חוק מיסוי מקרקעין

ביום 3.8.2011 אושר בכנסת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין בבחינת הוראת שעה כאשר במסגרתו אושרו שני הסדרים עיקריים:
האחד, מתן פטור ממס שבח גם למי שמוכר דירה שלא שימשה למגורים אלא לשימוש עסקי-מסחרי. עד כה, דירה ששימשה כמשרד לא היתה בגדר "דירת מגורים מזכה", ומכירתה לא הייתה פטורה ממס שבח.
השני, הענקת פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה בתנאי שלא מכר, בארבע השנים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור מס.

• תמצית ההסדר לגבי דירות שלא שימשו למגורים

כדי לעודד מכירתה של דירה ששימשה כמשרד, נקבע בחוק החדש כי בתקופה שבין 1 באוגוסט השנה ועד 30.6 בשנת 2013 ניתן למכור עד שלוש דירות-משרד בפטור מלא ממס, אם שוויין לא יעלה על 2.2 מיליון. אם השווי עולה על התקרה, יינתן פטור יחסי מהמס.

עם זאת, הפטור לא יינתן במכירת דירה שהתקבלה במתנה בתקופה 5.6.11 - 30.6.13 ובמכירת דירה לקרוב.

תנאי נוסף לתחולת הפטור הוא כי בהסכם המכר יתחייב הרוכש להשתמש בדירה למגורים למשך שנתיים רצופות, החל מתום חצי שנה מקבלת החזקה בדירה או בתום שנה מהמכירה, לפי המוקדם, ושהרוכש יהיה מודע לכך, שאם לא יקיים תנאי זה, יהיה עליו לשלם מס רכישה בשיעור 15%.

לפי התיקון, ניתן לקבל בסך הכול שלושה פטורים ממס שבח לדירה שאינה מזכה במהלך התקופה הקובעת, כאשר במניין הפטורים ייכללו גם פטורים שניתנו לדירת מגורים מזכה לפי הוראת השעה ולפי סעיף 49ב(1) החל מיום 1.1.11.

עוד נקבע, כי לעניין הפטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק במהלך התקופה הקובעת, לא יובאו בחשבון מכירות בפטור של דירות שאינן מזכות, אלא אם ניתנו כבר פטורים ממס שבח לשלוש דירות - מזכות ו/או שאינן מזכות - מכוח הוראת השעה.

הוראה חשובה נוספת פוטרת המוכר מלדאוג לקיום תנאי המגורים על ידי הרוכש. זאת ע"י העברת הנטל לקיום התנאי לכתפי הרוכש והטלת סנקציה של תשלום מס רכישה בשיעור 15% במקרה של אי שימוש למגורים.

• תמצית ההסדר לגבי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין

ההסדר השני שנקבע בתיקון מתייחס לסעיף 49 ב(1) אשר בנוסחו, טרם התיקון, מעניק פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה בתנאי שלא מכר, בארבע השנים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור מס.

התיקון מותיר הסדר זה על כנו, אך מוסיף וקובע, כי במכירת דירת מגורים מזכה בתקופה שבין 1.1.2013 לבין 1.1.2021, תוארך תקופת הצינון מארבע שנים לשמונה שנים. היינו, מי שיבקש למכור דירה לאחר 1.1.2013, יוכל לקבל פטור לפי סעיף 49ב(1), רק אם חלפו שמונה שנים ממכירה פטורה של דירה קודמת, וזאת גם אם נמכרה לפני החקיקה החדשה.
להסדר יש השלכה רטרואקטיבית, שכן הוא משפיע על תכנוני מס שכבר יצאו לפועל ושבעת תכנונם לא הובא ההסדר בחשבון במכלול השיקולים שנשקלו.

לסיכום:
•מי שלא ניצל פטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות, יוכל למכור עד שלוש דירות מגורים מזכות בפטור ממס שבח, שתיים מהן בהגבלת תקרה ואחת ללא הגבלה, עד סוף 2012.
• מי שבבעלותו דירות-משרד יוכל למכור עד שלוש מהן בפטור, שמוגבל בתקרה, עד מחצית 2013 )סוף חודש יוני(.
• לגבי דינו של מי שבבעלותו גם דירות מזכות וגם דירות-משרד, קובע החוק החדש שבכל מקרה לא תעלה מכסת הפטורים על שלושה בתקופה זו. כלומר, ניתן למכור שתי דירות - משרד ודירה מזכה אחת או שתי דירות מזכות ודירת-משרד אחת ולא יותר.

עיון מדוקדק בהוראות החוק מעלה שקיימת חשיבות לסדר המכירות של הנכסים לצורך מקסום הפטורים. כך, מי שבבעלותו שתי דירות-משרד ודירה מזכה אחת, יצטרך למכור קודם כל דירה מזכה בפטור ורק לאחר מכן את שתי דירות-משרד. בסדר מכירות הפוך, לא יתקבל פטור בגין הדירה המזכה. ספק אם כוונת המחוקק הייתה לקבוע את מכסת הפטורים לפי סדר המכירה.

הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן.

 האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.