חפש

תכנון ובנייה

תכנון ובנייה

תחום זה מאופיין בפגיעות קנייניות של גופים תכנוניים שלטוניים (עיריות/ועדות מקומיות לתכנון ובנייה/ מועצות אזוריות/ מע"צ וכד'), אשר גורמים לפגיעות תכנוניות קשות (תב"ע המשנה את ייעוד המקרקעין בדרך כלל לצורכי ציבור), ובעקבותיהן לירידת ערך מקרקעין; וכן בנזקים הנובעים מהליך ההפקעה עצמו, שהינו הליך משלים לפגיעה התכנונית.

גם בתחום זה, כמו בתחום הביטוח, הגופים הפוגעים מנצלים את כוחם העודף ועושים ככל שלאל ידם כדי להתנער מאחריותם לפגיעה ולפיצויים, תוך שהם מנסים להתיש את האזרח, שמקרקעיו נפגעו, בהליכים משפטיים אין סופיים מייגעים ומתישים. הכל נעשה בידיעה כי רוב האנשים אינם בנויים לנהל מערכה שכזאת מולם.    
     
בעניין זה נדרשת לאזרח מערכת עצבים מיוחדת כדי לעמוד בתלאות שמעבירים אותו גופי התכנון השלטוניים הנ"ל.

כדוגמא, אני ניהלתי במשך 13 שנים תביעת פיצויים בגין ירידת ערך עקב תוכנית פוגעת, שהשתרעה על כל הערכאות המשפטיות האפשריות במדינה ישראל. בסופו של יום הצלחתי שיפסקו למרשיי פיצויים מקסימאליים במיליוני שקלים, אפילו שעד היום האחרון טענו רשויות התכנון כי לא מגיע להם דבר.

הרשו לי להביא לפניכם ציטוט מפסק הדין של בית המשפט המחוזי בת"א (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) (עמן 273/05 סימה גורנת וראח' נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה "הדרים" ואח') בתיק הנ"ל, בו ייצגתי את התובעים, ואשר ממחיש בדיוק את הנקודה הנ"ל:

"לסוף מחשבה הגעתי לכלל מסקנה שעלי להתערב בהחלטת הוועדה. נמצא לכך טעם כפול שיש זיקה מסוימת בין שני רכיביו. הטעם הראשון נעוץ במציאות של התמודדות בלתי שוויונית בין הפרט שמקרקעיו נפגעו על ידי רשויות התכנון לבין רשויות התכנון. הדין בישראל מחייב את רשויות התכנון, בהתקיים נסיבות מסוימות, לפצות בעלי זכויות במקרקעין בגין פגיעה במקרקעין הנובעת מתוכנית. כאשר המדינה - בעניין דידן - באמצעות מי מן האורגנים שלה יוזמת את התוכנית, נופל נטל התשלום המלא על הוועדה המקומית הרלוונטית (וממילא, במישרין או בעקיפין מוסב, לכל הפחות חלק נכבד מן הנטל אל אוצר המדינה). המשא הכספי הכבד הזה - המצטרף להוצאות העתק הכרוכות במימוש התוכנית - המוטל על כתפי הרשות הציבורית "דוחף" את הרשות לדחות את תביעות הפיצוי ולנקוט כל אמצעי משפטי העומד לרשותה כדי להימנע מתשלום הפיצוי, להקטין אותו, או לכל הפחות לדחות ולעכב את מועדו ככל הניתן. בעניין זה לרשויות עוצמה מרובה. המציאות המוכרת היא שאזרחים מן השורה  נאלצים לעבור דרך חתחתים ארוכה של שנות התדיינות בוועדה המקומית, בוועדת הערר, אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. העניין דנן שנפרש על פני כ-13 שנים – יוכיח.

הלודרים בזירת המאבק הזאת אינם שווי כוח. לרשויות התכנון, בהקשר הזה,  גב כלכלי איתן ו"אורך נשימה" רב. מנגד כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד אין. הידיעה שבתום פרק המאבק כאשר תתברר צדקת תביעתו של הפרט, לא יוחזרו לו הוצאותיו הממשיות  עלולה לרפות את ידיו ולסכל את תביעתו. כך – על חשבון זכות הקניין הפרטי; על חשבונו של הפרט שברוב המקרים אינו איל הון – עלולות הרשויות להשיג את שאיפתן שאף על פי שהיא מתהדרת באדרת הגנה על כספי הציבור, מוסריותה מפוקפקת מאד.

הטעם השני הוא שמשמעות החלטה שלא להחזיר לבעל דין שזכה במשפט את מלוא הוצאותיו היא ייקור ההליך השיפוטי. כמוהו כהטלת אגרה נוספת על בעל הדין [אלא שבעוד שאגרה היא כסף בעין המנותב למערכת המקיימת את ההליך השיפוטי ומאפשר את פעולתו (והיא עשויה לחזור אל הפרט אם תביעתו תצלח),  כאן מדובר בחסרון כיס שהנהנה העקיף ממנו הוא בעל הדין שהפסיד במשפט). ייקור ההליך השיפוטי פועל כמחסום הנועל שער לפני מי שמבקש למצוא תרופתו בבית המשפט. מחסום כזה, גם אם אינו משמיע נעילת שער מלא, אינו עולה בקנה אחד עם ערכי היסוד של השיטה המשפטית.   

עד הנה אמרתי דברים כלליים (ואפשר שההכללה חורגת מעט ממה שניתן לראות מנקודת ההשקפה  של שופט הדן בעניין מסוים, אך לא אוכל להתעלם מן הניסיון הנצבר מעניין מסים אחד למשנהו). העניין הפרטי שלפניי משקף היטב את האמירה הכללית. שכר טרחת עו"ד של 15% מסכום הפיצוי הוא תשלום סביר ובודאי לא מופרז בהתחשב במורכבותו של הדיון המשפטי על כל חלקיו ובמשאבי הזמן שנכרכו בהכנת הדיון ובהשתתפות בישיבות הרבות בכל חלקי ההליך. סבירותו של שיעור זה נשקפת גם מפסיקת ועדת הערר בהקשר לשכר הטרחה ביחס לפרק ההתדיינות הנוסף שהיה לפניה. על כן גריעת ההוצאות בעין מן הסכום הכולל שרשויות התכנון חויבו בו נראית לי חסרת פשר והיא עלולה לשרת תכליות לא מוצדקות.

הנה כי כן רכיב ערעור זה מתקבל. לבד מסכום ההוצאות שפסקה ועדת ערר (שייחשב כולו כשכר טרחת עו"ד) ישלמו המשיבות, ביחד ולחוד, למערערים סך 266,204 ש"ח כהוצאות משפט עד ליום 3.9.06 ומאז ייווספו להן הפרשי הצמדה וריבית כדין."

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.
יורם מלמן, משרד עורכי דין
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס