רכישת בית בהרחבה קהילתית
בשעה טובה החלטתם לרכוש בית בהרחבה קהילתית ולהגשים החלום של בית פרטי עם גינה באיכות החיים של הכפר.
רגע לפני שאתם חותמים על "הניירת" להלן סקירה תמציתית הסוקרת את המערכת החוזית לרכישת בית בהרחבה, שיש בה כדי לפשט ולהבהיר את התהליך בו הנכם מתחילים.
מהי הרחבה קהילתית
רכישת בית בהרחבה קהילתית שונה מרכישת בית בעיר, שוני המקבל ביטויו במערכת החוזית עליה חותמים הרוכשים. ניתן להגדיר הרחבה קהילתית כשכונה הנבנית לצד הקיבוץ, על קרקע שהיתה בעבר חלק ממשבצת הקרקע של הקיבוץ, ואשר הקיבוץ הסכים לוותר עליה, לטובת בנייתה של השכונה.
משמעות ויתורו של הקיבוץ על הקרקע היא גריעתה ממשבצת הקרקע שלו, לצורך הקצאת המגרשים שבתחומה לרוכשים, שיתקשרו בהסכם חכירה בקשר עם המגרש שיוקצה להם עם מינהל מקרקעי ישראל. מבחינת מעמדם של רוכשי הבתים בהרחבה, הרי שעל פי רוב הם אינם הופכים לחברי קיבוץ, אין להם זכות בנכסיו מחד ומאידך אין הם שותפים לחובותיו, אך התייחסות מפורשת לכך צריך שתינתן בחוזים עליהם תחתמו ואשר יפורטו להלן.
ועדת הקבלה
הזכות לרכישת מגרש בהרחבה מותנית בד"כ בהסכמת האגודה הקהילתית (עליה ארחיב בהמשך) לקבלת הרוכשים כחברים בה, ואשר מערכת ההתחייבויות שיחולו לגביהם כחברי האגודה תוסדר בתקנון האגודה עליו אפרט בהמשך.
לשם כך נדרשים הרוכשים להתייצב לפגישה עם ועדת הקבלה, לצורך התרשמות מן הרוכשים, והיכרות ראשונית עם ההרחבה ומאפייניה. עם הנתן אישור ועדת הקבלה לקבלת הרוכשים, רשאים הם להמשיך בתהליך ההתקשרות החוזית עם הקיבוץ, הקבלן/היזם ומינהל מקרקעי ישראל כפי שיפורט להלן.
המערכת החוזית
המערכת החוזית המאפיינת רכישת בית בהרחבה קהילתית הינה על פי רוב:
• הסכם לרכישת הבית או שירותי בניית הבית, שהצדדים לו הם הרוכשים מצד אחד וקבלן או יזם, מצד שני.
• הסכם לרכישת הזכויות במגרש, שהצדדים לו הם הרוכשים מצד אחד ומינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) מצד שני.
• הסכם להסדרת מערכת היחסים בין הקיבוץ לבין הרוכשים. לצד הסכמים אלה, קיימים לפחות שני מסמכים נוספים בעלי תוקף משפטי המחייב את הרוכשים על אף שהרוכשים עצמם על פי רוב אינם חתומים עליהם והם:
• תקנון אגודת המתיישבים- עליה יורחב בהמשך.
• הסכם בין אגודת המתיישבים ובין הקיבוץ המסדיר את תנאי השימוש בנכסי הקיבוץ ושירותיו והתמורה בגינם.
הסכם לרכישת בית או שירותי בניה: זהו ההסכם שבו מוסדרות התחייבויות הקבלן/היזם כלפי הרוכשים בכל הנוגע לבניית הבית, שלבי הבניה, התשלומים השונים, תנאי התשלום, מפרט הבית, אחריות לתיקונים מועד מסירה וכיוצ"ב.
הסכם פיתוח/חכירה: לאחר שהקיבוץ הסכים לגריעת המגרש ממשבצת הקרקע שלו לצורך הקצאתו לרוכשים, מקצה המינהל בשלב הראשון את הזכויות במגרש לרוכשים בהסכם פיתוח לתקופה קצובה במהלכה הם מתחייבים להשלים את בניית הבית ועם השלמת בנייתו, חותמים המינהל והרוכשים על הסכם חכירה מהוון לתקופה של 49 שנה המתחדשת בסיומה לתקופה נוספת של 49 שנה.
הסכם עם הקיבוץ: בהסכם זה מוסדרות זכויותיהם וחובותיהם של הרוכשים כלפי הקיבוץ שלצידו נבנית ההרחבה, לרבות בכל הנוגע לזכויות שימוש בשירותי הקיבוץ, ובנכסיו.
מעמדם של הרוכשים כאמור, הרוכשים אינם הופכים להיות חברי קיבוץ, שהינו תאגיד מסוג אגודה שיתופית חקלאית, שלחברי הקיבוץ בה מערכת של זכויות חובות.
ואולם כל תושבי ההרחבה הופכים להיות חברי אגודה שיתופית חדשה – היא "אגודת המתיישבים" או האגודה הקהילתית, שהוא תאגיד משפטי המאגד את כל חברי הקיבוץ וכל תושבי ההרחבה, ומטרתו לדאוג למאפיינים הקהילתיים של הישוב החדש (המורכב מן הקיבוץ ושכונת ההרחבה שלצידו), לרבות הסדרת השירותים הקהילתיים (חינוך, תרבות נקיון וכיוצ"ב), ומרקם היחסים שבין חברי הקיבוץ לתושבי ההרחבה.
כל חברי האגודה כפופים להוראות תקנון האגודה, החלטות האסיפה הכללית של האגודה ומוסדותיה נושאי התפקידים באגודה נבחרים מבין חברי הקיבוץ ותושבי ההרחבה, ולכל אחד מחברי האגודה (בין אם הוא חבר קיבוץ ובין אם תושב ההרחבה), זכות להשפיע על אורחות החיים בישוב, באמצעות זכות ההצבעה המוקנית לו באסיפות האגודה הדנות בסוגיות השונות.
באשר לזכות הרוכשים במקרקעין עליהם בנוי ביתם, הרי כפי שצויין לעיל, לרוכשים ניתנת זכות חכירה מהוונת במקרקעין כלומר, הרוכשים הם חוכרים של הקרקע ורשאים לנהוג בה מנהג בעלים, בכפוף להוראות הסכם החכירה.
במועד בו יושלם תהליך פרצלציה (הליכי הסדר של המקרקעין), ניתן יהיה לרשום את הזכויות בקרקע בטאבו, בדומה לנעשה בבניה עירונית.
העקרונות והכללים המחייבים בכל הנוגע לייזומה של הרחבה קהילתית והתנהלותה, מוגדרים בהחלטות אותם פירסם מינהל מקרקעי ישראל ומפרסם מעת לעת ושבהן ניתן לעיין באתר מינהל מקרקעי ישראל. מאחר וכפי שניתן לראות, ההתקשרות החוזית הנוגעת לרכישת בית בהרחבה קהילתית היא מורכבת ומעורבים בה מספר רב של גורמים, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום ההרחבות הקהילתיות בטרם מתחייבים בכל התחייבות שהיא.
אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי פרטני או תחליף לו. כל האמור בו הינו בגדר מידע כללי, אשר עשוי להשתנות מעת לעת בהתאם להוראות הדין החל ובהתאם לאופי ההרחבה הקהילתית. בהתאם הסתמכות על האמור בו הנה על אחריות הקורא בלבד.
הכותב עו"ד יואב גותי הינו בעל נסיון של שנים ביצוג רוכשי דירות בהרחבות קהילתיות, וכן יצוג קיבוצים מול רוכשי דירות ומול יזמים, החל משלבי ייזום ההרחבה ועד לסיום שיווקה. משרדנו מתמחה בדיני קיבוצים, אגודות שיתופיות , מקרקעין, וחוזים.