למי שייכות זכויות הבנייה על הגג בבניין משותף

במסגרת הסכמי רכישה מול קבלנים של דירות חדשות  בבניינים משותפים (יד ראשונה) וכן במסגרת הסכמי רכישה של דירות יד שנייה, קיימת חשיבות רבה להגדרת הבעלות הקניינית של זכויות הבנייה העתידיות בבית המשותף. זכויות הבנייה הינן בעלות ערך כלכלי והן מקבלות ביטוי, בין היתר, הן בהיבטי התכנון והבנייה והן בהיבט היטלי השבחה.

השיוך הקנייני של זכויות הבנייה רלבנטי ביותר בימים אלו, כאשר רוב הרשויות המקומיות מקדמות תוכניות פינוי/בינוי לפי תוכנית לחיזוק (תמ"א 38/1) או לפי תוכנית להריסה ובינוי (תמ"א38/2). 

בנוסף בעיריית מודיעין – מכבים – רעות וברשויות נוספות, מיושמות כיום תוכניות המתאר להרחבת הבנייה, בהן ניתן לנצל זכויות בנייה גם על גג בית משותף (בכפוף להנחיות התוכנית). לבעלי דירות בבניין משותף מומלץ להכיר את זכיותיהם ואת המשמעות הכלכלית/משפטית של ניצול זכויות אלו.

בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, גג הבניין הינו חלק מהרכוש המשותף למעט אם נקבע אחרת. 
בהתאם לסעיפים 55 ו-57 לחוק המקרקעין, לכל בעל דירה מוצמד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף (לרבות בגג הבניין), בהתאם לחלקו היחסי, למעט אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף. בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר (דירות) על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף על מוכר דירה (קבלן/יזם) לכלול במפרט ו/או בהסכם בצורה מפורשת את החלקים שיוצאו ואת החלק ברכוש המשותף שיוצמד לדירה מסויימת. 

דהיינו, ככל שלא נקבע אחרת בהסכם המכר מפורשות ו/או בתקנון הבית המשותף, הזכויות ברכוש המשותף (לרבות גג הבניין) שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין.

לגבי זכויות הבנייה - כעיקרון נקבע בפסיקה, כי על אף שזכויות הבנייה אינן חלק מן הרכוש המשותף, הן מהוות נכס בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. בעלי הזכויות יכולים להגיע להסכמות חוזיות ביחס לזכויות הבנייה, אולם זאת על בסיס הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות בבניין.

לאחרונה נדון נושא זה בבית המשפט במסגרת פסק דין ת"א 4784-11-16 רוז ואח' נ' ארנן ואח'
בפסק הדין נדון מקרה של בית משותף בתל אביב בו תבעו 6 דיירים את בעלי הדירה שבקומה העליונה וטענו שזכויות הבנייה הינן משותפות לכלל הדיירים.

בעלי הדירה העליונה פנו לוועדה המקומית על מנת לקבל היתר בנייה של חדר על הגג בהתאם לתוכנית מתאר מקומית. יתר הדיירים התנגדו לבניית החדר על הגג בטענה שזכויות הבנייה משותפות.
לטענת בעלי הדירה העליונה הזכויות מוקנות להם הן מאחר והגג הוצמד בתקנון הבית המשותף להם והן בהתאם לאמור בתוכנית הבנייה.

לאחר ניתוח החקיקה וניתוח האמור בתוכנית המתאר, פסק בית המשפט כי למרות שהגג הוצמד לדירה העליונה, זכויות הבנייה לא נקבעו בהסכמים כשייכות ולדירה העליונה ועל כן זכויות הבנייה על הגגף משותפות לכלל דיירי הבנין.

 (יש לציין כי לבעלי הדירה העליונה קיימת הזכות לערער על פסק דין זה). 
(אין לראות במאמר זה כייעוץ משפטי ויש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו)

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.