חפש

רישום דירה על שם ילד בוגר

רישום דירה על שם ילד בוגר

על כל מכירה וקנייה של דירה בישראל מוטל מס. המס על מכירת דירה מכונה "מס שבח" וכשמו כן הוא מוטל על השבח שצברה הדירה. המס על קניית דירה מכונה "מס רכישה" וכשמו כן הוא מוטל על שווי רכישת הדירה. כל אדם בישראל זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מדי 4 שנים בתנאים מסוימים, ופטור ממס רכישה בגין רכישת דירה ראשונה עד לסכום של 1,026,660 ₪ (נכון לאוקטובר 2009).

התמונה משתנה מן הקצה אל הקצה כאשר למשלם המס אין פטור ממס שבח או מס רכישה.  במקרה כזה (למשל כאשר מכר דירה בפטור ב-4 שנים קודם לכן) ישלם המוכר בין 20% - 46% מס על השבח שצברה הדירה, וברכישת דירה נוספת (כאשר אין בכוונת הרוכש למכור את הדירה הקיימת בתוך שנתיים) ישלם מס מדורג של 3.5% - 5% על מחירה המלא של הדירה הנוספת.

מיסים אלו יכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, והם ידועים ככאלו שכולם נזהרים מלשלם, או לפחות מנסים להפחיתם ככל שניתן. משלמי המס בדרך כלל הינם אנשים שאין זה דרך עיסוקם ואשר אינם נוטים לבצע עסקאות מכר מקרקעין בתדירות גבוהה מדי, מה שמגביר את חוסר המקצועיות והידע שלהם בתחום מחד, ומגביר את רצונם לקבל פטור ממס, או לחילופין להפחיתו ככל שניתן מאידך.

האם רישום דירה על שם ילד בוגר יכול לשנות את פני הדברים? מהי משמעות הענקת הדירה במתנה לילד או לחילופין באמצעות הלוואה? האם נחסוך במס באופן לגיטימי או שמא מדובר בעסקה בדויה?  

נפשט את האמור במספרים: ראובן אביו של שמעון מכר דירה לפני כשנה וקנה דירה אחרת שנמצאת בבעלותו. לשמעון, רווק בן 23, אין כל דירה בבעלותו. בדרכו של ראובן נקרתה הזדמנות עסקית לפיה הוא רוצה לרכוש דירה נוספת בסכום של 1,000,000 ₪, כאשר בכוונתו למכור אותה כשנה לאחר מכן ברווח צפוי של כ- 300,000 ₪. ככל וראובן יבצע את העסקה בעצמו ישלם את המיסים הבאים: ברכישת הדירה החדשה ישלם מס רכישה בשווי של 35,000 ₪ (3.5%) בגין רכישת דירה נוספת, ובמכירתה לאחר שנה יאלץ לשלם מס שבח (שכן אינו זכאי לפטור בטרם חלפו 4 שנים) ובשווי של 60,000 ₪ (כ- 20% מס על השבח שצברה הדירה). סה"כ ישלם ראובן מס של 95,000 ₪. ככל וראובן יבצע את העסקה באמצעות מתן הלוואה לשמעון בנו הרי שברכישת הדירה יהיה שמעון זכאי לפטור מלא ממס רכישה שכן זו דירתו הראשונה, ובמכירתה לאחר שנה יהיה זכאי שמעון לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. התוצאה הסופית: שמעון לא ישלם כל מס, ומדובר בחיסכון של 95,000 ₪.

רישום דירה על של ילדיהם הבוגרים של הורים הינו דבר שכיח למדי בין אם ע"י הענקת מתנה ובין אם רצון ההורים להלוות לילדם כסף לרכישת הדירה. ואולם, ביום פקודה, כאשר הדירה חייבת להימכר, מבינים ההורים ובעל הדירה החדשה כי במקרה הטוב תכנון המס שלהם היה גרוע מאד ולא יוכלו למכור את הדירה בזמן הקרוב מבלי לשלם מיסים גבוהים, ובמקרה הפחות טוב כי הדירה אשר באמת נקנתה עבור הילד בהלוואה ולא הוענקה לו במתנה, לא תוכר ככזו על ידי רשויות המס בשל פעולות לא נכונות, הן של ההורים והן של בעל הדירה.

אנו ננסה לשפוך מעט אור בסוגיות אלו. בטרם הנכם רושמים דירה על שם בנכם או בתכם הבוגרים, או לחילופין בטרם הנכם קונים עבורם דירה חדשה, חשוב לדעת כיצד לעשות זאת, ומהם ההשכלות של מהלך שכזה.

