקיימות דרכים חוקיות למכור דירות בפטור ממס בתדירות גבוהה יותר (כל עוד אין מדובר בעיסוק), תוך שימוש בפטורים מוכרים פחות. בהקשר זה חשוב לציין כי לפי תיקון לחוק מיסוי מקרקעין מאוגוסט 2011, מי שימכור דירת מגורים החל מיום 1.1.2013, יוכל להנות מפטור זה רק אם עברו 8 שנים מהמכירה הקודמת שביצע. לפיכך, פטור מפורסם זה יאבד את האטרקטיביות שלו, ויהיה רלוונטי בעיקר למי שלא מכר דירה מעולם או שמכר לפני שנים רבות.

אחד הפטורים המאפשר מכירת דירת מגורים בתדירות גבוהה יותר הוא הפטור לדירה יחידה. כך למשל, אדם שהיה בעלים של דירה אחת, ומכר אותה, ולאחר מכן רכש דירה אחרת, יוכל למכור את הדירה האחרת באופן מיידי תוך שימוש בפטור של דירה יחידה. התנאי המרכזי בפטור זה, הוא שהמוכר לא היה בעלים של יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת ב- 4 השנים שקדמו למכירה, וביצע את המכירה הקודמת תוך שימוש בפטור אחר. גם מי שהקדים לרכוש דירה חלופית בטרם מכר את דירתו הישנה יכול (בתנאים מסוימים) לשמר את מעמדו כבעל דירה יחידה ולהמשיך להנות מפטור זה בעתיד, על אף שהחזיק בשתי דירות בחפיפה מסוימת.

פטור נוסף הוא פטור הניתן במכירת דירה שהתקבלה בירושה. המוכר דירה שקיבל בירושה עשוי לקבל פטור ממס שבח, אם מתקיימים מספר תנאים – המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר בעצמו את הדירה, המוריש היה בעלים של דירה יחידה לפני פטירתו, והמוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש. פטור זה מתייחס למכירת דירת הירושה בידי היורש, אך גם ירושת הדירה עצמה פטורה ממס, והיא איננה נחשבת כלל לאירוע מס.
לא רק שמכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס, מכירה זאת איננה מובאת במניין הדירות שמכר המוכר, כך שאדם שהתכוון למכור את דירתו וירש דירה אחרת והוא עומד בכל תנאי הפטור של דירה שהתקבלה בירושה, יכול למכור את 2 הדירות, זו אחר זו, בפטור מלא ממס שבח.
נוסף על פטורים אלו קיימים פטורים אחרים, כגון פטור חד פעמי הניתן לתושב ישראל בלבד במכירת 2 דירות קטנות לצורך החלפתן בדירה גדולה יותר. הפטור מוגבל בסכום, והמוכר נדרש לעמוד בתנאים נוספים ביחס לזמני המכירה והרכישה.

הוראת השעה
בנוסף לפטורים הקבועים בחוק, קיימים פטורים נוספים בהוראת שעה לגבי מכירות שיבוצעו עד לסוף שנת 2012. במכירת דירה עד 2.2 מליון ₪ ינתן פטור מלא, ובמכירת דירה בסכום גבוה יותר ינתן פטור חלקי. הפטור הנוסף (מלא או חלקי) יינתן עבור 2 מכירות, לכל היותר, שיבוצעו בתקופה בה חל הפטור, והוא לא יחול על מי שקיבל את הדירה ללא תמורה בתקופה שבין 1.11.2010 ועד ליום 31.12.2011. כמו-כן, הפטור לא יחול אם המכירה היא לקרוב של המוכר.
אין ספק שמדובר בחלון הזדמנויות (שהולך ונסגר) עבור מחזיקי דירות להשקעה, אשר אין בכוונתם להחזיק את הדירה לטווח ארוך.

עוד חשוב לדעת כי הפטור ממס שבח ניתן רק בגין דירת מגורים ששווי המכירה שלה לא הושפע מזכויות לבניה שלא נוצלו. זכויות אלו זוכות לפטור חלקי בלבד (ורק במכירה של נכסים בשווי נמוך יחסית). במכירת נכסים יקרים יותר, ממוסות זכויות אלו באופן המהווה הכבדה משמעותית על מוכרי הנכס. עניין זה רלוונטי בהחלט למוכרי נכסים מסוימים במכבים וברעות.
נושא המס החל על עסקאות מקרקעין הוא מורכב, ולא ניתן לצפות מאדם מן היישוב המעוניין במכירת או ברכישת נכס שימצא בפרטים. די בידיעה שקיימים מסלולים רבים ומגוונים, שבאמצעותם ניתן לתכנן את ביצוע העסקאות באופן מושכל וחסכוני, כדי להסיר חסמים מדומים המונעים לשוא ביצוע עסקאות, רק ממחשבה שגויה ביחס למס שיחול על העסקה. עו"ד בקי ומנוסה יכול בהחלט ולהביא למזעור של הוצאות המס הנלוות לעסקאות אלו.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.
עו"ד ונוטריון דותן לוי
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס