הגיל השלישי הוא תקופה נהדרת ליהנות או לשפר תא איכות החיים בזכות המשאבים הכספיים שחסכנו בעמל רב במשך שנים רבות. למרות שמספר משכורות נדרשות לרכישת דירה בישראל הוא גבוה יחסית, מספר בעלי הדירות בישראל הוא גבוה ביחס לעולם, אולי מסיבות פסיכולוגיות-היסטוריות כמו השואה (אבל לא רק).
לכן אנשים מגיעים לגיל השלישי כבעלי דירת מגורים, אך לאו דווקא עם משאבים מספקים כדי לשמור על איכות החיים שלהם. הבעלות על הדירה חוסכת את דמי השכירות שהיו משולמים במצב שלא היתה דירה, אבל לא פעם הדבר לא מספיק להוצאות השוטפות, או להוצאה פתאומית וגבוהה.
גם אם בהתחלה המשאבים מספיקים – בהמשך, עקב המצב הבריאותי נוצרים מצבים בהם יש צורך לעבור מהדירה לדיור מוגן. עלויות הדיור המוגן גבוהות מאוד. הפתרון הראשוני במצב כזה הוא להשכיר את הדירה הקיימת – אולם דמי השכירות במרבית המיקום אינם מספיקים לכסות את עלות הדיור המוגן. כך גם אם נדרש סכום גבוה של עשרות או מאות אלפי ₪ - לצרכים רפואיים או אחרים. הפתרון הבלתי-נמנע במצב כזה הוא למכור את הדירה, או לקחת עליה "משכנתא" מיוחדת, כזו שלא משלמים עליה החזר משכנתא חודשי אלא מקבלים את הכסף, ומחזירים את ההלוואה כשמוכרים את הדירה (משכנתא הפוכה).
במאמר הזה לא אדון בשאלת הכדאיות – כלומר באיזו דרך כדאי לפעול, אלא דווקא בכלים המשפטיים שיאפשרו להתמודד עם הסיטואציות הללו שיכולות "לתפוס" אדם באחד משני מצבים: המצב הראשון הוא כשהאדם כשיר, ואז הוא מסוגל להתמודד עם האתגרים ככל אדם – להתייעץ עם בני משפחה ובעלי מקצוע, לקרוא מאמרים ולקבל החלטה מושכלת. המצב השני בעייתי יותר – מצב בו אדם אינו כשיר והוא צריך שמישהו אחר יקבל עבורו החלטה.
משרד המשפטים הציג לפני זמן לא רב כלי משפטי חדש שנקרא "ייפוי כח מתמשך" שיצר תהודה ועניין חיובי בכל מה שקשור להסדרת עניינים אישיים וכספיים במצב של אי-כשירות. אקדים ואומר שייפוי כח מתמשך לא יעזור במצבים שתיארתי לעיל – כי ייפוי כח מתמשך לא מאפשר למיופה הכח למכור את הדירה או לשעבד אותה. הרעיון של ייפוי כח מתמשך הוא למנות אדם או גוף שיקבל החלטה עבור האדם במצב שהוא אינו כשיר. למשל, הורים ממנים את הילדים שלהם שממילא עוזרים להם בענייניהם וממילא עתידים לרשת אותם בבא היום. ואולם – ייפוי כח מתמשך אינו מאפשר ביצוע כל הפעולות בדירת המגורים על ידי מיופה הכח. מיופה הכח (הילדים בדוגמא) אינו יכול למכור את הדירה, ואינו יכול לשעבד את הדירה. סעיף 32ו(ד)(2) לחוק האפוטרופסות שמסדיר את ייפוי הכח המתמשך קובע שמיופה כח לא יוכל לבצע עסקה במקרקעין, למעט השכרה של נכס לתקופה שאינה עולה על חמש שנים. השכרה כמו שכתבתי – לא תמיד נותנת פתרון מלא כי דמי השכירות לא מספיקים להוצאות השוטפות או למימון הוצאה מיוחדת שצריך עבורה סכום גבוה.
מדוע החוק מונע מכירת דירה במסגרת ייפוי כח מתמשך? הסיבה לכך היא שלמרות האמון הרב שאדם נותן במי שהוא ממנה במסגרת ייפוי כח מתמשך, החוק רצה למנוע מצב שבו מיופה הכח מנצל את כוחו ומוכר את דירת המגורים. אבל כמו בכל מצב שבו "החוק" מחליט בשבילנו בדברים אישיים ודיספוזיטיביים (כאלה שאפשר לקבוע משהו אחר ממה שהחוק אומר) – יש משפחות ואנשים שמה שהחוק קובע מתאים להם, ויש כאלה שלא. יש משפחות שבהן הורים יכולים לסמוך על הילדים שלהם בעיניים עצומות, משפחות שבהן הילדים אינטליגנטיים, מחושבים, ומסוגלים לקבל החלטות כלכליות מורכבות ונבונות עבור ההורים שלהם (אולי אפילו יותר טוב מההורים עצמם). אם כך, אילו כלים אדם צריך להסדיר כדי שניתן יוכל למצות את מלא ההנאה והתועלת מדירת המגורים שלו?
ייפוי כח נוטריוני הוא דרך אחת לאפשר לאדם אחר למכור עבורך את דירת המגורים שלך. במסגרת ייפוי הכח הנוטריוני ניתן למנות אדם שיוכל לחתום בשם בעל הדירה על כל המסמכים שצריך כדי למכור את הדירה. ייפוי הכח הנוטריוני הזה, בניגוד לייפוי כח מתמשך – נכנס לתוקף באופן מיידי ועל-פניו יש בו סיכון גדול יותר, אבל לדעתי במשפחות שבהן סורר אמון מלא אין כאן סיכון באמת. ילד לא ימכור את דירת ההורים שלו מיד לאחר החתימה על ייפוי הכח הנוטריוני, בוודאי כשהוריו כשירים ואין שום סיבה שלא ימכרו את הדירה בעצמם אם ירצו. כלומר, הייתרון בייפוי כח נוטריוני מתאים, בניגוד לייפוי כח מתמשך, שהוא מאפשר ילד למכור את הדירה, ולשעבד אותה (לקחת עליה משכנתא) כשהוריו לא כשירים, וגם כשכן (למשל אם מטעמי נוחות יבקשו שהוא יטפל בעניין).
סיבה נוספת שלדעתי במשפחות מסויימות אין סיכוי במתן ייפוי כח נוטריוני למכירת הדירה – היא שבייפוי כח נוטריוני יש חשיבות למסמך המקורי עצמו – מי שמחזיק בו יכול לפעול איתו ומי שלא מחזיק בו – לא יכול. כלומר, צילום שלו לא מספיק צריך את המסמך המקורי (ובגלל זה נוטריון מאשר אותו כמסמך ממוספר עם מספר הגנות בפני זיוף).
כמובן שרצוי לגבות את ייפוי הכח הנוטריוני במסמך הוראות מתאים, ולשלב את הדבר יחד עם הוראות מתאימות בייפוי כח מתמשך (שמומלץ בהחלט לעשות) וכן להביא בחשבון מצב שבו הדירה נמכרת לפני הפטירה בהוראות הצוואה (שמומלץ בהחלט לעשות). בנוסף, ניתן לקבוע הסדר לאופן שבו יימסר ייפוי הכח הנוטריוני – למשל לקבוע שההורה או עוה"ד שמטפל בעניינים המשפחתיים יחזיק בייפוי הכח הנוטריוני ובמידת הצורך הילד ייקח אותו.
דרך אחרת שאני לא ממליץ עליה היא הענקה, כלומר העברת דירת המגורים במתנה לילד, שיוכל לפעול בה לטובת ההורה. לפעולת ההענקה יש היבטי מס (לדוגמא אם להורה או לילד יש דירה נוספת או אם הילד רוצה לרכוש דירה ראשונה לעצמו), וכן היא חושפת אדם לסיכונים אחרים ולא צפויים (לדוגמא חלילה כישלון עסקי או מעשה נזיקי שעשה של הילד שבעקבותיו תוגש נגדו תביעה והדירה תהפוך מייד לחלק ממסת הנכסים של הילד ש"על הכוונת" של התובע).
לסיכום – דירת המגורים הוא נכס פיננסי שיכול לשפר את איכות החיים ולממן דיור מוגן, או הוצאה כספית גבוהה אחרת לצרכים רפואיים או אחרים, שיכולה "להפתיע" אדם בגיל השלישי. חשוב להצטייד בכלים המשפטיים המתאימים לסיטואציה לאחר קבלת ייעוץ משפטי מתאים. אשמח לסייע בעניין.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.