סוג עסקה מדובר בכדי לקבוע מה גובה המס שיחול בעסקה, אם בכלל, והאם ניתן לבקש פטור כזה ו/או אחר. שכן, אחוז המס שיחול ברכישה ו/או מכירה של דירת מגורים אינה דומה למיסוי שיחול ברכישה ו/או מכירה של קרקע פנויה למשל.
החוק שמסדיר את העניינים הללו נקרא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. החוק אמנם נחקק בשנת 1963, ולכן במתכונתו המקורית לא ניתנה התייחסות להחלתו בשטחי יו"ש, אבל לאורך השנים עבר תיקונים רבים כדי להתאימה לרוח התקופה ולמדיניות הכלכלית המשתנה של הממשלה.
באחד מהתיקונים הללו התווסף סעיף 16א לחוק שכותרתו: הטלת מס שבח ומס רכישה באזור. המונח "אזור" מתייחס לשטחי יו"ש והוא מגדיר לנו מתי העסקה תסווג כעסקת נדל"ן המחויבת במיסוי מקרקעין לפי החוק, או יותר נכון על מי יחול החוק ועל מי לא.
הסעיף מחיל את החוק על כל אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות במקרקעין המצויים באזור. גם המונח "אזרח ישראלי" קיבל הגדרה רחבה יותר במסגרת החוק והוא כולל כל אחד מאלה:
- מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו.
- יחיד שהוא תושב ישראל.
- מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, והוא תושב אזור.
- חבר-בני-אדם שהוא תושב ישראל.
מכאן אנו למדים כי חוק מיסוי מקרקעין יחול בעסקת רכישת/מכירת נדל"ן ביו"ש רק כאשר הוא נעשה על ידי אזרח או תושב ישראלי, או על ידי יהודים המתגוררים ביו"ש, או ע"י חברה ישראלית (חברה שהתאגדה או נשלטת ומופעלת בישראל).
המשמעות היא שתושבי חוץ שאינם אזרחים, לכאורה אינם חייבים במיסוי מקרקעין בעסקה של רכישה ו/או מכירה של מקרקעין. הדבר יהיה נכון כל עוד תושב החוץ שרכש/מכר את הנדל"ן אינו עונה על אחת מההגדרות של "אזרח ישראלי" כאמור לעיל.
ואכן בעסקאות נדל"ן רבות המתבצעות באמצעות משרדנו ביו"ש בידי "משקיעי חוץ" לא חל מיסוי מקרקעין כלל, לא ברכישה ולא במכירה, דבר המעניק להם עדיפות בהשקעה בנדל"ן ביישובים שמעבר ל"קו הירוק".
כך זכו יישובים רבים ביו"ש לפופולריות הולכת וגוברת בשנים האחרונות כיעד השקעה מועדף על פני ערים ויישובים אחרים בישראל, בקרב אותם משקיעי חוץ.
הכותב הינו עו"ד תושב חשמונאים המתמחה במיסוי מקרקעין וכן בעסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל, וביישובי יהודה ושומרון.
אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין לרבות מיסוי מקרקעין לפני ביצוע כל עסקת נדל"ן.