בשולי הדברים יצויין כי רשימה זו אינה רלוונטית לרישום דירה על שם ילדים קטינים (מתחת לגיל 18), וזאת משום שעל פי חוק מיסוי מקרקעין ילדים קטינים והורים מהווים תא משפחתי אחד בכל מה שקשור להטלת המס, כך שיראו הורה שעל שם ילדו הקטין רשומה דירה כמי שהינו בעל דירה נוספת.

האם רישום הדירה על שם הילד הינו מתנה?
המקרה הברור של קבלת דירה במתנה הוא כאשר הורה מעביר לילדו בהעברה ללא תמורה דירה קיימת. בעניין זה ברור הוא כי מדובר בדירה שהתקבלה במתנה, שכן הצדדים חותמים על תצהיר בפני עורך דין בהתאמה כי לא קיבלו ולא מסרו כל תמורה לשם העברת זכויות הבעלות בדירה. ואולם חשוב להדגיש כי על פי חוק מיסוי מקרקעין נקבע כי: "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה".

לפיכך, אין זה משנה אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או שכספי רכישתה (50% לפחות) הועברו במתנה מההורים לילד. כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה גם אם הילד הוא שקונה את הדירה באמצעות כספי הוריו.
 
מהי משמעות הענקת הדירה במתנה לעניין המס בעת מכירתה?
בדרך כלל בעליהם של הדירה החדשה שזה עתה נתקבלה במתנה זוכה לקבל דירה לראשונה בחייו, מה שכביכול גורם לו לחשוב כי יכול הוא ליהנות במכירתה בפטור ממס שבח של דירת מגורים אחת ל-4 שנים. דא עקא, כי החוק קובע באופן ברור כי הפטורים על מכירת דירת מגורים לא יחולו על דירה שהתקבלה במתנה, ובמקרה כזה בעלי הדירה מחויב בתקופת צינון בטרם המכירה. תקופת הצינון נעה בין 4-1 שנים לפי המפתח האמור להלן:

ככל ומקבל המתנה לא התגורר בדירה דרך קבע: שלוש שנים הם הוריו העניקו לו אותה, ו-4 שנים אם אדם אחר העניק לו אותה.

ככל ומקבל המתנה התגורר בה דרך קבע: שלוש שנים אם קיבל אותה שלא מהוריו; שנתיים אם קיבל אותה מהוריו והוא אינו נשוי ; שנה אחת אם קיבל אותה מהוריו והוא נשוי ;  

כל מכירה של דירה שהתקבלה במתנה בטרם חלוף תקופת הצינון תחויב במס שבח מלא.
במאמר מוסגר יצוין כי הבעיה מתעוררת במלוא עוזה כאשר בעלי הדירה חייבים למכור את הדירה בנסיבות שונות.
 
מתי יכירו רשויות המס בדירה ככזו שנרכשה באמצעות הלוואה ולא נתקבלה במתנה?
הלוואה או מתנה? זו שאלת השאלות שמשמעותה מבחינת המוכר הינה הרת גורל, האם יזכה המוכר בפטור על דירת מגורים או שמא ישלם מס מלא משלא חלפה תקופת הצינון.
כפי שתואר לעיל, במקרה של דירה קיימת שהועברה ללא תמורה מהורה לילדו, ברור הוא כי אין כל אפשרות לטעון אחרת, ומכירה בטרם חלוף תקופת הצינון תחויב במס.

ואולם, מה בנוגע למקרים בהם ההורים העבירו כספים לילדיהם לצורך רכישת דירה? מתי יקבע כי מדובר בהלוואה ומתי יקבע כי מדובר במתנה? נבחן להלן שתי דוגמאות לפסיקות של בתי המשפט – האחת אשר קבעה כי מדובר במתנה, והשניה אשר קבעה כי מדובר בהלוואה.

במקרה אחד (עמש 2023/01 עדי ביבי נגד מנהלת מס שבח מקרקעין) נידונה השאלה האם כספים שנתן אב לביתו לצורך רכישת דירה הם בגדר מתנה או הלוואה. וכך קבעה ועדת הערר: "בשקלנו את הנסיבות בשלב קניית הדירה הנ"ל, לא שוכנענו כי העוררת, שאמצעיה הכספיים היו מוגבלים, תקבל הלוואה בסכום נכבד לקניית דירה במודע שאין באפשרותה לפרעה. הרושם העולה מעדות העוררת הוא שבינה לבין אביה ובת זוגו לא נערכה עסקת הלוואה. העוררת לא התכוונה ללוות כספים לצורך קניית הדירה הנ"ל שגילתה חוסר עניין לגביה. לא מן הנמנע שהעוררת, שלא בידיעתה, שימשה כלי שרת בידי המלווים והמתווך מטעמם לקניית הדירה הנ"ל כהלוואה שקיבלה "כביכול" מאביה ומכירתה תוך זמן קצר ברווח. נראה לנו שבמישור היחסים שבין העוררת לבין אביה, יש לסווג את מתן הכספים לקניית הדירה הנ"ל כמתנה". ועדת הערר מוסיפה ומנמקת את החלטתה בשלושה נימוקים עיקריים: ראשית, בכך שההפקדות בחשבון האב שהוצגו על ידי העוררת כהחזרי ההלוואה אינן מעידות כי מדובר דווקא בהחזרים הקשורים למכירת הדירה. שנית, בשל העובדה שהמלווים, קרי האב ובת זוגתו נמנעו מלהעיד, ושלישית בשל יחסי הקרבה בין האב לביתו אשר יוצרים חזקת מתנה. סיכומו של דבר, נקבע כי הדירה נתקבלה במתנה ובהיעדר התקיימות תקופת הצינון הרלוונטית יש לחייב במס שבח מלא.

במקרה אחר (וע 1131/02 דמבו אלה נגד מס שבח רחובות) התעוררה מחלוקת לגבי 70,000$ שנמסרו מההורים לצורך בניית דירת ביתם. השאלה שנידונה היתה האם אותו מימון מהווה מתנה או הלוואה. ועדת הערר קבעה כי אותם 70,000$ שולמו ישירות מחשבון האב מעת לעת, לצורך בניית הדירה וכי אין כל מסמך הלוואה שנערך בין ההורים לביתם. יחד עם זאת, ועדת הערר פוסקת כי העובדה שהבת העבירה מיד את הסכום שהתקבל ממכירת הדירה לחשבון הוריה (צורפו תדפיסי הבנק), כאשר העברה זו בוצעה בתום לב, מכריעה את הכף לכיוון קביעה כי מדובר בהלוואה. משכך, נקבע כי הבת זכאית לקבל פטור מתשלום מס שבח אף אם הדירה נמכרת בטרם חלוף תקופת הצינון.

מסקנתנו הישירה בהתייחס לפסקי דין אלו היא כי במצב בו הכספים משולמים ישירות מן ההורים וללא הסכם הלוואה בנמצא, ניתן לומר כי ככל שהצדדים יציגו לבית המשפט ראיות ברורות כי הבן או הבת היו מעורבים באופן ישיר ברכישה, וכי התשלום הוחזר באופן מסודר ומדוייק להורים מיד לאחר המכירה, כך יטה בית המשפט לקבוע כי אכן מדובר בהלוואה.

מי צריך להוכיח כי מדובר במתנה או הלוואה ?
בתי המשפט קבעו בפסיקות שונות, כי הנטל להוכיח כי מדובר במתנה ולא בהלוואה מונח על כתפי רשויות המס וכי קביעתם כי מדובר במתנה אינה יכולה להיות סתמית אלא מנומקת ומגובה בראיות. יחד עם זאת, נפסק כי כמות הראויות הדרושה בעניין זה, הנמצאות מטבע הדברים בידי מבקשי הפטור, הינה "זעומה" ודי "בראשית ראיה" מצד רשויות המס על מנת שמבקשי הפטור הם אלו שיצטרכו להוכיח כי מדובר בהלוואה. במקרה אחד (ע"א 1684/94 משה עזיזה ואח' נגד מנהל מס שבח – מחוז תל אביב) קבע בתי המשפט העליון כי עצם שלילת גרסאותיהם של מבקשי הפטור בכך שתצהיריהם סתרו זה את זה בהצבת לא פחות מארבע גירסאות שונות לעניין מהות ומקור ההלוואה, עבר נטל ההוכחה אליהם והם לא הוכיחו אחרת. מאוחר יותר נפסק ע"י בית המשפט המחוזי במקרה אחר (בע"ש 3427/98 יעקב קלו ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב), כי אותה ראשית ראיה אינה יכולה להיות מבוססת על אמירות כלליות של מנהל מס שבח כי "לא הוכח" לו שמדובר בהלוואה או כי "לא שוכנע כי מקורות המימון הן של המוכר (הילד)" או כי "לדעתו המימון נתקבל על ידי ההורים". דברים אלו שנאמרים במסמכי דחיית הפטור של רשות המיסים, אינם מהווים ואינם יכולים להוות כל ראיה או "ראשית ראיה" לעניין קיום התנאים בחוק לקבלת הדירה במתנה. בית המשפט קובע כי אמירות כאלו מראות את דעתו והתרשמותו של מנהל מס שבח שאין להן כל אחיזה בראיות כל שהן. משכך, נקבע כי הדירה נרכשה במימון הבת ע"י הלוואה מהוריה.


מהם השיקולים בטרם רישום דירה על שם ילד בוגר?
מהדברים שהצגנו לעיל, ברור הוא כי ישנן משמעויות מכריעות כאשר הורים מעבירים או קונים דירה לילדם. הדבר הראשון שצריך לבחון הוא מתי מתכוונים למכור את הדירה. אם מדובר בדירה לשנים ארוכות, הרי שהענקת הדירה במתנה לא צריכה להוות מכשול, ואותו ילד יוכל למכור אותה בחלוף תקופת הצינון בפטור ממס.

מאידך, כאשר מדובר בילד אשר בכוונתו להיות שותף פעיל ברכישת הדירה, אשר יכול לעמוד בהחזרת הלוואה ע"י רווחים שתניב מכירת דירה, אין זה מן הנמנע שעריכת הסכם הלוואה בינו לבין ההורים והחזר ההלוואה ישירות להורים מיד עם קבלת התקבולים ממכירת הדירה יגרמו לרשויות המס להכיר בדירה ככזו שנקנתה במימון הילד ולא ניתנה במתנה ע"י הוריו. במקרה אחרון זה ניתן יהיה לחסוך במס הרכישה וכן למכור את הדירה ברווחים נאים גם בחלוף תקופה קצרה. כמתואר בדוגמא שהבאנו לעיל, חיסכון המס הגיע ל- 95,000 ₪.  

לא למותר לציין כי אף אם יסתבר שכל המהלך כולו התבצע על מנת לחסוך במס (הן רכישה והן שבח) אין זה ברור שרשויות המס ידחו את מתן הפטור. כבר נפסק בעבר כי אין מניעה לנישום לתכנן ביצוע עסקה בדרך שתקטין את חבות במס או שתפטור את המתכנן מתשלומו. הימנעות ממס שכזו, קרי שימוש באמצעים חוקיים כדי למנוע את החיוב במס או הפחתתו, נעשית במסגרת החוק, זאת להבדיל מהשתמטות ממס שבח במסגרתה נעשה שימוש באמצעים בלתי חוקיים למניעת חיוב במס או הפחתתו. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה למנהל מס שבח סמכות רחבה להתעלם מעסקה מסויימת כאשר הוא סבור "כי עסקה פלונית או פעולה פלונית באיגוד, המפחיתה או עלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם על ידי אדם פלוני, או למנוע תשלום מס, היא מלאכותית או בדויה...". הסעיף מקנה שיקול דעת רחב למנהל להתמודד עם תכנוני מס ומאפשר לו להתעלם מעסקה אם הוא סבור כי הינה מלאכותית או בדויה וכי היא מפחיתה או עלולה להפחית את סכום המס שעל הנישום לשלם, או שאחת ממטרותיה היא הימנעות מתשלום מס או הפחתת מס בלתי נאותה.

אנו סבורים, כי במצב דברים בו הילד לוקח באופן מסודר ומתועד הלוואה מהוריו שהוא יכול לעמוד בהחזרתה בתשלומים (בין אם על ידי דמי השכירות שתניב הדירה ובין אם ממשכורת), כאשר הילד מעורב בעסקת הרכישה באופן מלא לרבות במו"מ שקדם לה, וכן כאשר לאחר מכירת הדירה הוא מחזיר מיד את ההלוואה להוריו, קשה יהיה לקבוע כי מדובר בעסקה מלאכותית.

בהערת אגב נאמר, כי שיקול נוסף במכירת דירה בתוך תקופת הצינון שניתנה ספק במתנה ספק בהלוואה הינו גובה המס הצפוי. לטעמנו, יש לבדוק בראש ובראשונה האם בכלל הצטבר שבח ומה גובה המס שיחול עליו בניכוי הניכויים המותרים על פי דין. ייתכן ששווי המס הצפוי הינו זעום ולכן, רצוי וכדאי שלא "לשרוף" את הפטור העומד לילד של מכירה אחת ל-4 שנים, לוותר על כניסה למבחן אצל רשויות המס לעניין מהות הדירה, ופשוט לשלם את מס השבח.
 
סיכומו של דבר:
עמדנו על מקצת מהשיקולים והסיכונים העומדים בבסיס ההחלטה של הורה לרשום על שם ילדו הבוגר דירה, בין אם במתנה או באמצעות הלוואה. אכן, ישנם פנים לכאן ולכאן. בשורה התחתונה, אנו סבורים כי תכנון מראש, צפייה של מועד מכירת הדירה, והערכת השבח הצפוי, כל זאת בהסתמך על ייעוץ משפטי צמוד מתחילת הדרך, יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים, שלא לדבר על השקט הנפשי והימנעות מעוגמת נפש מיותרת.

כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M) מקים ובעלים של משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט ומשפט מסחרי.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על רשימה זו עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד ולא יוכל לבוא בכל טענה מכל מין וסוג שהוא כלפי כותב המאמר.
עו"ד עמית דביר
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס