חפש

האם דירה שפוצלה לכמה יחידות מהווה דירה אחת?

האם דירה שפוצלה לכמה יחידות מהווה דירה אחת?

ו"ע 23086-12-09 אריאלה שיין נ' מנהל מס שבח

ביום 02.10.2011 התקבל פס"ד של ועדת הערר בעניין שיין, לפיו אם הדירה שימשה את התא המשפחתי במשך שנים רבות, שבחלקן פוצלה לכמה יחידות ובחלקן שימשה רק את התא המשפחתי, יראו את הדירה המפוצלת כיחידה אחת.

עובדות המקרה – בשנת 1954 רכשה אמה של העוררת נכס מקרקעין (להלן: "הדירה"). בשנת 1998 נפטרה אמה של העוררת,  אשר על פי צוואתה ירשו שלושת ילדיה את הנכס בחלקים שווים. בשנת 1999 ניתן צו קיום צוואה, שבמסגרתו הסתלק אחד האחים לטובת העוררת ואחיה. בשנת 2005 מכרה העוררת חלק מזכויותיה בנכס לאחיה (להלן: "עסקת 2005"). במסגרת אותה עסקה ביקשה העוררת לקבל פטור על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"),  כאשר בטופס המש"ח צוין במפורש כי מדובר בשתי דירות, אך רק דירה אחת נמכרת. בשנת 2007 מכרה העוררת יחד עם אחיה את מלוא זכויותיה בנכס (להלן: "עסקת 2007"). בדיווח על עסקה זו הצהירה העוררת בשומה עצמית על תשלום מס שבח. בשנת 2008 פנתה העוררת, לראשונה למשיב והסבירה כי בעקבות ייעוץ הוברר לה כי, בעסקת 2005 נעשתה טעות ונתבקש פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק במקום השימוש בפטור לפי 49ב(5) לחוק (בקשה זו הוגשה במסגרת תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק). המשיב במכתבו מיום 07.04.08 ניאות לאפשר המרת פטור, אך במכתבו מיום 21.07.08 הודיע כי לא ניתן לבדוק מה היה מצב הנכס ביום פטירת המוריש. קרי, האם מדובר ביותר מדירת מגורים אחת, ולכן סירב לבקשה להמרת פטור.

סלע המחלוקת – האם העוררת הייתה זכאית לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק בגין עסקת 2005? כלומר – האם בשנת 98, בעת פטירת המורישה, הייתה בכתובת הנכס (מבחן השימוש) דירה אחת או יותר לפי חוק מיסוי מקרקעין?

טענת המשיב – העוררת לא הרימה את נטל הראיה המוטל על הטוען לפטור. מעדותה של העוררת עולה כי, בנכס נמצאו שלוש דירות מגורים: האחת בה התגוררה המורישה, השנייה בה התגוררה העוררת והשלישית הינה מחסן ששופץ והושכר למגורים עוד בתקופת חיי המורישה. כמו כן, העובדה שבשנת 2005 נמכרה דירה אחת מוכיחה לכאורה כי, פיצול זה היה קיים גם בשנת 98, עת פטירת המורישה.

פסק הדין – ועדת הערר בדעת רוב קבעה כי, אם נגיע למסקנה שהדירה הייתה הדירה היחידה שבבעלות המורישה, יהיה עלינו לקבוע כי העוררת זכאית לפטור מכוח כלל המשכיות הפטור הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק. בין המשיב לבין העוררת ניטשת מחלוקת ברמת העובדות, המשליכה על זכויות המורישה והעוררת. המשיב לא קיבל את טענת העוררת בהעדיפו לראות בכל אחד מחלקי הדירה כמעין דירה נוספת המאיין את הפטור ממס שבח. זאת בהתאם לדרישה בסעיף 49ב(5) לחוק "דירת מגורים אחת בלבד", ולכן אין העוררת זכאית לפטור. הסוגיה אודות נושא הערר היא שאלה של מידתיות. יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת רות שטרנברג אלישע:

"האם על רשות המס לנבור בחייהם של נישומים כדי לדלות מהם את המסקנה שמדובר בדירת מגורים אחת בלבד, או שמא עליה להסתפק במצב הקנייני של הנכס נושא הפטור."     

הוועדה קובעת: אם במרוצת השנים התגורר בחלק מהדירה שוכר, או שחלק מהדירה שימש כמחסן לתקופה מסוימת – לא מאיין הדבר את היקף זכות הבעלות של המורישה. נראה כי, בדיני המס, כאשר מדובר בנסיבות דומות, ראוי להפעיל את מבחן הזכות הקניינית (דהיינו, הרישום הקונקולוסיבי). לפיכך, מדובר בנכס במובנו של "דירת מגורים אחת בלבד", המזכה את העוררת בפטור מכוח סעיף 49ב(5) לחוק.

לסיכום – בעניינינו, המבחן שקבע הינו מבחן הרישום ולא מבחן השימוש בפועל!!!  על אף האמור לעיל, ראוי לציין שבד"כ עמדת רשות המיסים נקבעת לפי מבחן השימוש בפועל. לפיכך, אין להסיק מתוצאת פס"ד שינוי כיוון של רשות המיסים.   

המידע לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ וייצוג משפטי בשום אופן, ואין לראות בדברים המובאים לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לעשות/להימנע מלעשות פעולה מסוימת. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום הפלילי.
עו"ד שלום לוי
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס