טיפים לרוכשי דירות
רוכשי דירות יד שניה
• זיכרון דברים- הינו מסמך משפטי המחייב מבחינה חוזית, לכל דבר וענין. במסגרת זיכרון דברים, כוללים הצדדים רק חלק מההסכמות ביחס לעסקה, אולם יש לבצע בדיקות משפטיות, וכן להגדיר את תנאי העסקה במפורט בחוזה. מכוח זיכרון דברים רשאי הרוכש לרשום הערת אזהרה על הנכס. זיכרון דברים עשוי לעורר בעיות בהמשך, היה ויתגלעו מחלוקות לגבי תנאי העסקה. לכן, ההמלצה החד- משמעית הינה שלא לחתום על זיכרון דברים, אלא לפנות לעורך-דין לשם ביצוע כל הבדיקות הנדרשות ועריכת חוזה מכר מסודר.
• בדיקת הדירה- רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה. בקרו מספר פעמים בדירה בשעות וימים שונים (בוקר וערב, ימי חול וסופ"ש). בחנו ובדקו היטב את תקינות מכלול מערכות הדירה, בין היתר, אל תתביישו לבדוק היטב את תקינותם של חלונות ותריסים, מערכת מיזוג-האוויר, ברזים, ארונות, וכהנה וכהנה. שימו לב לכיווני האוויר של הדירה, עשויה להיות לכך גם השפעה על המחיר. בדקו את סביבת הבנין, וכיוצ"ב. האם היית רוכש רכב ללא בדיקה אצל מכון מוסמך?! קל וחומר, לפני רכישת דירה, או כל נכס נדל"ן אחר, יקרים וממיטב כספך, בנוסף לליווי משפטי, במקרים רבים חשוב להיוועץ עם בעלי מקצוע רלבנטיים (כגון: מהנדס, שמאי, וכו'). ניתן גם לשכור סל של שירותי 'בדק בית' ולקבל תמונת מצב עדכנית ומלאה על הנכס שאותו אתם מתעתדים לקנות (למשל: ליקויים הנדסיים, מידע על השכונה והשכנים בבנין, מטרדים, רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולאריות, איכות הבניה, כמו גם מאפיינים רבים נוספים כיוצ"ב.
• שווי הנכס- רשות המסים מפרסמת את שווי העסקאות, אשר דווחו לה, וכך ניתן לערוך השוואה על מחירי עסקאות שנעשו באותו בנין ו/או בסביבתו לגב דירות דומות ולקבל קנה-מידה טוב לגבי השווי הריאלי של הדירה. באתר WINWINתוכלו למצוא את "מחירון הדירות של ישראל", הכולל מנוע חיפוש משוכלל ונוח לשימוש לצורך קבלת מידע כאמור.
• משכנתא- כיום, ישנה תחרות בין הבנקים המסחריים הפועלים בישראל באשר לתנאי הלוואת משכנתא. לכן, בבואכם ליטול משכנתא, אל תסתפקו בקבלת הצעת מחיר רק מבנק למשכנתאות אחד, אלא עשו סיבוב בין מספר בנקים, קבלו מספר הצעות מפורטות בכתב והשוו ביניהן. מיקוח על תנאי משכנתא יכול לחסוך לכם במצטבר סכומים מאוד גבוהים של עשרות אלפי שקלים. מעבר לתנאי ההלוואה עצמה, ניתן לקבל הנחות גם בעמלת העמדת המשכנתא, ועוד.
• ייעוץ משפטי- במסגרת עסקת רכישה של דירה, או כל נכס נדל"ן אחר, אסור בשום אופן לוותר על שירותיו של עו"ד המומחה בתחום, אשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות הדרושות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים הכרוכים ברכישה (כגון: סטאטוס רישום הזכויות בדירה, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, הערות וכיוצ"ב). תפקידו של עוה"ד מטעמכם הינו להבטיח שמירת האינטרסים שלכם, ובכלל זאת את כספכם, ככל הניתן, בפני כל הסיכונים השונים, הכרוכים בעסקה מסוג זה. רצוי להיוועץ עם עו"ד כבר בשלב המקדמי של המו"מ.
