במאמר בגיליון הקודם הסברתי מדוע בקנייה מקבלן לא חותמים על כלום לפני שמתייעצים עם עו"ד מטעמכם. במאמר הזה אתן סקירה קצרה על חלק מההוצאות הכספיות והתשלומים הנלווים לעסקת הרכישה, בדגש על עסקת רכישה מקבלן (דירה "יד ראשונה"). מדובר בתשלומים שהקבלן יודע היטב שהקונה יצטרך לשלם – אבל לא תמיד מיידע אותו בכך. התשלום הראשון הוא מס רכישה. מדובר במס שמשלם קונה הדירה כנגזרת של שני פרמטרים עיקריים – האם הדירה היא דירתו "היחידה" של הקונה, ומה שווי הדירה. המס נקבע ב"מדרגות" לפי סכומים שרשות המסים מפרסמת מעת לעת. למשל לפי "מדרגות המס" המפורסמות היום, אם זוהי דירתו "היחידה" של הקונה, אז שיעור המס עד לסכום של 1,747,865 ₪ הינו 0% כלומר אם מחיר הדירה הוא פחות מ 1,747,865 ₪ הקונה לא משלם מס רכישה. לעומת זאת, בדירה שהיא אמנם "דירה יחידה" אבל שווייה 2,500,000 ₪ מס הרכישה הוא כבר 32,727 ₪. מאחר שזה סכום משמעותי שצריך לשלם זמן קצר לאחר החתימה על החוזה, כשבמקביל משלמים לקבלן סכומים נכבדים על חשבון הדירה עצמה – צריך לתכנן את לוח התשלומים בעסקה כדי שיוותר מספיק כסף לשלם את מס הרכישה. תשלום נוסף הוא עבור עליה ב"מדד תשומות הבנייה", מדד שאליו מוצמד מחיר הדירה ממועד החתימה על "טופס ההזמנה" של הקבלן. המדד הזה הוא מעין "ביטוח" של הקבלן מפני עלייה במחירי חומרי הגלם שמשמשים אותו לבניית הדירה – כשמחירי חומרי הגלם עולים, המדד עולה ואיתו גם מחיר הדירה. מדובר במדד שעולה באופן די קבוע בשנים האחרונות, והמשמעות היא שהמחיר הסופי של הדירה יהיה גבוה בעשרות אלפי ₪ מהמחיר הנקוב בחוזה (ותיתכן תוספת של יותר ממאה אלף ₪ בגין המדד בדירות יקרות). קונה שלא ישלם את המחיר המלא צמוד למדד – לא יקבל מפתח ואף ייחשב מפר של חוזה הרכישה. תשלום נוסף הוא תשלום שכר טרחתו של עורך הדין של הקבלן – חלק מהקבלים קובעים בחוזה שהקונה משלם את שכר טרחת עורך הדין מטעם הקבלן, וגם זו הוצאה של כמה אלפי ₪ שרצוי להכיר ולהיערך אליה. תשלומים נוספים שצריך לקחת בחשבון הם תשלומים נוספים עבור חיבור לתשתיות כגון חשמל וגז (כמה מאות ועד אלפי ₪ בודדים), ותשלומים עבור שדרוגים והתאמה אישית למפרט ה"בסיסי" שנותן הקבלן – למשל שדרוג המטבח, קרמיקה, כלים סניטריים ועוד – שידרוגים שיכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪. לסיכום – מחיר הדירה הסופי יכול להיות שונה משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה ורצוי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום טרם חתימה על מסמך כלשהו מול הקבלן.
הכותב, עו"ד אביב גלמן, עוסק במקרקעין - רכישה ומכירה של דירות מגורים. האמור לעיל מהווה סקירה קצרה שאינה מתיימרת להיות סקירה מלאה או ממצה, ובשום מקרה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.