משרדנו מטפל מטעם בעלי דירות בהליך מורכב של תביעה ביטול הסכם תמ"א 38 חיזוק ועיבוי .המקרה מגלה קשיים ומורכבות לא פשוטה .
התובעים, הינם בעלי הזכויות בדירות המגורים בבית משותף אשר חתמו על הסכם עם חברה קבלנית/יזמית לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ. לפי ההסכם התחייבה החברה ללוחות זמנים ברורים לצורך הסדרת הליכי הרישוי וההיתרים כפי שנדרש לביצוע עבודות תמ"א 38.
התובעים הדגישו כי בהסכם שנחתם בין הצדדים ישנם תנאים מתלים, במצב שלא מתקיימים, ההסכם בטל ומבוטל.
התובעים טוענים כי התנאים התקיימו והתחייבויות הנתבעים טרם התקיימו.
בית המשפט, בשאלה המרכזית, נדרש לבחון האם יש מקום לביטול ההסכם.
הפרה יסודית של ההסכם :
כאשר יש הפרה יסודית בוטה של יזם ונדרשים בעלי הדירות לבטל את ההסכם עם הקבלן ,
נוצרת סיטואציה לא פשוטה, הפרה כזו יכולה להיווצר לדוגמא כאשר היזם מחויב ללוחות זמנים וחורג מלוחות הזמנים בצורה בוטה .או כאשר היזם פשט את הרגל וכולי .
יצוין כי קבלנים בשלב עוד בשלב ההיתר מושקעים כספים רבים בפרויקט ולפיכך אינם מוותרים בנקל על הפרויקט.
מימון ההליך:
שכ"ט שמקבל ב"כ הדיירים אינו כולל טיפול בהליכים משפטיים , כך שבעלי הדירות נדרשים למצוא מימון לטובת ההליך .
רצוי בהקשר זה לדאוג שב"כ הדיירים ידרוש בהסכם מול היזם מעבר לערבויות המקובלות ערבות נוספת לכל מטרה – בדיוק עבור מקרה שכזה , משום שכידוע לרוב עסקת התמ"א היא נטו – ובעלי הדירות אינם ערוכים ונדרשים להשקיע ממון בעסקה .
ההליך עצמו :
ברוב ההסכמים במקרה של הפרת הסכם יש מנגנון בוררות – בורר שנקבע בהתאם לפניה משותפת ללשכת עוה"ד. ההליך עצמו דומה ל"המרצת פתיחה" אך מתנהל לא בבית המשפט המחוזי אלא בפני בורר מוסכם. היתרון של בוררות – הליך מהיר יותר מהליך מקביל בבית משפט החיסרון – מדובר בעו"ד במינוי לשכת עוה"ד ולא בשופט .
מידתיות :
כאשר בורר דן בתיק הוא מביא בחשבון את על הנסיבות לרבות , הממון שהשקיע או לא השקיע היזם, הסיבות להפרה , האם ניתן לרפא את ההפרה בדרך פחות קיצונית מביטול עסקה וכולי, יש לקחת בחשבון שלא בנקל יתקבל פס"ד לביטול הסכם , יש לרוב צדדים שלישיים מעורבים בעסקה (רוכשים חדשים ) וכולי , ולכן לרוב יחפש הבורר דרך יצירתית ומידתית שתסיים את הסכסוך ששני הצדדים יצאו כמה שפחות בחסרון כיס.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.