• תכולה- היה ובדירה יש תכולה, וכן ציוד ו/א וריהוט, יש להכין רשימה מפורטת ומסודרת לגביהם, כדי למנוע מחלוקות עתידיות. למשל: ארון קיר הנמכר עם הדירה, ארונות שירות בחדרי שירותים, מטבח, מזגנים, וכיוצ"ב. בנוסף, מומלץ לתעד את מצבם, ובכלל את מצב הדירה, כדי למנוע מחלוקות עתידיות, היה ויימסרו לכם בלתי תקינים ו/א פגומים.
• המצאת אישורי מוכר- בעת מכירת דירה יהא עליכם כמוכרים להמציא לקונים אישר מס שבח, וכן אישור עירייה (והיטל השבחה). רצוי שלא להותיר עניינים אלה לרגע האחרון, אלא לטפל בהם מבעוד מועד. חוזי המכר כוללים סעיף לפיו היה והאישורים האמורים לא יומצאו במועד המסירה, כי אז חלק מהתמורה יופקד בנאמנות בידי עוה"ד של המוכר (וישוחרר כנגד המצאת אישורים בפועל), וכך לא תוכלו לעשות שימוש בכסף, לרבות לצורך רכישת דירה אחרת לגביה יתכן והתחייבתם. היערכות לקבלת האישורים מבעוד מועד, תימנע תקלה מסוג זה.
רוכשי דירות חדשות מקבלנים
• הצעת רכישה- טופס הצעת רכישה עליו נציגי הקבלן יבקשו להחתים אתכם טרם העסקה, הינו מסמך משפטי מחייב ותקף לכל דבר וענין. אל תמהרו לחתום עליו, שכן בהמשך לא תוכלו להתחרט ולקבל בחזרה המקדמה ששילמתם לקבלן, אלא אם הדבר יהיה רשום במפורש בהצעת הרכישה (דהיינו, כי מותר לכם לחזור בכם מההצעה, או אז הקבלן יחזיר לכם כספיכם במלואו בתוך מועד קצוב). מומלץ להכניס סעיף, לפיו היה ועוה"ד של הצדדים לא יגיעו ביניהם להסכמה באשר לתנאים המשפטיים של החוזה, כי אז הצעת הרכישה תהא בטלה וכספכם יוחזר לכם במלואו, ללא פיצוי מצד מי מהצדדים.
במסגרת המשא- ומתן המקדמי לקראת רכישת דירה, ניתן לנסות ולהוציא תוספות שונות מהקבלן, אשר, בשלב זה, לרוב יהא מעוניין 'לפתות' אתכם לרכוש דירה ויסכים לצו'פרים שונים, כגון: חניה נוספת, מחסן, פרקטים בחדרים, מטבח מוגדל, ריצוף איכותי יותר, נקודות חשמל נוספות, וכיוצ"ב. ברגע שתחתמו על הצעת רכישה, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להתמקח מול הקבלן ולקבל תוספות כאמור. לכן, אל תמהרו לחתום על הצעת רכישה, תנו לאיש המכירות 'לרדוף' אחריהם, ותשאלו מה הוא מוכן להציע לכם בנוסף למפרט הסטנדרטי, כדי שתסכימו לרכוש ממנו את הדירה.
• ייעוץ משפטי- חשוב לדעת, כי עורכי הדין של הקבלן מייצגים אך ורק את הקבלן. במסגרת העסקה תידרשו לשלם להם שכ"ט עו"ד בשיעור של %1.5-2, בצירוף מע"מ, בגין רישום הדירה בטאבו. עם זאת, עורכי הדין מחויבים לייצג רק את האינטרסים של הקבלן, ולכן טוב תעשו בעסקה כה גדולה ומורכבת, אם תשכרו שירותיו של עורך- דין מטעמכם, אשר יגן עליכם וישמור על האינטרסים המשפטיים שלכם במסגרת העסקה.
• משכנתא- כיום, ישנה תחרות בין הבנקים המסחריים השונים הקיימים בישראל באשר לתנאי הלוואת משכנתא. לכן, בבואכם ליטול משכנתא, אל תסתפקו בקבלת הצעת מחיר רק מבנק למשכנתאות אחד, אלא עשו סיבוב בין מספר בנקים, קבלו מספר הצעות מפורטות בכתב והשוו ביניהן. מיקוח על תנאי משכנתא יכול לחסוך לכם סכומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים. מעבר לתנאי ההלוואה עצמה, ניתן לקבל הנחות גם בעמלת העמדת המשכנתא, ועוד.
• פיצוי בגין איחור במסירה- לפי תיקון חדש יחסית בחוק המכר דירות, במקרה של איחור מצד הקבלן העולה על 60 יום, זכאי הרוכש לקבל פיצוי בשיעור של חודש וחצי דמי שכירות של דירה דומה באזור. לא ניתן להתנות על סעיף זה לרעת הרוכש. חשוב להקפיד, כי סכום הפיצוי המוגדר מראש בחוזה, אכן ישקף שכר דירה כאמור ויהיה ריאלי.
• הוצאות רישום ותשריטים- בכל חוזה קבלני מופיע סעיף, לפיו הוצאות רישום הדירה בטאבו, לרבות בגין תשריטים – חלים על הקונה. יש לקחת הוצאות נוספות כאמור, בנוסף למחיר הדירה, אותן תידרשו לשלם ברוב המקרים חודשים רבים לאחר קבלת החזקה בדירה. ניתן ואף רצוי לקבוע בחוזה הרכישה תקרה בגין סכומים אלה (לדוגמא: עד 500$.)
• חלוקת הוצאות ועד בית או חברת ניהול- חשוב לוודא, כי השתתפות ההוצאות בין הדירות השונות בבנין נעשית לפי חוק המקרקעין, דהיינו, לפי גודל הדירה, כדי למנועהילה קרקו, משרד עו"ד מצב בו אתם רוכשים דירה קטנה, אך משלמים ועד בית, או דמי ניהול, כמו דירה גדולה, לעתים בעלת שטח כפול. במקרה של חברת ניהול, לפעמים דמי הניהול יהיו גבוהים
מהמקובל בשוק, אך השירות אותו תקבלו לאו דווקא יהיה בהתאם. לכן, מומלץ לדאוג, כי בחוזה הרכישה יהיה סעיף המגביל מראש את תקופת ההתקשרות מול חברת הניהול. במקרים מסוימים, אף ניתן לעיין מראש בחוזה הניהול, כדאי לדרוש זאת.
• מעלית- בבניינים רבי- קומות, חשוב ועליכם לוודא, כי בזמן שתימסר לכם החזקה בדירה, תהא לפחות מעלית אחת שפועלת בבנין. יש להכניס בחוזה המכר סעיף מפורש בנושא.
• חיבור מונים- בחוזים הסטנדרטיים של קבלנים מקובל להכניס סעיף לפיו אתם מחויבים לשלם בגין עלויות חיבור המונים (גז, חשמל, מים) ובגין המונים עצמם. יש לקחת הוצאות נוספות כאמור בחשבון, בנוסף למחיר הדירה .
• חניה -יש לוודא מראש איזה חניה תוצמד לדירה ולדאוג שתסומן בתשריט החניות המצורף להסכם. חניה מקורה לרוב עדיפה על חניה בלתי מקורה. כמו כן, חניה הקרובה לפתח הבנין ו/או המעליות הינה נוחה יותר. בנוסף, יש חניות הממוקמות באופן כזה שניתן להחנות בהן 'בטור' שתי מכוניות, אף על פי שמדובר בחניה אחת, ובכך יש יתרון (חניה טורקית).
הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן.
האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ
פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.