חפש

פטור ממס לתושבי חוץ במכירת דירת נופש בישראל הייתכן?

פטור ממס לתושבי חוץ במכירת דירת נופש בישראל הייתכן?

חידוש במיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה) של תושבי חוץ בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי, מיום 18.03.2014 בתיק ו"ע (ת"א) 10516-03-12.
בפסק הדין זה עוסק בתושבי חוץ, אזרחי אנגליה, שתבעו את מיסוי מקרקעין תל אביב, משום שלא איפשר להם לפרוס לתשלומים את מס השבח בו הם חייבים בסך של 6 מיליון ש"ח בגין מכירת דירתם בישראל. 

טענת מיסוי מקרקעין הייתה כי לאור העובדה שהמדובר בתושבי חוץ, הם אינם זכאים לפריסת התשלומים כפי שמגיעה לתושבי ישראל ע"פ הדין המקומי בישראל. טענות התובעים הייתה כי אין להחיל את החוק המקומי בישראל באופן סלקטיבי על תושבי חוץ וכי הבחנה בין תושבי חוץ לתושבי ישראל, מהווה אפליה אסורה, זאת לאור סעיף 21 לאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאנגליה (להלן: "האמנה") האוסר הפליית תושבי חוץ, אזרחי אנגליה, בהחלת הוראות החוק המקומי בישראל הנוגעות למיסים.
ראה סעיף 21 לאמנה כדלקמן:  "אזרחיו של בעל האמנה האחד לא יהיו כפופים בארצו של בעל האמנה האחר למיסים, או לכל דרישה הקשורה במיסים, השונים או מכבידים יותר מהמיסים ומהדרישות הקשורות במיסים שכפופים להם או עלולים להיות כפופים להם אזרחי בעל האמנה האחרת באותן הנסיבות" .
בית המשפט שדן בתיק תביעה זה קבע כי, הוראות האמנה גוברות על הדין המקומי בישראל ולכן לאור סעיף 21 לאמנה, ישנו איסור בהחלת הדין המקומי בישראל באופן סלקטיבי על תושבי חוץ ומכאן שיש לאפשר לתובעים לפרוס לתשלומים את מס השבח בגין מכירת דירתם בישראל ככל יתר תושבי ישראל. 
המסקנות מפס"ד הן כי אין להחיל באופן סלקטיבי את הוראות החוק הנוגעות למיסים על תושבי חוץ, אזרחי מדינה החתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל. המדינות החתומות על אמנות למניעת כפל מס כדוגמת אנגליה . בנסיבות לעיל, קביעת בית המשפט היא דריסת רגל משמעותית באשר לזכויותיהם של תושבי החוץ ע"פ הדין המקומי בישראל.

בהקשר זה נבקש להביא מקרים נוספים בהם נעשית אכיפה סלקטיבית כלפי תושבי חוץ  ואשר לדעת משרדנו ניתן וצריך להחיל את קביעת בית המשפט, כאמור לעיל,  לגביהם. מקרים אלו מקורם ברפורמה האחרונה שנעשתה לחוק מיסוי המקרקעין שנכנסה לתוקף באופן חלקי ביום 01.08.2013 ובאופן מלא ביום 01.01.2014 (להלן: "הרפורמה").  

ראה תיקונים לחוק מיסוי המקרקעין ע"פ הרפורמה היוצרים אכיפה סלקטיבית של חוק מיסוי המקרקעין על תושבי חוץ, כדלקמן: 

1.    רכישת דירה בישראל באמצעות תושב חוץ תמוסה לפי מדרגות מס רכישה של דירה נוספת, מדרגות מס גבוהות יותר, גם אם זו דירתו הראשונה/היחידה של תושב החוץ בישראל, זאת לעומת תושב ישראלי שימוסה במקרה זהה, לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, שהינן מדרגות מס נמוכות יותר. 
יובהר, כי להוראה הנ"ל ישנו סייג לפיו, אם אותו תושב החוץ יעלה ארצה תוך שנתיים מיום רכישת הדירה, אזי שיהיה זכאי להחזר הפרש המס לפי מדרגות המס הנמוכות. 

2.    מכירת דירה בישראל ע"י תושב חוץ "זוכה" שוב להתייחסות סלקטיבית, זאת מפני שלפי הרפורמה הנ"ל, תושב חוץ אינו זכאי לפטור בגין מכירת דירה בישראל גם אם זו דירתו היחידה בישראל (!), זאת בניגוד לתושבי ישראל הזכאים לפטור בגין מכירת דירתם, ככל שהינה דירתם היחידה בישראל.

יובהר, כי גם להוראה זו ישנו חריג לפיו אם אותו תושב חוץ ימציא לרשות המס אישור מרשות המס במדינה בה הינו תושב, כי אינו בעל דירה נוספת במדינת תושבותו יהיה זכאי לפטור דירה יחידה כאמור. אך הנפקת האישור הנ"ל לרוב אינו בר ביצוע מאחר ורוב מדינות המערב אינן מכירות ו/או מנפיקות מסמך שכזה, ומכאן שתושבי החוץ נתקלים בקושי ראייתי להוכיח היעדרות דירה נוספת בבעלותם במדינת תושבותם. מכאן, שהם נדרשים להמציא מסמכים רבים ומכבידים אחרים כדוגמת תצהיר מטעמם, הסכם שכירות בדירה בהם הם מתגוררים, דפי חשבון/דוחות שנתיים המעידים על היעדר קבלת דמי שכירות וכהנה וכהנה דרישות נוספות ואחרות. 

משרדנו בעל ניסיון וידע בליווי עסקאות מכר ורכישה על גווניהן, לרבות באמצעות תושבי חוץ, נתקל במקרים דומים בהם המוכרים, תושבי החוץ, כבר העדיפו לוותר על הפטור המגיע להם לכאורה בגין מכירת דירתם היחידה בישראל, על פני חיטוט במלוא מסמכיהם וחשבון הבנק שלהם ע"י רשות המס הישראלית.

מסקנות: לאור הרפורמה  הנ"ל תושב חוץ בעל דירת נופש בישראל (שזו דירתו היחידה בישראל) אינו זכאי למכרה בפטור דירה יחידה רק בשל כך שהינו תושב חוץ, זאת ע"פ הרפורמה, אלא אם כן מדינת תושבותו חתומה על אמנה למניעת כפל מס מול ישראל ואז שיוכל לטעון, לפי פס"ד שהוצג בתחילת המאמר עסקינן, להפרת סעיף האמנה האוסר על הפליית תושבי חוץ בהחלת דיני המיסים עליהם.  כמו כן, ככל ותושב חוץ מעוניין לרכוש דירה בישראל, וזוהי דירתו הראשונה בישראל, מדוע שלא יהיה זכאי להתמסות על פי מדרגות המס הנמוכות יותר ככל יתר תושבי ישראל? במקרה זה ובהתאם לפס"ד כאמור לעיל, ניתן לטעון להפרת סעיף האמנה האוסר על מיסויו של תושב חוץ במיסים נוספים מעבר למיסים המחוייבים על פי חוק בישראל. 

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.
עדי בן יאיר - יוסף, משרד עורכי דין
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס