מהו יום המכירה בעסקת נדל"ן הכבולה לאישורו של ראש הוצל"פ - תקדים

בפס"ד שניתן ביום 11.10.2011 קבעה ועדת הערר, ש"יום המכירה" בעסקת מכירת מקרקעין הכפופה לאישורו של ראש ההוצאה לפועל תהא, ביום סיום הליכי ההוצאה לפועל בהתאם לאמור בתקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל  (להלן: "הוצל"פ"). דהיינו, היום בו ניתן צו המכר המורה כי הנכס ירשם על שם הקונה כאשר הוא נקי מכל עיקול, שיעבוד או זכות אחרת כלשהי (להלן: "זכות מגבילה").

סלע המחלוקת בין הצדדים נובע לאור ביטולו של מס המכירה לגבי עסקאות שבוצעו מיום 01.08.2007 והלאה. לטענת העוררים (להלן בהתאמה: "המוכרים" ו/או "החייבים" ו/או "בעלי הנכס"), יום המכירה מאוחר למועד ביטולו של מס המכירה ואילו לגישת מנהל מס שבח (להלן: "המשיב") יום המכירה קודם ליום ביטולו של מס המכירה.

סיפור המעשה – העוררים מכרו נכס מקרקעין במכירה שהצריכה את אישורו של ראש ההוצל"פ. לצורך נטילת משכנתא לרכישת נכס המקרקעין, הוגשה ביום 31.07.2007 בקשה דחופה בהסכמת החייבים לאישור הסכם המכר על ידי ראש הוצל"פ. הבקשה הנ"ל אושרה בו ביום (31.07.2007), אך על אישור החלטת ראש ההוצל"פ להסכם המכר נכתב כי, תאריך הביצוע הינו 01.08.2007 והיום בו הודפסה ההחלטה היה 05.08.2007. בהמשך הדברים, כל אחד מהעוררים קיבל ביום 09.03.2008 צו מכר, מכוח סעיף 34א לחוק המכר בדבר העברת זכויות המוכרים בנכס לקונה, כאשר הן נקיות מכל זכות מגבילה כלשהי. עסקת המכר דווחה למשיב אשר קבע כי בהתאם לסעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ הוא יום המכירה – 31.07.2007 ולכן חייב את העוררים במס מכירה (אגב כך, נציין כי מדובר ביומו האחרון של מס זה). מנגד, העוררים טענו כי יום המכירה חל רק עם השלמת הליכי העסקה כקבוע בתקנה 69 לחוק ההוצל"פ ולחילופין טענו כי לפי "הלכת סמי" (ע"א 5954/04) יום המכירה הוא היום בו נודעה ההחלטה לעוררים – 05.08.2007.     

הכרעת ועדת הערר – ועדת הערר סוקרת את הגדרת המונח "מכירה" שבסעיף 1 לחוק ומנתחת את הביטוי "יום המכירה" או "יום הפעולה" המופיעים בסעיף 19 לחוק. בהמשך, הוועדה מציינת את פס"ד המנחה בסוגיית יום המכירה (פס"ד בעניין אלדד שרון, ע"א 489/89), הדן בחוזה בעל תנאי מתלה. בסופו של יום, מגיעה הוועדה למסקנה לפיה יען כי, אין בסעיף 19(1) לחוק הגדרה ברורה לצירוף המילים "היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה ...", אזי יש לפנות להוראות הדין הכללי. לאחר בחינת החוקים והתקנות תוך שמירה על עקרונות פרשנות מקובלים, קובעת הוועדה כי יום המכירה בקשר עם סעיף 19(1) לחוק נברא ביום סיום הליכי המכירה.

לסיכום – סעיף 19 (1) לחוק קובע כלל חריג לכלל הרגיל לפיו, המחוקק יצר הבדלה בין מכירה רגילה שלגביה יום המכירה יהא במועד החתימה לבין מכירה בהוצל"פ, שלגביה יידחה יום המכירה עד למועד סיום המכירה. קרי, היום בו ניתן צו המכר המורה כי הנכס ירשם על שם הקונה כאשר הוא נקי מכל עיקול, שיעבוד או זכות אחרת כלשהי. שכן, במועד זה התגבשה זכותו של הקונה במקרקעין שרכש.     

השלכות – לפס"ד השלכה ישירה גם על עסקאות הנתונות לשומת מס רווח הון והכפופות לאישורו של ראש ההוצל"פ. דהיינו, עשויות להיווצר תקלות מס דומות גם במיסים עקיפים נוספים הקיימים כיום (הואיל ומס המכירה בוטל), כגון, מע"מ, מכס וכו'.

המידע לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ וייצוג משפטי בשום אופן, ואין לראות בדברים המובאים לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לעשות/להימנע מלעשות פעולה מסוימת. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום הפלילי.