ביטול הפטור במכירת דירה אחת ל- 4 שנים

ביום 8.8.11 נכנס לתוקף תיקון נוסף לחוק מיסוי מקרקעין, בהמשך למאמצי הממשלה להגדלת היצע דירות המגורים למכירה בטווח המיידי, ולהקטנת הביקוש לדירות אלו מצד משקיעים.
בתיקונים הקודמים לחוק (מפב' 2011), הוכבד מס הרכישה על רוכשי דירה נוספת (הנחשבת דירה להשקעה), ומאידך הוענק פטור נוסף לבעלי דירות מגורים שימכרו את דירותיהם עד לסוף 2012. הפטור לדירות ששוויין עד 2.2 מיליון ₪ הוא מלא, ולדירות יקרות יותר – חלקי, וניתן גם למי שברשותו יותר מדירה אחת או שמכר דירה בפטור ב- 4 השנים שקדמו למכירה הנוכחית. התיקון החדש לחוק מוסיף נדבך לתמריצים (החיוביים והשליליים) הקודמים:

הענקת פטור לבעלי דירות שאינן משמשות כיום למגורים –
הפטורים הרגילים המוענקים במכירת דירת מגורים, מותנים בכך שהדירה שמשה למגורים ב- 4 השנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח (בד"כ מדובר בתקופה בה החזיק המוכר בדירה). בעקבות התיקון לחוק, יוענק מעתה פטור גם למוכר שדירתו לא שמשה למגורים (למשל למשרד), אם תימכר בתקופה שבין 1.8.11 ועד 30.6.13.

כדי לזכות בפטור על המוכר להבטיח (בהסכם עם הרוכש) שהדירה תשמש למגורים בידי הרוכש לפחות למשך שנתיים רצופות, שתחילתן חצי שנה מקבלת החזקה בדירה או שנה מהמכירה (לפי המוקדם מביניהם). אם הקונה לא יעמוד בתנאי זה, יושת עליו מס רכישה של 15% משווי הרכישה, מס העולה בשיעור ניכר על מס הרכישה הרגיל.

ביטול הפטור במכירת דירה אחת ל- 4 שנים -
כמעט כל מי שמכר או קנה דירה בחייו, מכיר את הפטור המפורסם לפיו ניתן למכור דירת מגורים בפטור מלא ממס שבח, בתנאי שחלפו 4 שנים מאז נמכרה ע"י אותו המוכר דירה אחרת בפטור.

בצד התמריץ החיובי - הענקת פטור נוסף ממס שבח למוכרי דירות שאינן דירות מגורים או לאנשים שכבר מכרו דירה בתקופה של פחות מ- 4 שנים, אם ימכרו דירות אלו עד סוף 2012 - נקבע גם תמריץ שלילי למי שלא ימכור את דירתו בתקופה זאת. כוונת הממשלה הייתה לשנות את תנאי הפטור באופן דרמטי, אך בסופו של דבר הסתפקו בשלב זה בהארכת תקופת ההמתנה שבין מכירה למכירה מ- 4 שנים ל- 8 שנים. המטרה היא לעודד מכירה בטווח המיידי, שאם לא כן יצטרך המוכר להמתין שנים ארוכות עד שיוכל למכור דירתו בפטור.

התיקון יחול על כל מי שימכור דירת מגורים ששמשה למגורים החל ביום 1.1.2013 ועד ליום 1.1.2021, גם אם מכר את דירתו הקודמת לפני שהתקבל התיקון לחוק, ואף אם הסתמך על הפטור כפי שהיה ידוע עד לתיקון לחוק. שינוי זה משפיע כמעט על כל אחד ואחד מאיתנו, והוא יחייב תכנון ובדיקה מדוקדקים יותר לפני ביצוע עסקה במקרקעין.

מעבר לאמור, קיימים עוד פרטים הנוגעים לפטורים אלו, וכן הוראות שונות על היחס בין הפטורים השונים, המחייבים התייעצות עם עו"ד המתמחה בביצוע עסקאות מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, כדי להימנע מחיובים לא רצויים במס.


המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.