חוק טרכטנברג ומיסוי מקרקעין

ביום 6.12.2011 עבר בקריאה שלישית החוק המכונה "חוק טרכטנברג" תחת השם "חוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2011".

החוק מיישם את מרבית המלצות הוועדה, בדרך של תיקונים שונים בחוקי המס. מרבית התיקונים נוגעים למס הכנסה, והם כוללים הכבדה במס על בעלי הכנסות גבוהות בצד הקלה על בעלי הכנסות נמוכות ובינוניות.

החלק שזכה לפחות פרסום בכלי התקשורת, כולל תיקונים שונים בחקיקה הנוגעת למיסוי מקרקעין. לחקיקה זאת השפעה ישירה ומיידית על מוכרי דירות, כפי שיפורט במאמר זה להלן.

הגדלת שיעורי מס שבח במכירת זכות במקרקעין
התיקון הבולט ביותר הוא הגדלת שיעור מס השבח במכירת זכות במקרקעין מ- 20% כיום, ל- 25%, במכירות שיבוצעו החל מיום 1.1.2012. עפ"י התיקון, במכירת זכות במקרקעין שתבוצע על ידי יחיד (להבדיל מחברה), יחול מס הנגזר ממועד רכישת הנכס. בגין המועד שעד ליום 7.11.2001 יחול מס בשיעור מירבי של 45%. בגין התקופה שמיום 7.11.2001 ועד ליום 1.1.2012 יחול מס בשיעור מירבי של 20%, ובגין התקופה שמיום זה ואילך יחול מס בשיעור מוגדל של 25%.

שיעור המס משוקלל באופן לינארי וקלנדרי, בהתאם לחלק היחסי של כל אחת מהתקופות המנויות לעיל מתוך כלל התקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה.

מקובל לחשוב שלתיקונים אלו אין השפעה על הציבור הרחב, מאחר שבמרבית המקרים מבוקש פטור ממס שבח, אולם אין הדבר מדויק. ראשית, לאור תיקון חקיקה שנעשה לפני 4 חודשים בלבד, הפטור במכירת דירה יינתן (מסוף 2012) אחת ל- 8 שנים במקום אחת ל-4 שנים כפי שהיה עד כה. שנית, הציבור הרחב אינו מודע לכך שניתן לנכות סכומים ניכרים מהפער שבין שווי המכירה ושווי הרכישה (לרבות הוצאות מימון הרכישה – המשכנתא) כך שהחלק הממוסה יהיה מזערי. בתכנון ארוך טווח רצוי וכדאי לשקול תשלום קטן של מס שבח כדי לשמור את הפטור למכירה של נכס אחר שהשבח שנצבר בגינו משמעותי יותר.

עוד חשוב לדעת כי הפטור ממס שבח ניתן רק בגין דירת מגורים ששווי המכירה שלה לא הושפע מזכויות לבניה שלא נוצלו. זכויות אלו זוכות לפטור חלקי בלבד (ורק במכירה של נכסים בשווי נמוך יחסית). במכירת נכסים יקרים יותר, ממוסות זכויות אלו באופן מלא, המהווה הכבדה משמעותית על מוכרי הנכס. עניין זה רלוונטי בהחלט למוכרי נכסים מסוימים במכבים וברעות.

ביטול חובת תשלום המקדמה במס שבח
בצד ההכבדה בנטל מס השבח על מוכרי דירות, ביטל החוק לשינוי נטל המס את החובה החלה על קונה נכס מקרקעין לשלם חלק מכספי הרכישה ישירות לרשויות המס, כמקדמה בגין מס השבח החל על המוכר. חובת תשלום המקדמה בשיעור שבין 7.5% ל- 15% ממחיר הנכס, נקבעה בחוק אך לפני מספר חודשים. היא נועדה להקל על הקונה לקבל את אישורי המס לצורך רישום זכויותיו בנכס, אך הכבידה מאוד על ביצוע עסקאות מקרקעין, בשל המנגנון המסורבל. תחולת הביטול מיום 1.4.2013.

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין
ומנהל פורום מקרקעין ונדל"ן של nrg מעריב
עו"ד דותן לוי מעניק שירותי נוטריון בעברית ובאנגלית.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.