חפש

החלטת וועדה מחוזית בהתנגדויות לתכנית פינוי בינוי כוללת

החלטת וועדה מחוזית בהתנגדויות לתכנית פינוי בינוי כוללת


ית.  2014-5439

מסמך החלטות מישיבת ועדת משנה להתנגדויות מס' 2014044

שהתקיימה ביום רביעי, כ"ח תשרי  תשע"ה, 22/10/14

בשעה 09:15 באולם הישיבות של הוועדה המחוזית

יו"ר הוועדה גב' דלית זילבר – הממונה על המחוז

יו"ר הוועדה מר חן פרנקל- מ"מ הממונה על המחוז (סעיף 5 בסדר היום)

השתתפו:

שירה תלמי

-

הממונה על המחוז

חן פרנקל

-

מ"מ הממונה על המחוז

אריאל צבי

-

נציג משרד המשפטים

שרון אבני

-

נציגת משרד המשפטים

ישי טלאור

-

נציג משרד התחבורה

נכחו:

אילנה רודשבסקי

-

לשכת התכנון

גלית רונן

-

לשכת התכנון

גיא דייגי

-

לשכת התכנון

ברק כץ

-

יועץ סביבה לוועדה

ענת אלבס

-

מזכירת הוועדה

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48 ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה בתיקון 101 לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.  פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך הדיון, ועוד), יובא בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הוועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנון ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

תכנית 101-0110510- מתחם פינוי ובינוי אלכסנדריון, גוננים- ירושלים

תכנית 101-0112557- פינוי ובינוי של 13 בנייני מגורים בין אלעזר בן יאיר וקנאי הגלילי

קוורום: דלית זילבר, אריאל צבי, שירה תלמי.

רקע:

  1. מדובר בתכניות מפורטות להתחדשות עירונית לשני מתחמים בתחום תכנית האב להתחדשות עירונית בשכונת גוננים: מתחם קנאי הגליל, המתייחס לשטח של כ- 17.893 דונם בין הרחובות אלעזר בן יאיר מצפון ורחוב קנאי הגליל מדרום, ומתחם אלכסנדריון, המתייחס לשטח של כ- 18.687 דונם, בין הרחובות יהודה הנשיא מצפון, טוביה ממזרח ואלכסנדריון ממערב. התכניות מקודמות על ידי עיריית ירושלים, באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים.

  1. המתחמים כלולים בתכנית האב להתחדשות עירונית בשכונת גוננים ומיישמים את עקרונותיה. המתחמים הוכרזו ב- 2007 כמתחמים להתחדשות עירונית במסלול רשויות בהתאם להמלצת הוועדה הבין-משרדית בראשות משרד השיכון.

  1. תכנית 011257- 101, מתייחסת למתחם קנאי הגליל, שבו 57 יח"ד ב- 13 בנייני מגורים, ומציעה הקמת 13 בניינים חדשים במקומם, עבור 242 יח"ד. תכנית 101-0110510 מתייחסת למתחם אלכסנדריון, שבו 66 יח"ד ב- 12 בנייני מגורים, ומציעה הקמת 12 בניינים חדשים במקומם, עבור 273 יח"ד.

  1. הבינוי המוצע בתכניות, נערך על פי הנחיות תכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים. בהתאם לעקרונות אלה, הבינוי המוצע הנו בגובה 7 קומות ובשטח מרבי על קרקעי של  280% בנייה. 30% מסך הדירות הן דירות קטנות, ששטחן המכסימאלי הנו 85 מ"ר.

  1. הועדה המקומית דנה בתכניות ב- 14.11.12 והמליצה על הפקדתן בתנאים.

  1. הועדה המחוזית דנה בתכניות ב- 19.11.12 והחליטה על הפקדתן בתנאים. ב- 23.12.13, קיימה הועדה דיון נוסף בתכניות והחליטה, בין היתר לבטל את הכבישים בתא שטח 95 שבתכנית 0112557- 101 ובתא שטח 31 שבתכנית 101-0110510.

  1. לתכניות המופקדות הוגשו התנגדויות כלליות, המתייחסות לשתי התכניות, ע"י המנהל הקהילתי, ע"י נציגת 117 תושבים, מאיה בן שושן, והתנגדויות כלליות נוספות וכן התנגדויות ע"י דיירים במתחמים ובאי כוחם, כמפורט להלן:

  • עיקרי הטענות שהועלו ע"י המינהל הקהילתי:
  • התוכנית מטפלת אך ורק בצורך העירוני של הגדלת היצע יח"ד ואיננה מטפלת בתשתיות, בתחבורה, ובשטחים הציבוריים.
  • התוכנית נערכה ללא שיתוף הציבור ובחירת המתחמים נעשתה באופן שרירותי ולא על פי הגיון תכנוני, קהילתי או חברתי וגורמת לפגיעה קשה ולאפליה בקהילה הסמוכה לתוכנית.
  • התכנון צריך להיעשות באיחוד וחלוקת חלקות ולא ברמת החלקה הבודדת, על מנת לאפשר טיפול משמעותי בתשתיות בתחבורה בשטחים ירוקים ובמבני הציבור.
  • לתוכנית אין היתכנות כלכלית. על עיריית ירושלים לערוך הערכה שמאית עדכנית בטרם אישור התוכניות.
  • הפתרון התנועתי מוגבל, לא נעשה בראייה כוללת ואינו מאפשר פתרונות תנועתיים מהותיים בנושאי חנייה, טיפול במדרכות, תנועת הולכי רגל ושבילי אופניים. מבוקש סקר תנועה מלא לבחינת המצב התנועתי הקיים והצגת פתרונות ראויים לסוגיות התחבורתיות. כן מבוקש לקבוע שלביות ביצוע בתכנית במתחמים ביחס להתקדמות תכנית הרק"ל המתוכננת לעבור בצומת פת.
  • בקשה לחניות ציבוריות בשטח קמפוס גוננים, או בשטחים החומים הסמוכים למתחמים ולתכנון שביל אופיים שיעבור דרך רח' הנשיא לעבר פארק המסילה.
  • בקשה לשמור על מעמדם של שבילים הקיימים מזה עשרות שנים הסלולים בחלקות פרטיות ולהפוך אותם לשבילים בעלי מעמד סטטוטורי.
  • בקשה לביצוע סקר שטחים ירוקים בשכונה ומתן מענה לחוסרים בתחום זה בתחום התכניות או בצמוד אליהן. בנוסף מבוקש המשך פיתוח וטיפוח הרצועה הירוקה לכל ארכה, עד למתחם ביה"ס, גם מעל רח' טוביה. בנוסף מבוקש לחייב את פיתוח חלקה 35 שבקצה רח' אלכסנדריון כמו גם את חלקות 47,48 ברח' אלעזר בן יאיר.
  • טענה כי קיים מחסור במוסדות ציבור בשכונה, ובקשה לביצוע סקר מבני ציבור בשכונה ומתן פתרונות אפשריים לחוסרים בתחום זה, גם באמצעות עיבוי הבינוי במגרשים חומים קיימים ובנוסף תכנון מחדש של מתחם ויצ"ו ברח' קנאי הגליל, תוך הוספת שימושים בו.
  • טענה כי במתחם הבנוי ברח' קנאי הגליל קיים בית כנסת שהתכנית איננה כוללת הוראות לגביו.
  • התוכנית איננה כוללת התייחסות לקמפוס גוננים. מבוקש תכנון מפורט של הקמפוס במקביל לתוכניות המתחמים.

  • עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י מיה בן שושן בשם 117 מתנגדים:
  • התכניות הוכנו ללא שיתוף הציבור ובניגוד לעמדותיו .
  • התוכניות מבטלות את תכנית 4565 א' המאושרת, המאפשרת הרחבות דיור עד 145 מ"ר ובכך פוגעות בזכות הקניין של תושבים רבים שלא ניצלו את הזכויות המוקנות בתכנית.
  • התכנית מציעה דירות בגודל מקסימלי של 120 מ"ר, למרות שכבר כיום שטחם של  נכסים רבים גדול יותר.
  • נדרשת הערכה שמאית עדכנית המוכיחה את ההיתכנות הכלכלית של התכנית.
  • התנגדות לבחירה בשני מתחמים שאינם צמודים ללא הגיון תכנוני.
  • אין התייחסות בתכנית למבני ציבור.
  • התוכניות מבטלות שבילי ציבור קיימים (שפ"פ).
  • התוכניות אינן מספקות פתרונות תחבורתיים הולמים עבור נפחי התנועה הצפויים להתווסף עם מימושה של התכנית.
  • התכניות אינן כוללת שבילי אופניים כמוצע בתוכנית האב.
  • התוכניות לא מטפלות בחיבור לקמפוס גוננים. במקום חיבור לקמפוס קבעה תכנית 101-0110510 כביש פנימי המחבר בין רח' טוביה לאלכסנדריון על חשבון שטח הקמפוס.
  • התוכניות אינן מטפלות בחלק הרצועה הירוקה העובר בקטע שבין שני המתחמים.
  • התוכניות אינן קובעות שלביות ביצוע לפיתוח המרחב הציבורי כתנאי להוספת יח"ד ע"י העירייה. יש לחייב העירייה לסיים את פיתוח המרחב הציבורי כתנאי להוספת יח"ד.
  • נדרשת תכנית לקמפוס גוננים.
  • נדרשת התייחסות לבית הכנסת הקיים ברחוב אלכסנדריון 19.

  

  •    עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י יצחק שוורץ:
  • התכנית הוכנה ללא שיתוף הציבור, במחטף ותוך זריית חול בעיני התושבים. 
  • התכנית אינה ישימה מכיוון שלתכניות לפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 100% מהתושבים
  • התכנית אינה כוללת פיתוח תשתית תחבורתית ותשתית של צרכי ציבור וחינוך.

  •    עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י גן דן צבי:
  • התכנית הוכנה ללא שיתוף הציבור, למרות שנדרשת להסכמה של 100% מדיירי הבניין לאור היותה תכנית לפינוי בינוי ועל כן ישימותה נמוכה מאוד.
  • אישור התוכנית יבטל את התוכנית המאושרת ובכך ימנע מהדיירים להרחיב את דירותיהם.
  • התכנית איננה כוללת שיפור של התשתית התחבורתית הקיימת ושל תשתית צרכי הציבור.

  • עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י עו"ד קובי בן צבי בשם משפ' מאלי מרחוב אלעזר בן יאיר 26:
  • התוכנית מבטלת את תוקפה של תכנית מאושרת 4565 א', ועל כן מסכלת אפשרות של הרחבת דירתם של המתנגדים המצויים בהליך מתקדם של היתר.
  • ביטול התכנית המאושרת נוגד את הוראות תכנית האב גוננים, שאפשרה בחירה בין שתי חלופות - יזום פנוי בנוי או הרחבת הדירות הקיימות.
  • קיים פגם בפרסום, מאחר ולא נכללה בו הבהרה מפורשת שהתוכנית מציעה לבטל את התוכנית המאושרת.
  • מבוקש להחיל הוראת מעבר בתוכנית, כך שהמתנגדים יוכלו לסיים את הליך ההיתר בו הם מצויים לקראת סיום. כן מבקשים להוסיף להוראות התכנית הוראת החרגה כי היתר בניה להקמת ממ"ד, לא יהיה כפוף לתנאי להיתר בדבר הריסה תחילה.
  • חסר דו"ח הצללה. נספח התנועה אינו משקף את המצב התנועתי הקיים והתוכנית אינה מתייחסת להשפעת תוספת יח"ד על מערך התנועה והחניה בשכונת גוננים כמכלול.

  • עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י עו"ד יגאל ארנון בשם מר אהרון אליה מרח' קנאי הגליל 21:
  • דורשים לבטל שלביות הביצוע בתוכנית הקובעת את תוספת יח"ד בפיתוח השצ"פ, הנוגדת את העיקרון העומד בבסיס תכנית האב שיישומה ייעשה באופן עצמאי כל חלקה בפני עצמה.
  • תיקון טעות סופר בסעיף 7.1.1 בהוראות התכנית. בקשה לביטול סעיף סטייה ניכרת למס' יח"ד בתכנית.
  • סתירה בין נספח הבנוי להוראות התוכנית לעניין מס' יח"ד. בקשה לגמישות בנסיגה הקבועה בתוכנית עבור הקומות האחרונות בפרט בתא שטח  70. בקשה לביטול סעיף סטייה ניכרת לעקרונות האדריכלות והסבה לעקרונות מנחים בלבד.
  • בקשה לשינוי קווי בניין במגרשים הגובלים בשצ"פ בהם לצמצם את המרחק לגבולות המגרשים. בקשה לשינוי  מיקום חדר שנאים במגרש 10 כך שלא ימוקם בצמידות דופן לחלקה 70 ובתיאום חח"י. ביטול סעיף 6.16 לעניין היטל השבחה מאחר ומימושה של תוכנית זו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק.

  •    עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י ד"ר רוחמה פרנקל מרח' אלכסנדריון 10:
  • ביטול זכויות מתכנית מאושרת 4564 א, יגרום לירידת ערך הדירות.
  • התוכנית תגרום להפסקת התחדשות השכונה.
  • התנועה הרגלית בשכונה מבוססת על שבילים קיימים שהתכנית מבטלת.
  • התכנית אינה מציעה פתרון תנועתי כולל עבור תוספת יח"ד הרבות שיתווספו לשכונה.
  • התוכנית אינה מציעה שטחים ירוקים ומבני ציבור.
  • התכנית איננה נותנת מענה לדיירים הנמצאים במהלך של הוצאת היתר להרחבת דירתם.
  • קיימת התנגדות גורפת של דיירי השכונה לתכנית.
  • הכנת התכנית נערכה ללא שיתוף הציבור.

  • עיקרי ההתנגדות שהוגשה ע"י עו"ד שירין ברגותי ועו"ד עופר גיטליץ בשם 2 דיירים מרח' אלכסנדריון 9 ומרחוב טוביה 4:

  • התנגדות לביטול זכותם המוקנית של הדיירים להרחבת דירתם עד 145 מ"ר בהתאם לתוכניות המאושרות החלות במקום ובקשה להחיל על שטח התוכנית הוראות ביניים שיאפשרו את ההרחבות המבוקשות.

 

  1. הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות ב-17.9.2014 והמליצה לוועדה המחוזית לאשר את התכניות בתנאים, בהם קביעת הוראות מעבר בהתייחס לתכנית התקפה וכן החליטה הועדה המקומית לקיים סיור באתר על מנת לבחון את נושא המעברים הציבוריים, המשמשים כדרכי גישה לדירות, המצויים בתחומי מגרשים פרטיים.

  1. ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית דנה בהתנגדויות שהוגשו ב30.9.2014 והחליטה לקיים דיון פנימי נוסף בתכנית, לצורך קבלת החלטה בעניינה.  התכנית מובאת לדיון נוסף, לצורך קבלת החלטה כאמור.

מהלך הדיון:

  1. נציגת לשכת התכנון הציגה את עיקרי התכניות ואת ההתנגדויות שהוגשו להן.

  1. יו"ר הוועדה פתחה את הדיון הפומבי והבהירה כי הדיון יתקיים בשתי התכניות יחד, ולאחר מכן תשמענה ההתנגדויות המתייחסות לכל תכנית בנפרד.

  1. הגב' מאיה בן שושן, מסרה כי היא מייצגת את עצמה ו- 117 מתנגדים נוספים תושבי השכונה וציינה בפתח דבריה כי התושבים אינם מתנגדים להתחדשות עירונית בשכונה, אלא לתכניות עצמן, וזאת מכיוון שהן פוגעות בתושבים יותר מאשר מועילות להם. נטען כי תכנית האב להתחדשות עירונית גוננים שגויה וכי התושבים לא שותפו בתכנון. כן נטען כי בכנסים שנערכו בשכונה בעת הכנת תכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים, הובעה התנגדות מוחלטת לתכנית האב. נטען כי בתכניות נשואות הדיון, אשר נערכו על פי עקרונות תכנית האב, מוצע טיפול נקודתי ולא כולל, אשר אינו בוחן את השפעותיה הרחבות של התכנית על התושבים ועל הקהילה המתגוררת במתחם וכי אילו התכנון היה נעשה תוך שיתוף התושבים, לא היו לו מתנגדים כה רבים.

  1. נמסר כי האוכלוסייה בשכונה מגוונת ובעלת מבנה קהילתי מאורגן, כתוצאה ממגורים בשכנות לאורך שנים רבות, מאז הקמת השכונה, שבמהלכן גדלו הבתים יחד עם המשפחות וצוין כי התכניות עלולות לגרום למתח ולסכסוכים בין התושבים ולפגוע במרקם החברתי.

 

  1. נטען כנגד הכנת תכניות לשני מתחמים נפרדים, שאינם צמודים, במקום טיפול במתחם כולו כמכלול. נמסר, בהקשר זה, כי תחום התכנית גובל ברח' יהודה הנשיא וקנאי הגליל, שהנם צירים מרכזיים וכי הרחובות הצרים בתחום התכנית מתנקזים אליהם, אולם השפעת התכנית בנושא זה, לא נבחנה.

 

  1. הגב' בן שושן ציינה כי התכנית מגדילה את היקף האוכלוסייה בשכונה באופן ניכר, וזאת מבלי לדאוג לשדרוג התשתיות במתחם. בעניין זה צוין כי רוחבם של חלק מהרחובות, שהנו כ- 12 מ' בלבד בחלק מהמקרים, לא יאפשר את תוספת האוכלוסייה המוצעת בתכנית, בהתחשב בכמות הרכבים שתתווסף.

 

  1. נטען כי התכנית מרעה עם התושבים, יחסית לתכנית התקפה, וזאת מכיוון ששטח הדירות שהיא מאפשרת, קטן יותר. בנוסף, נאמר כי התכנית מבטלת את התכנית התקפה ויוצרת מצב שבו תושבים, שלא הגיעו להסכמות הנדרשות עם שכניהם על מנת לממש את זכויות הבנייה המוצעות בתכנית, לא יוכלו להרחיב את דירותיהם כלל, שכן מחד לא ניתן יהיה לממש את הבינוי המוצע בתכנית זו ומאידך לא ניתן יהיה להוציא היתרים גם מתוקף התכנית התקפה, המבוטלת. בנוסף צוין כי תוקפה של התכנית נקבע ל- 10 שנים בלבד, וכי לא ברור מה יחול בשטח לאחר תום תקופה זו.

  1. נמסר כי בחלק מבנייני המגורים שבתחום התכניות, קיימים בתי כנסת וכי עתידם, במקרה של הריסת הבניינים הקיימים, אינו ברור. עוד נטען כי התכנית מציעה חזית מסחרית לאורך רחוב יהודה הנשיא, וכי מדובר ברחוב צר שאינו מתאים לפעילות מסחרית כמוצע.

  1. הגב' בן שושן  צינה כי קיימת בעיה משמעותית בנושא התחבורה. נטען כי סקר התחבורה נעשה באופן חלקי, וכי יש לערוך את הסקר בהתייחס למתחם כולו. צוין כי רחוב טוביה, אלכסנדריון ואלעזר בין יאיר, הינם רחובות חד סטריים, המתנקזים כולם לרחוב קנאי הגליל. נאמר כי רוחב רחובות אלה אינו מאפשר את הציפוף המוצע בתכנית, וכי לא ניתנה הדעת לנושא זה. בנוסף נטען כי קיימים מעברים ציבוריים בין הבניינים, בשטחי המגרשים הפרטיים, שאינם מסומנים בתכניות, וכי הקמת הבינוי החדש במגרשים בודדים, עשוי לגרום לחסימה של מעברים אלו.

  1. הגב' בן שושן מסרה כי התכנית מאפשרת עד 35 דירות בבניין, וכי מדובר בצפיפות שאינה סבירה וטענה כי יש להפחית את מספר הדירות המוצע בתכנית, מאחר שהתכנית אינה מציעה מענה בשטחים ירוקים הנדרשים לאור תוספת הדירות המוצעת. עוד נטען כי עם אישור התכנית, יושת היטל השבחה על כל התושבים,  גם אם לא ימומשו הזכויות שמקנה התכנית. לסיכום נאמר כי יש לשנות את התכנית, כך שתכלול את המתחם כולו, ולשנות את תמהיל הדירות, כך שיכלול גם דירות קטנות.

  1. שי ברנץ, יו"ר ועדה פיזית מינהל קהילתי גוננים, טען כנגד פסילת התנגדויות תושבים שהוגשו בשל העדר תצהיר, ציין כי ההתנגדויות הוגשו בהתאם לחוק התכנון והבנייה וכי יש לאפשר למתנגדים להישמע.

 

  1. מר ברנץ ציין כי התכניות מבוססות על תכנית האב לגוננים, שהנה מסמך משפטי מחייב הן מבחינת הבינוי המותווה בה והן מבחינת מערך התנועה, החניה והשטחים הירוקים. יחד עם זאת נטען כי בתכנית האב סתירות פנימיות שאינן מאפשרות את יישומה בתכניות מפורטות כפי שנעשה במקרה זה.

  1. מר ברנץ סקר את ההשתלשלות בהכנת תכנית האב לגוננים ומסר כי החלו בהכנת התכנית בשנת 2006, וכי תהליך התכנון כלל יידוע של הציבור וכנס להצגת התכנית לתושבים בשנת 2010. נמסר כי הכנס לא צלח והסתיים ללא הסכמות בין התושבים לעירייה. עוד נמסר כי בסוף שנת 2011 דנה הוועדה המקומית בתכנית האב ללא יידוע המינהל הקהילתי והתושבים, וכי בשנת 2012 אושרה תכנית האב ללא יידוע התושבים והמינהל הקהילתי. לסיכום נושא זה, נאמר כי לא נעשה שיתוף אמיתי של הציבור בתכנון בתכנית האב.

  1. נטען כי בחירת המתחמים נעשתה ללא הסכמת התושבים וכי טרם ההכרזה על התכניות דנן, ראוי היה לפנות לתושבים. נטען כי באוגוסט 2012 עיריית ירושלים החלה בהליך בזק של תכנון המתחמים, ללא ידיעת התושבים וצוין כי בדיון בהפקדת התכנית בוועדה המקומית, נאמר, בשלב הדיון הפנימי,  שהתושבים אינם מתנגדים לתכנית, בניגוד למציאות. צוין, בהקשר זה, כי המינהל הקהילתי אינו מתנגד להתחדשות עירונית, אולם לשיטתו ראוי שההליך ינבע מרצונם של התושבים עצמם וכי מצב בו ההליך אינו מונע מרצונם של התושבים, הנו בעייתי. 

  1. נטען כי תכנית האב מציעה תכנון מאולץ, המבוסס על חלקות בודדות, ללא התייחסות נאותה למרחב הציבורי. נטען בהקשר זה, כי המצב התנועתי בשכונה בעייתי ביותר כבר היום, וכי התכנית אינה מציעה פתרונות בהקשר זה, כפי שאינה עושה אף בנוגע לצורך בשטחים ציבוריים.

  1. נטען כי לא הוצגה הערכה שמאית לתכנית כמקובל בתכניות להתחדשות עירונית, המוכיחה את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, וכי התמורה המוצעת בתכנית, אינה הולמת את ציפיות התושבים.

 

  1. מר ברנץ טען כי הכנת תסקיר חברתי לתכנית, אשר יבהיר מי הם התושבים ומה רצונותיהם וציפיותיהם הנה הכרחית וציין כי המסמך חברתי שהוכן ע"י ארגון 'מוזאיקה', בהתייחס לחלק מתחום התכניות, העלה שרוב התושבים מתנגדים לתכניות המוצעות.

  1. מר ברנץ ציין כי פתרונות לנושא החנייה המותווים בס' 11 לתכנית האב,  אינם מוטמעים בתכניות וכן צוין כי בקשות התושבים בתחום זה לא התקבלו. צוין כי מדובר בצירים עמוסים ביותר, כי חתכי הרחוב המוצעים בתכנית, ישימים רק במצב שבו 100% מהתושבים יממשו את הבינוי המוצע וכי מצב כזה אינו צפוי בפועל, לאור ההערכות בדבר מימוש התכניות. נמסר, בהקשר זה, כי ברחוב קנאי הגליל קיימות מדרכות צרות ביותר, וכי במידה וחתכי הרחוב המוצעים ישימים רק בחלק מהרחובות, מדובר בבעיה משמעותית ביותר. לסיכום נושא זה, נאמר כי יש לבצע בה"ת לכלל השכונה וכן סקר תנועה לכל תכנית, ובמסגרת זו לבחון את הצורך בחניות ציבוריות, את מערך הולכי הרגל ושבילי האופניים וכן יש לקבוע שלביות להקמת יחידות הדיור המוצעות בתכניות, בהתייחס לתכנון הרכבת הקלה, ליישום חתך הרחוב, ועוד.

  1. נטען כי המניעים לקביעת המתחמים כפי שנקבעו, אינם ברורים וכי ראוי היה  לתחום את התכנית בקו כחול כולל, הכולל גם את המרחב הציבורי, זאת על מנת לייצר גם את המענים הנדרשים בתחום זה.

  1. נטען כי העקרונות שנקבעו בתכנית האב לתכנון שלד ירוק בשכונה, המתייחסים גם לשטח הקמפוס, אינם ממומשים בתכניות המוצעות וכי תכנית האב מייצרת מענים כלליים בתחום השטחים הפתוחים, אולם אינה נותנת מענה  לצורך הבסיסי והמיידי בגני משחקים בתוך השכונה. הודגש בעניין זה, כי את הרצועה הירוקה האורכית, המתוכננת בתכנית האב, יש לבצע כמכלול בהינף אחד ולא באופן מפוזר וחלקי, המאפשר רק את פיתוחם של  חלקי הרצועה הנמצאים בתחומי תכניות המקודמות, תוך הותרת חלקים אחרים, הנמצאים מחוץ לתחומי התכניות, ללא פיתוח. צוין כי קיים חלק אשר אינו מצוי בקו הכחול של התכניות, אשר אינו מתוכנן כלל.

  1. נטען כי תכנית אלכסנדריון מבטלת שטח חום המיועד למבנה ציבורי והמאושר בתכנית 1666 וכי יש להציע שטח ירוק במקום השטח החום המבוטל. בתשובה לשאלת נציגת לשכת התכנון, נמסר כי מדובר בשטח המצוי מחוץ לקו הכחול של התכנית המוצעת. כן צוין כי יש להבהיר כי התכנית מבטלת את תכנית 1365 התקפה, בשטח המצוי בתוך תחום התכנית בלבד.

 

  1. נמסר כי קיימת בעייתיות רבה גם בתחום מבני הציבור והחינוך בשכונה כבר עתה וכי תכנון המוסיף יחידות דיור בשכונה, צריך לייצר פתרונות חינוך בתוך השכונה ולא להסתמך על מוסדות הנמצאים מחוץ לשכונה. נמסר כי נספח היעדים שבתכנית האב, כולל הנחה על פיה התושבים שולחים את ילדיהם לבתי ספר מחוץ לשכונה וכי מצב זה אינו רצוי. עוד נאמר כי ניתן למצוא פתרונות לצרכים ציבוריים בתוך השכונה, באמצעות ניצול נכון של השטחים הקיימים המיועדים לצרכי ציבור. צוין, בהקשר זה, כי במתחם ויצ"ו, שהינו מבנה בן קומה אחת, ניתן להוסיף בינוי עבור שימושים ציבוריים שונים וכן הוצע לייצר מענה לצרכים ציבוריים שונים באמצעות תכנון מכלול השטחים הכולל את שני השצ"פים הצמודים למתחם ויצ"ו, ובחלקה נוספת שאינה מנוצלת.

  1. גדי אורבך, חבר המינהל הקהילתי ותושב השכונה, הצטרף לדברים ופירט בדבר הצורך בתוספת מבני ציבור בשכונה. נמסר כי שכונת גוננים מהווה מוקד הגירה למשפחות צעירות, וכי קיים גידול גדול במספר הילדים בשכונה. נאמר כי מרבית הילדים בגילאי גן כיום, וכי בשנים הקרובות יווצר צורך במענים גם לגילאי בית ספר. נמסר כי קיימים עשרה גנים בשכונה, המשמשים כ-330 ילדים, וכי רק 40% מילדי הגן לומדים בשכונה עצמה. כן נמסר כי לא קיים בית ספר ממלכתי יסודי בשכונה, וכי מבנה בית הספר הקיים לא יכול להכיל את כל הילדים. 

  1. מר אורבך התייחס לנושא המעברים הציבוריים המצויים בתחומי שטחים פרטיים וטען כי בנוסף להיותם נחוצים, המעברים מהווים מאפיין ייחודי של השכונה. נאמר כי מדובר במקום מפגש של התושבים ונטען כי קיימת בשטח זיקת הנאה לציבור מכוח השנים שנעשה בהם שימוש של כלל הציבור. נטען כי מדובר בשטח השייך לציבור וכי הוועדה אינה מוסמכת לשנות את ההיבט הקנייני האמור ולהפקיע את השטח מהציבור.

  1. נטען כי יש לאפשר למתנגדים שהתנגדותם לא התקבלה בשל היעדר תצהיר חתום ע"י עו"ד, להישמע. וזאת מכיוון שהתצהיר נועד לאמת את העובדות ואכן ההתנגדויות שהוגשו אינן מבוססות על דברי שקר. עוד נטען כי אינטרס הציפוף הינו ראוי, אך לא נעשה איזון ראוי בין האינטרס כלל עירוני בציפוף, לבין אינטרסים ציבוריים אחרים, ובכלל זה האינטרס הקנייני של התושבים, האינטרס של הציבור ליהנות משטחים פתוחים ומבני ציבור, ועוד. נטען כי סיכויי המימוש של התכנית מנמוכים, מכיוון שמרבית התושבים סבורים שהתכנית אינה תכנית טובה. מאידך צוין כי היעדר תכנית חלופית, יגרום לכך שהשכונה תצא קרחת מכאן ומכאן.

  1. שי ברנץ המשיך בפירוט התנגדותו וציין כי קמפוס גוננים מהווה את לב ליבה השכונה, אולם אינו מפותח ואינו מתפקד ככזה בפועל. נמסר כי תכנית האב מתייחסת למתחם, אולם התכניות המפורטות אינן מיישמות את הנחיותיה. נאמר כי נדרש תכנון מפורט של הקמפוס, הכולל דרכי גישה, עיבוי מבני ציבור, שיפור חזיתות, הגדלת שטחים פתוחים, פיתוח נופי, שבילי אופניים וכן נאמר כי עד הדיון בוועדה המקומית, שהתקיים לפני כשבועיים, לא הייתה כל התייחסות לנושא השבילים בשכונת גוננים, וכי מדובר בנושא שיש לתת עליו את הדעת באמצעות סיור בשכונה. נמסר כי מדובר בשפ"פים המשמשים, בין היתר, ככניסות לבניינים.

 

  1. בנוסף לטענות אחרות שהועלו בנושא ביטול התכניות התקפות והזכויות המאושרות בהן, נמסר כי קיימות מספר תכניות נקודתיות, שיש לשמר את זכויות הבנייה שאושרו בהן ועוד נמסר כי כל הערות של המינהל הקהילתי נמסרו בשלבים קודמים, אך לא הוטמעו בתכנית.

  1. המתנגד דן גן צבי ציין כי השכונה עוברת התחדשות בשנים האחרונות, ללא קשר לתכנית זו וכי כתוצאה, קיימת מצוקה גדולה במוסדות ציבור וחינוך בשכונה. נטען כי נוספו גני ילדים ובית ספר ממ"ד בשכונה בתקופה האחרונה, שאינם מייצרים מענה מספק וכי הוספת 400 יח"ד, מצריכה התייחסות אמיתית לכלל התשתיות הנדרשות. נאמר כי התכנית אינה מציעה מענה לצרכים במוסדות חינוך ואינה מוסיפה שטחים ירוקים לשכונה, כן צוין כי הרצועה הירוקה המוצעת בתכנית האב, קיימת בפועל, אולם מצבה מוזנח, והיא אינה מהווה פתרון לבעיית המחסור בשטחים פתוחים בשכונה.

 

  1. מר דן גן צבי הצטרף גם לטענות שהועלו כנגד ביטול התכניות המאושרות ובנושא התנועה והחנייה. בנוסף, נמסר כי במסגרת כנס שבו הוצגה התכנית לתושבים, נאמר לתושבים כי מי שלא יהיה מעוניין במימוש התכנית, יוכל לממש את זכויות הבנייה המאושרות וכי ביטול התכניות התקפות נוגד אמירה זו.

 

  1. בהתייחס לנושא התנועה צוין כי רחוב קנאי הגליל עמוס ביותר בשעות הבוקר והצהריים. נטען כי אין פתרון להרחבת כביש זה, וכי תוספת יחידות דיור אינה אפשרית ללא מתן פתרון סביר לבעיית התחבורה.

  1. עו"ד קובי בן צבי, ב"כ משפחת מאלי מרחוב אלעזר בן יאיר 26, פירט את טענותיו. ראשית צוין כי ניתן היתר לשיפוץ הדירה בוועדה המקומית, אולם ההוראה בתכנית 101-0112557 המבטלת את התכנית המאושרת, 4565 א, אינה מאפשרת את סיום התהליך ואת הרחבת הדירה בהתאם לתכנית התקפה.

  1. נטען כי הוראת ביטול התכנית התקפה, מהווה סתירה לתכנית האב לגוננים, המאפשרת בחלופה ב' שלה את הרחבת הדירות הקיימות, וכן סותרת הוראת הביטול את סעיף 9 להחלטת הוועדה המחוזית בעניינה של תכנית האב, שקבע כי הרחבת הדירות הקיימות הנה חלופה אפשרית לצד חלופת הפינוי- בינוי. נאמר כי אישור תכנית האב על ידי הוועדה המחוזית, הופך את התכנית למדיניות ואוזכר פס"ד גריידנגר בעניין זה. צוין כי על מנת לסטות מהוראות תכנית האב יש לספק נימוק לביטול חלופה ב.

  1.  נטען כי על מנת לאפשר את חלופה ב' של תכנית האב, שהנה הרחבת הדירות הקיימות, יש לבטל את הוראת ביטול התכנית התקפה שבתכנית, או, לחילופין, לשלב הוראת מעבר, לפיה הוראת הביטול לא תחול על הליכי היתר שהוחל בקידומם לפני מועד הפקדת התכנית. בנוסף צוין כי בעע"מ רחל שטרית, נקבע כי לא ניתן להחיל סעיפי 77-78 על הליכי מתן היתר שהחלו.

 

  1. לחלופי חילופין נטען כי אי ציון מפורש בדבר ביטולה של התכנית התקפה בעיקרי הוראות התכנית, מהווה פגם בפרסום התכנית המופקדת וכי יש לפרסמה מחדש. נטען כי קיים ציבור רחב שהוראת הביטול לא הובאה לידיעתו, אשר אינו מודע לשינוי הקיצוני הנגרם ע"י הוראת הביטול וצוין כי בעע"מ נילי נדל"ן, נפסק כי כאשר התכנית המופקדת יוצרת שינוי קיצוני, כפי שנעשה במקרה זה,  יש לפרסם זאת בעיקרי התכנית.

 

  1. נטען כי יש להחריג את הממ"דים מהתנאים להוצאות היתרי בנייה שנקבעו בפרסום עפ"י ס' 77-78, זאת על מנת למנוע מצב שבו עד למימוש התכנית, לא ניתן יהיה להקים ממ"דים בדירות קיימות שאין בהן ממ"ד. נטען כי מימוש התכנית עשוי לארוך שנים ארוכות ויש לאפשר בניית ממ"דים בתקופה זו. בנוסף נטען כי צריך היה לערוך בה"ת לתכנית, לאור תוספת יחידות הדיור המוצעת בה וכי היה מקום לבדוק צורך בדו"ח הצללה, וכן לבחון את השפעת הבינוי המוצע בתכנית על המבנים הקיימים הסמוכים, בהיבטי אור אוויר וצל.

 

  1. עו"ד ענר חפץ, ב"כ אהרון אלה בעל זכויות ברחוב קנאי הגליל מגרש 70, ביקש לתקן את הוראות תכנית 101-0112557 ולהבהיר כי האחריות לפיתוח השצ"פ, מוטלת על הרשות העירונית. כן נתבקש לתקן את סעיף 7.1.1 שבו נכתב בטעות, כי כל תוספת יחידת דיור עד 100 יח"ד, תחייב את פיתוח השצ"פ כאמור, ולכתוב כי כל תוספת מעבר ל- יח"ד ה- 100, תחייב את הפיתוח. נמסר כי ההבהרה נדרשת על מנת שלא ייפגעו סיכויי המימוש של התכנית. הודגש כי אחד מעקרונות היסוד העומדים בבסיס התכנית הינו שניתן יהיה ליישם את התכנית בכל מגרש ומגרש, והאמירה שכל תוספת יחידת דיור מותנית בפיתוח השצ"פ סותרת עיקרון זה.

  1. נטען כי אין מקום להגבלת מס' יחידות הדיור שניתן להקים, שסטייה ממנה אף נקבעה כסטייה ניכרת, וזאת לאור מצוקת הדיור והצורך בתוספת יח"ד וגם לאור המדיניות  המאפשרת חריגה מהצפיפות המקובלת, בתכניות לפינוי-בינוי. נטען כי שטח הדירות הממוצע שנקבע, גדול יחסית, וכי אף מסיבה זו ראוי לאפשר גמישות בנוגע למספר יחידות הדיור וכן נמסר כי גם הוועדה המקומית תומכת בהסרת המגבלה. צוין בהקשר זה, כי קיימת סתירה בין מס' הדירות המופיע בנספחי הבינוי למס' יחידות הדיור המצוין בהוראות התכנית, שהנו גדול יותר וכי יש לתקן את הנספחים בהקשר זה, שכן תקנון התכנית קובע כי נספחי הבינוי מחייבים בנוגע למספר יחידות הדיור.

  1. עו"ד חפץ טען כנגד היקף הנסיגה שנקבע בקומה השביעית של הבניינים. נטען כי התכנית קובעת נסיגה של 4 מ' בקומה זו, בעוד תכנית האב אפשרה גמישות של עד 2 מטרים במידת הנסיגה. צוין כי חובת הנסיגה יוצרת מגבלה מיותרת על שטחן של דירות הפנטהאוז בבניינים, ובפרט בהתייחס לתנאי המגרש של המתנגד.

 

  1. נטען כנגד ההוראה שסטייה מעקרונות האדריכלות שנקבעו בתכנית, תהווה סטייה ניכרת וכנגד הכללת הוראות מפורטות כגון הוראות בנושא פיר המעלית, אוורור החניונים, וכד' בהוראה זו. נטען כי די בקביעה שהוראות אלה מחייבות ואין מקום לקבוע אותן כסטייה ניכרת, שמשמעותה הנה צורך בהכנת תכנית חדשה על מנת לערוך שינויים בתכנון המפורט בנושאים כגון פיר המעלית. בנוסף, הוצע לקבוע הוראות אלה כהוראות מנחות ולא מחייבות וזאת על מנת לבטל את הצורך בפרסום הקלה בעניינן.

  1. נטען כי הוראות התכנית אינן מאפשרות הקמת מפרסות סוכה, המתאימות לאופי השכונה. כן נטען כי יש להסדיר את נושא מרפסות הזיז, ולאפשר אותן ללא תוספת שטחים ובנוסף נטען כי יש לאפשר בתכנית את הגמישות שתכנית האב מאפשרת בנושא קווי הבניין ולהרחיק את חדרי השנאים מהמגרשים הגובלים בשצ"פ.

 

  1. המתנגדת רוחמה פרנקל, המתגוררת בשכונה מזה 7 שנים, מסרה כי בשנים האחרונות כבר מתרחש בשכונה תהליך של ציפוף. גב' פרנקל ציינה כי ההערכה שהיקף המימוש של התכנית הנו 50% אינה סבירה וכי אחוז המימוש, יהיה נמוך ביותר ולא יעלה על 20%, וזאת, בין היתר, לאור העובדה שרבים מהבניינים הקיימים הורחבו כבר בפועל ואינן מהוות תמריץ לשינוי המוצע.

 

  1. נמסר כי הבניין ברחוב אלכסנדריון 11, המצוי בשלבי בנייה, מציג בינוי שאינו כולל שטחים ירוקים, אלא שטחי חניה, כניסה לבניין וחדרי אשפה, כי הוא מוקף בחומות ואינו תורם לרחוב. בנוסף טענה הגב' פרנקל כי השבילים שבין הבניינים שייכים לדיירים, וכי אי הסדרה של מעמדם הציבורי, תוביל לבעיות ולסכסוכים. הגב' פרנקל חזרה על  הטענה כי אין לבטל את התכנית התקפה, וצינה כי במידה ולא ניתן יהיה להרחיב את הדירות הקיימות, הדירות לא ימכרו למשפחות חדשות, אלא ליזמים בלבד. בנוסף נטען כי קיימות בעיות תנועה וחניה באזור, וכי התושבים נאלצים לחנות על המדרכות מחוסר ברירה.

 

  1. עו"ד גיטליץ, ב"כ בעלי זכויות בשתי דירות ברחוב אלכסנדריון וברחוב טוביה, שבתחום תכנית 101-0110510, מסר כי המתנגדים אינם מתנגדים לתכנית לפינוי-בינוי, אלא לביטול הזכות להרחבת הדירות על פי התכניות התקפות. נטען כי התכנית סותרת את המדיניות שנקבעה בתכנית האב גוננים, למרות הנאמר בדברי ההסבר, כי היא תואמת את תכנית האב וכי בנקודה זו התכנית הינה מטעה.

  1. עו"ד גיטליץ פירט בדבר הפגיעה הנגרמת למרשיו עקב ביטול האפשרות להרחיב את דירותיהם על פי התכנית התקפה. נמסר כי הדירה מצויה ברחוב אלכסנדריון וכי היא נקנתה על בסיס האפשרות להרחיב את הדירה. כן נמסר כי הליכי הוצאת ההיתר בוועדה המקומית נמשכו למעלה משלוש שנים וכי שתי דירות אחרות בבניין כבר הורחבו.

 

  1. בהתייחס לדירת מש' כלפא מרחוב טוביה, נמסר כי הנה בבעלות משפחה בעלת ילדים, שאחד מהם בעל צרכים מיוחדים וצוין כי מדובר בדירת 60 מ"ר, שנרכשה לאור המידע לפיו ניתן להרחיבה. נמסר כי השכנים בבניין מתנגדים לפינוי בינוי וכי מסיבה זו, מימוש הזכויות בהתאם לתכנית דנן אינו אפשרי, אולם לאור ביטול התכנית התקפה, אף האפשרות להרחיב את הדירה הקיימת, אינה עומדת עוד בפני הבעלים. בנוסף לטענות שהועלו, התייחס עו"ד גיטליץ לס' 6.15 להוראות התכנית העוסק בתשלום היטלי השבחה ואמר כי על הועדה הוועדה המקומית לפעול לביטול החיוב בהיטל השבחה, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

  1. מר יצחק שוורץ הצטרף לטענות וציין כי בבניין שבו נמצאת דירתו, דייר המתנגד לתכנית הפינוי בינוי ואף אינו יכול להרחיב את דירתו לאור ביטול התכנית התקפה ואולם בסופו של דבר, על אף שלא יוכל להרחיב את דירתו כלל, יחויב הדייר בתשלום היטל השבחה.

  1. הגב' אני נחמני מרחוב טוביה, אמרה כי היא אינה מעוניינת בתכנית לפינוי בינוי. הגב' מסרה כי היא מתגוררת במקום זה  48 שנים, וכי במהלך תקופה זו בנה נרצח ובסמוך לביתה הוקמה פינת הנצחה לזכרו. הגב' נחמני הבהירה כי היא אינה מסכימה לתכנית פינוי בינוי שתחייב אותה לעזוב את ביתה ואת הקרבה לאתר ההנצחה.

  1. חיים תם מרחוב טוביה 6, מסר כי הגן הקיים בשכונה הינו מוזנח, וכי קיימת בעיה משמעותית בתשתיות הקיימות בשכונה. בהמשך העלו תושבי השכונה המתנגדים טענות נוספות כלפי התכנית והצטרפו לטענות שהועלו ע"י שי ברנץ ומאיה בן שושן. ציון נחום מסר כי קיימת בעיית תנועה וחניה ברחוב טוביה, וכן נמסר כי קיימת בעיה בניקוז מי גשם וביוב בשכונה. נטען כי בית ספר קשת הקיים בשכונה הינו בית ספר על אזורי, וכי רחוב הגישה אליו אינו ערוך לעומס התנועה הנגרם בעטיו וכן נטען כי קיימים עומסי תנועה חמורים ברחוב בשעות הבוקר. אבי נחמני ציין כי זיהה את הפוטנציאל הגבוה של השכונה אולם כעת הרשויות חומסות את התושבים.  מוטי מועלם, מרחוב טוביה 8,  מסר כי קיימת התנגדות כוללת של התושבים לתכנית, וכי התכנית תגרום לעושק התושבים.

  1. לטענות בנושא התחבורה והתשתיות, הצטרפו גם שי מימרן מרחוב טוביה 8, אשר מסר בנוסף כי התכנית הינה דרקונית וכי התושבים לא יודעו בדבר קיומה. כן נאמר כי הבניינים הגבוהים הינם אסון בשכונה. גבי ספייב מסר כי הוא מתגורר בשכונה למעלה מ-40 שנה וטען כי התכנית אינה מציעה דבר שיגרום למימושה. אברהם שלמה מסר כי כל משפחתו גרה בשכונה וטען כי התכנית לוקחת את בתי התושבים ומבטלת את האפשרות להרחיב את הדירות, וכן נאמר כי יש להבהיר לתושבים מה התכנית מציעה, וכי הצעה של בית תמורת בית לא תביא למימוש התכנית.

 

  1. שמעון בייגן מרחוב טוביה, מסר כי הוא מתגורר בשכונה חמש שנים. מר בייגן ציין כי הרחיב את דירתו וכי הוא מצר על שכניו שלא יוכלו להרחיב את דירותיהם לאור ביטולה של התכנית התקפה. בנוסף לטענה זו ולטענות נוספות שהועלו ע"י מתנגדים אחרים, נאמר כי מדובר בשכונה מקסימה ובעל אופי, שהדלתות בה פתוחות, שהתכנית מנסה להפוך לשכונה של מגדלים. כן נאמר כי תכנית המגדלים  לא תמומש. עוזי בראשי מרחוב אלעזר בן יאיר, טען כי התכניות אינן מתייחסות לנושא הנגישות.

 

  1. שושנה סעדו, מרחוב קנאי הגליל, מסרה כי בחרה להתגורר בשכונה, לאור מאפייניה וכי כעת חייה עתידים להשתנות. נטען כי קיימים עומסי תנועה חמורים ברחוב, כי המדרכות צרות וחסומות, כי אין גנים ציבוריים בשכונה ואין גם גני ילדים ובתי ספר. נטען כי ראשית יש לדאוג לצרכי התושבים הקיימים, לרבות צרכי האוכלוסייה המבוגרת ולדאוג לשיפור חייהם כבר עתה במקום להנחית על השכונה תושבים חדשים. שושנה בורוכוב, דיירת עמידר, מסרה כי מתנגדים רבים לא ידעו על הישיבה המתקיימת כיום ועודד גרינברג מרחוב קנאי הגליל, טען כי השכונה מתפתחת מעצמה ללא צורך בתכניות וכי היא אינה ישימה, בשל התשתיות שאינן מספקות ובשל העובדה שהתושבים אינם מעוניינים בה. צוין כי התכנית 'תתקע' את ההתפתחות הטבעית של השכונה לשנים רבות.

  1. שגב יוסף, מרחוב אלכסנדרון 7, טען כי הוא אינו מעוניין בפינוי בינוי, כי המגדלים הנבנים הם ככלובים וכי התכנית נועדה לפנות את התושבים הוותיקים מהמקום. עוד נטען כי התכנית תבטל את השבילים הציבוריים הקיימים באופן שלא ניתן יהיה להיכנס לבתים וכן נטען כי קיימות בעיות תנועה ליד בית הספר.

 

  1. קארן גולדמן טענה כי התכנית תגרום לירידה באיכות החיים של התושבים. צוין כי לא כל המשפחות בירושלים הן משפחות גדולות הנדרשות לדירות גדולות וכי התכנית מציעה דירות גדולות בלבד. נטען כי קיימות בשכונה דירות קטנות, שלא רבות כמותן בעיר וכי התכנית תגרום לביטולן.

  1. אשר בלישה, המתגורר בשכונה מאז שנות ה-50, טען כי רוצים לזרוק את התושבים הוותיקים מהשכונה, וכי הוא לא מוכן לעזוב את השכונה. יעקב יפת, מסר כי הוא הרחיב את דירתו לפי התכנית המאושרת, וכי לא יעזוב את דירתו. בנוסף נטען כי אין בשכונה שטחים ירוקים ומוסדות חינוך וכי התכנית מציעה בינוי המזכיר גטו. אהובה מלמד ביקשה להבהיר את התכנון ברחוב ניתאי הארבלי, וציינה כי התכנית קודמה מבלי ליידע את התושבים.

  1. אסף מועלם, מסר כי הוא גדל בשכונה, ציין כי תושבי השכונה אינם מסוגלים להרים בעצמם פרויקט  בהתאם למוצע בתכנית, וכי מסיבה זו, מימוש התכנית יקודם ע"י יזמים שיעשקו את התושבים. כן נטען כי התכנית תפגע בתושבים מבוגרים מכיוון שתגרום להוצאתם מדירותיהם.

  1. אביבה אלקלעי טענה כי העירייה אינה משקיעה בתשתיות בשכונה וכי היא מתנגדת לתכנית. אהרון אלה חזר על הטענה שהתכנית נולדה בלא שיתוף הציבור. צוין כי מימוש התכנית תלוי ברצון התושבים ועל כן אין מקום לחששם של התושבים. יחד עם זאת, נאמר  כי יש מקום לבצע הליך נוסף של שיתוף ציבור ולעריכת תיקונים בתכנית.

  1. אפרים קישטו טען כי התשתיות בשכונה בעייתיות וכך גם איכות חיים. נאמר כי ציפוף צריך להיעשות באופן שונה מזה שנעשה בעניינינו וכי אישור התכנית יהווה בכייה לדורות. גאולה אלה מרחוב אלעזר בן יאיר, מסרה כי היא תושבת השכונה מזה  30 שנה וכי היא מתנגדת לתכניות. נמסר כי תושבי השכונה הנם אנשים טובים וכי קיימת בה תחושה של קהילה, צוין כי השכונה הינה פנינה בירושלים, כי ראוי לשמר אותה,

  1. לאחר שמיעת ההתנגדויות, ובכלל זה התנגדויות התושבים שהוגשו ללא תצהיר חתום ע"י עו"ד, התייחסו מגישי ויזמי התכנית לטענות שהועלו.
    נציג הועדה המקומית, מר אמנון ארבל, מסר כי עיריית ירושלים הנה גם מגישת התכניות וכי התכניות תואמות את תכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים. מר ארבל אמר כי מימוש התכנית צפוי להיעשות בהדרגה ולאורך שנים. כן צוין כי אף השינויים הנובעים מהתכנית, בהתייחס לנשואי התנועה התחבורה ולנושאים החברתיים שהועלו, יהיו הדרגתיים וכי במהלך תקופה זו, ישתפרו גם התנאים הסובבים ויאפשרו את מימוש התכנית. צוין כי בעת הכנת תכנית האב, נבחנו חלופות רבות להתחדשות עירונית בשכונה, בניהן תכנון מגדלים תוך איחוד וחלוקה ונמצא כי הליך ההתחדשות העירונית המוצע בתכנית, במגרשים הקיימים, יאפשר הימנעות משינויים דרמטיים ושמירה על המרקם של השכונה, לצד היתכנות מימוש גבוהה.

  1. צוין כי התכנית נשענת על תשתית הכבישים הקיימת וכי תשתית זו יכולה לשאת גם את עומס התנועה העתידי, זאת בהסתמך על התחבורה הציבורית באזור ועל קווי הרק"ל שיבוצעו במהלך העשור הקרוב, וכן לאור הפיתוח תחבורתי האזורי בהתאם לתכניות שכבר אושרו ועומדות בפני ביצוע, בעיקרו ביצוע המשך כביש 4 דרומה. צוין כי פיתוח הכבישים הראשיים באזור, עתיד להקל על העומס הנגרם מתחבורה החוצה את השכונה על מנת להמשיך דרומה ובנוסף נאמר כי צפויים שינויים ושיפורים של התשתית התנועתית הקיימת בשכונה עצמה. 

  1. צוין כי פקקים בשעות העומס קיימים בכל שכונות העיר ולא בשכונת גוננים לבדה, וכי מערכת הכבישים העירונית צפויה ליתן מענה ראוי בנושא זה. עוד נאמר כי ייחודו של הליך ההתחדשות המוצע הנו באפשרות להקימו במגרשים בודדים ולאפשר לדיירים עצמם להחליט באם לממש את הבינוי המוצע וזאת בהתחשב במכלול המרכיבים ובכלל זה מרכיב הישימות הכלכלית. צוין בעניין זה כי נושא הישימות הכלכלית נבחן לעמקו וכי נפחי הבנייה נמצאו ישימים מבחינה כלכלית ומאפשרים בינוי בהיקפי בנייה מקובלים בעיר ירושלים, ולא במגדלים המחייבים את שינוייה של הפרצלציה הקיימת.

  1. נציג הועדה המקומית, מר אמנון ארבל, עדכן בהמלצת הועדה המקומית בעניינן של התכניות. ראשית צוין כי היקפי הבינוי אינם שונים מהותית מהיקפי הבינוי המקובלים בעיר וכי אף ללא אישורה של התכנית, ניתן היה להקים באזור בינוי בהיקף של 6-8 קומות ו-249% בנייה, בהתאם לתכנית המתאר 2000. עוד נאמר כי מדובר בשכונה מרכזית הנמצאת בטבורה של העיר, המשורתת היטב מבחינה תחבורתית וצוין כי התכניות הוכנו תוך דיונים רבים וחשיבה רבה.

  1. נמסר כי הכנת תכנית האב לשכונה אינה חריגה ואינה ייחודית וכי עיריית ירושלים מקדמת כ- 20 תכניות לשכונות בירושלים וכי בכוונתה לקדם תכניות נוספות לכלל השכונות בעיר. כן נמסר כי מדיניות התכנון העירונית הנה ציפוף העיר פנימה, כי שכונת גוננים הנה אחת השכונות שנמצאו כמתאימות לציפוף וכי בהתאם לזיהוי זה, מקודמות תכניות להתחדשות עירונית בגוננים, קריית היובל, עיר גנים וקריית מנחם.

  1. נמסר כי נערכו לפחות 15 כנסי תושבים וכי המנהל הקהילתי היה שותף בתכנון. צוין כי במהלך תקופת התכנון, הייתה תחלופה גבוהה של העוסקים במלאכה, אולם לא ניתן לטעון שלא נערך שיתוף. צוין בהקשר זה, כי המנהל הקהילתי אינו נוהג באחריות כשהוא מעלה את הטענה שלא נערך שיתוף ציבור וכי במקום לעשות כן, עליו לקדם תכניות להתחדשות ופיתוח, התורמות לשכונה, בשיתוף עם העירייה. בנוסף צוין כי תושבים רבים תומכים בתכנית ועוד צוין, בהתייחס לנושאים התנועתיים, שהועלו בדיון, כי תכנון הרכבת הקלה ואף תכנון וביצוע הארכת כביש 4 דרומה, מקודמים.

  1. מר ארבל התייחס לטענות בנושא המחסור בשטחים ציבוריים בשטחים פתוחים ובגני משחקים בשכונה והציג מצגת להמחשת דבריו. הוצג מכלול השטחים המיועדים לצרכי ציבור והשטחים הפתוחים הקיימים והמתוכננים בשכונה, בהם פארק גוננים העומד בפני ביצוע וצוין כי הפארק נמצא במרחק הליכה של 7 דקות מכל מקום בשכונה. לסיכום נאמר כי תשתית השטחים הציבוריים הנה מספקת וכן נאמר בהקשר זה כי עמדת הועדה המקומית הנה שאין לקבוע את פיתוח קמפוס גוננים כתנאי למתן היתרי בנייה.

  1. נמסר כי בחירת המתחמים נעשתה באופן אקראי וצוין כי ממילא ניתן להגיש תכניות העומדות בעקרונות תכנית האב בכל תחומי תכנית האב. בהתייחס לסוגיית ביטול התכניות התקפות, צוין, כי המלצת הועדה המקומית בעניין זה הנה להוסיף בהוראות התכנית סעיף המאפשר את הרחבת הדירות הקיימות בהתאם לזכויות המאושרות. בהתייחס לטענות בנוגע לחזית המסחרית ברחוב יהודה הנשיא, נאמר כי מדובר בחזית מסחרית, המאפשרת שטח מסחרי מצומצם לצורכי השכונה בלבד וכי החזית המסחרית במיקום זה נכונה גם לאור העובדה שמדובר בחללים במפלס הרחוב, הפונים אל רחוב ראשי ואינם מאפשרים יצירת מגורים איכותיים בם.

  1. נמסר כי הועדה המקומית קבלה את טענות עו"ד גיטליץ בנוגע לביטול תכנית 4565/ א התקפה וכי היא ממליצה לאפשר הוצאת היתרים להרחבת הדירות הקיימות מתקפה. בנוסף נאמר, בהתייחס לחששם של התושבים כי יפונו מבתיהם, כי אין כוונה כזו וממילא אין בסמכותה של התכנית לעשות כן. צוין כי התכנית אך מאפשרת את זכויות הבנייה שנמצאו כמתאימות הן מבחינת הבינוי הראוי באזור והן מבחינת ישימותן הכלכלית ואינה מחייבת את הקמת הבינוי שהיא מאפשרת. בהתייחס לדרישות שהועלו, לקביעת שלביות ותנאים לפיתוח והקמה של שטחים ציבוריים שונים, בתוך תחומי התכניות וסביבן, נאמר כי אין לכרוך את הפיתוח בהקמת הבינוי למגורים וכי בבעיות שבשכונה יש לטפל בנפרד. כן צוין כי ככל שתהיה דרישה להקמת מבני ציבור, הם יוקמו בהתאם לביקוש.

  1. נציג חברת מוריה, מר עמית פוני התייחס אף הוא לטענות ומסר כי גם במידה וקיימות אי הסכמות, הרי שאלה אינן מבטלות את העובדה שנערך שיתוף ציבור. מר פוני הציג נתונים מסקר שנערך ע"י ארגון מוזאיקה ברחוב טוביה ומסר כי 36% מהתושבים שהשתתפו בסקר, תומכים בהריסת הבניינים הקיימים ובבניית בניינים חדשים במקומם, 43% היו מעדיפים שהביצוע יהיה ע"י רשות עירונית או ממשלתית ו- 35% מהתושבים מוכנים לשמוע הצעות מיזמים. צוין בעניין זה כי נערכו פניות של תושבים מאזורים אחרים בשכונה, שביקשו להיכלל בתכניות.

 

  1. בהתייחס לדרישה לפתח את קמפוס גוננים ושטחים ציבוריים אחרים בשכונה, צוין, כי בהתאם להחלטת ממשלה בעניין זה, הוקצה תקציב לפיתוח התשתיות הציבוריות בשכונה, ובכלל זה טיפול ברצועת השצ"פ לכל ארכה, הנגשת פארק גוננים וטיפול בקמפוס גוננים.

  1. יועץ התנועה של התכניות, אייל קראוס, מסר כי נערך בה"ת המתייחס לתוספת 3,700 יח"ד ל- 3,000 יח"ד הקיימות בשכונה בשלב תכנית האב. צוין כי הבה"ת העלתה ישימות לתוספת הדירות הכוללת המוצעת, בכפוף להמשך פיתוח המערכת התחבורתית העירונית, ובכלל זה עידוד תחבורה ציבורית וקידום תכנון וביצוע של קווי הרכבת הקלה. כן צוין כי תכנית האב התייחסה לאזור כאל אזור ממותן תנועה.

  1. צוין כי התכניות הוכנו על פי עקרונות תכנית האב ויוצרות מענה משולב הכולל שיפור של חתכי הרחוב, מתן עדיפות לרוכבי אופניים והלכי רגל, ויצירת פתרונות חנייה. הודגש כי יש לבחון את היבטי התנועה בהתייחס למצב המתוכנן ולא למצב הקיים וצוין כדוגמא כי כיום מתבצעת חנייה ברחוב אלעזר בן יאיר בשני צדי הרחוב, אולם בעתיד, לאחר הכנסת החנייה הפרטית אל תחום מגרשי המגורים, תהייה חנייה בצד אחד של הרחוב בלבד ויתפנה מרחב תנועה גדול יותר בשטח הנותר. הודגש כי הכנסת החנייה אל תחום המגרשים מייצרת מענה מסוים לעומס על הרחובות ובנוסף צוין כי מערך התנועה בטוביה שופר, באמצעות טבעת תנועתית של כלי רכב שאינה קיימת כיום ולבסוף צוין כי את הרחובות יש לפתח במקטעים.

  1. שמאי התכניות, יריב סוקרון, ציין כי התכנית הנה בעלת ישימות כלכלית גבוהה, זאת, בין היתר, לאור העובדה שניתן לממש את הבינוי המוצע בה במסגרת המגרשים הקיימים, ללא תלות של דיירים בדיירים אחרים לצורך המימוש. כן צוין כי דיירים שיבנו יהיו פטורים מהיטלי השבחה. הוסבר כי המודל המוצע הוא שהביצוע ייעשה ע"י יזמים וכי החישוב כולל את עלויות הפינוי של הדיירים למשך שנתיים. צוין כי היקפי הבנייה שבתכנית מבוססים על תמורה של דירה אחת גדולה ועוד דירה קטנה לכל דייר, כי מודל זה מחשיב רווח יזמי של 20-25% וכי מודל זה רווחי גם לדיירים וגם ליזם. לשאלת נציגת לשכת התכנון, הושב כי במידה והתושבים עצמם יהיו היזמים, תהיה התמורה לדיירים גבוה ה יותר ותעמוד על כ-3 יח"ד.

  1. לאחר שמיעת התייחסויות מגישי התכניות, חזרו חלק מהמתנגדים על טענותיהם. מר שי ברנץ ציין כי המינהל הקהילתי מעוניין התחדשות עירונית ובציפוף, אולם זאת רק ככל שמדובר בתכניות ההולמת את ציפיות ורצונות התושבים והביא כדוגמא את תמיכת המינהל הקהילתי ביוזמת תושבים ממעגלי יבנה, בהקשר זה. צוין כי עיקרה של ההתנגדות עוסק בהיבטי המרחב הציבורי, וכן נאמר כי המינהל הקהילתי מסייע בידי תושבים מתנגדים לתכנית ולא מעודד אותם להתנגד.

  1. גדי אורבך התייחס להערכת השמאות וציין כי ישנה סתירה בין נתוני ההערכה השמאית. עוד נאמר כי המינהל הקהילתי הנו נבחר ציבור שיש לו אחריות כלפי הציבור ולא כלפי עיריית ירושלים.

  1. עו"ד קובי בן צבי ציין כי אישור התכנית יביא לסיטואציה של קיפאון תכנוני, שבה מחד לא יורחבו הדירות הקיימות ומאידך לא ימומש הבינוי המוצע בתכניות אלה. כן צוין כי מסקנות הבה"ת אינן מוטמעות בתכניות ובעיקר בנושא החנייה. עו"ד ענר חפץ ביקש כי יובהר בפרוטוקול שהאחריות לביצוע השצ"פים הנה של עיריית ירושלים וכי במידה והאחריות לביצוע השצ"פים אינה של העירייה, הרי שאלה לא יפותחו ויסכלו את מימוש הפרויקט.

  1. לאחר שמיעת הדברים, החליטה הועדה לשוב ולדון בדיון פנימי על מנת לקבל החלטה בעניינן של התכניות. התכנית מובאת לדיון לצורך קבלת החלטה כאמור.

הוחלט

התכניות הינן תכניות להתחדשות עירונית בשכונת גוננים בירושלים, המאפשרות תוספת משמעותית של יח"ד במרכז העיר, לצד חידוש המרקם העירוני הקיים והתחדשות השכונה. הועדה סבורה כי התכניות מספקות מענה ראוי לצרכים עירוניים ומקומיים כאחד ומאפשרות ציפוף מידתי ומאוזן, לצד חידוש התשתיות הפיסיות ומערך שטחי הציבור בשכונה. התכניות משקפות את עקרונות תכנית האב לשכונת גוננים, שנערכה בראייה כוללת, תוך בחינת כלל ההיבטים הנובעים מציפוף השכונה ומתוות מסגרת תכנונית כוללת לפינוי בינוי במתחם קנאי הגליל ואלכסנדריון, בהתאם לתכנית האב להתחדשות עירונית בגוננים. הועדה סבורה כי התכניות יוצרות תשתית ראויה למרקם עירוני אינטנסיבי ואיכותי, וזאת תוך התייחסות להיבטים אדריכליים-עיצוביים ולהיבטים הנוגעים לתשתית צרכי הציבור והתנועה במתחם. כן סבורה הועדה כי התכניות הנן תכניות ישימות, שמימושן יתבצע בתחומי החלקות הקיימות, בכפוף לרצונם של התושבים וביוזמת התושבים עצמם. לאור זאת, מחליטה הועדה לאשר את התכניות, בכפוף למפורט להלן.

  1. ראשית, תתייחס הועדה לטענה כי הציבור לא היה שותף בהכנת התכניות. הועדה דוחה טענה זו. בעת הדיון נמסר ע"י נציג הועדה המקומית ונציג מוריה, כי במסגרת הכנת תכנית האב, כמו גם במסגרת הכנת התכניות המפורטות, נערך הליך נרחב של שיתוף ציבור, על ידי עיריית ירושלים, משרד השיכון והרשות לפיתוח ירושלים. במסגרת זו התקיימו ישיבות עבודה משותפות רבות וכן כנסים בהם לקחו המנהל הקהילתי ותושבי השכונה חלק פעיל, וזאת עד לגיבוש התכנון הסופי.

 

  1. בהמשך לאמור, תציין הוועדה כי מאפיין בולט וייחודי של תכנית האב ושל התכניות נשואות הדיון, הנו האפשרות לבצע פינוי בינוי נקודתי, ללא איחוד וחלוקה, בתחומי החלקות הקיימות, וביוזמת התושבים עצמם. לאור מאפיין זה, התכניות תהיינה ניתנות למימוש אך ורק במידה והתושבים עצמם יהיו מעוניינים במימושן. עוד יצוין בעניין זה, כי האפשרות לממש את התכניות במסגרת מגרשים בודדים, על פי הפרצלציה הקיימת, וללא איחוד וחלוקה, אינה מצב שגור בתכניות להתחדשות עירונית, הכרוכות במקרים רבים באיחוד וחלוקה מחדש על פני מתחמים גדולים, תוך התוויה מחדש של המרקמים העירוניים הקיימים. הועדה סבורה כי יתרונן הגדול של התכניות, כאמור, הוא שמימושן אינו מותנה בהליכים כאלה, ויכול להיעשות במידות קטנות ובאופן מדורג התואם את רצון התושבים ואת הפיתוח העירוני באזור. 

  1. הוועדה תציין כי הזכויות שמקנות התכניות, מאפשרות לדיירי המתחמים לחדש את סביבת מגוריהם ולשפרה, בהתאם לרצונם. יצוין כי בכל מקרה, התושבים אשר לא יהיו מעוניינים במימוש הזכויות הניתנות מכוח התכניות, אינם מחויבים במימושן. עוד תציין הוועדה כי, בהתאם לתיקונים שיפורטו בהחלטה זו, התכניות אינן פוגעות בזכויות קיימות מכוח תכניות מאושרות, ואינן מבטלות את האפשרות לממשן, ככל שזה יהיה רצון התושבים.

  1. באשר לטענה כי המתחמים נבחרו באופן שרירותי, ולטענה כי הבחירה במתחמים אלה תגרום לפגיעה במתחם הכלוא בין המתחמים, תציין הוועדה כי היא מקבלת את ההסבר שניתן על ידי נציג הוועדה המקומית, לפיו המתחמים נקבעו באופן מדגמי, משיקולים של סבירות מימוש גבוהה, כי מדובר בתכניות המתחמים הראשונות אשר נועדו ליישם את עקרונות תכנית האב וכי צפויות תכניות נוספות במתחמים אחרים בתחום תכנית האב ובנוסף וכפי שיפורט בהמשך, יצוין כי הבנייה במתחמים אלה אינה גורמת לפגיעה בלתי סבירה במתחם הכלוא בין המתחמים נשואי התכניות. הוועדה תציין כי תכנית האב מאפשרת גם פינוי בינוי עצמאי, באמצעות הגשת תכניות מפורטות למגרשים בודדים, וכי היתרון הטמון בתכנון במתחמים על פני תכנון מגרשים בודדים, הינו ההתייחסות לתשתיות הציבוריות בתחומן.

 

  1. הוועדה תציין כי אופי התכנון יביא לכך שמימושו יקרום עור וגידים לאורך זמן, ולא ייעשה בהינף אחד. כן יצוין כי במהלך המימוש המקומי וההדרגתי המתאפשר בתכניות, אכן צפויים להיווצר מצבים, בהם מתחמים שנבנו עומדים לצד מתחמים ובניינים שבעליהם בחרו שלא לממש את הבינוי המוצע. הועדה תציין כי הבינוי המותווה בתכניות, מייצג את היקפי הבינוי שנקבעו במרקמים עירוניים בתכנית המתאר 2000, המהווה את מדיניות התכנון העירונית, וכי הנו שגור בעיר ירושלים. עוד יצוין כי מצבים שבהם מוקם הבינוי המתאפשר בתכניות לאורך זמן, תוך יצירת שינויים בבינוי בין מגרשים סמוכים, מהווים פועל יוצא של השינויים במדיניות התכנון העירונית, וכי מצבים אלה שגורים גם במקומות אחרים בעיר ואף מטעם זה נדחית הטענה.

  1. באשר לטענה כי יש להכין תכניות לפינוי בינוי באזורי מצוקה כגון קטמון ח' ט' ומעגלי יבנה, ולא למתחמים נשואי התכניות, תציין הועדה כי הליכי התחדשות עירונית מקודמים באזורים שונים ברחבי העיר, ולא רק באזור גוננים. הליכים כאמור מקודמים הן במתחמי שיכונים מאסיביים, כגון המתחמים שהוצגו ע"י המתנגדים, והן במרקמים המאפשרים ציפוף מתון יחסית, כמו בתחום התכניות נשואות דיון זה. כך למשל, בשכונות קטמון ח-ט מקודמת תכנית אב להתחדשות עירונית ביוזמת משרד השיכון, ואף במעגלי יבנה נבחנות האפשרויות לקדם תכנון כאמור. בנוסף יצוין כי במקביל לכך, מקודמים הליכי התחדשות עירונית גם במתחמים אחרים בעיר, אשר נבנו לפני עשורים, בסטנדרטים שהיו מקובלים בעבר ואינם מקובלים כיום. מתחמים אלה יכולים לשאת צפיפות גבוהה יותר, המתאימה לאמות המידה התכנוניות ולצרכים העירוניים כיום, והינם נדרשים מאין כמותם לפיתוח ולהתחדשות. הועדה סבורה כי ראוי ונכון לקדם הליכי התחדשות עירונית בכל מקום בו הם נדרשים ומתאימים, ועל כן נדחות הטענות בעניין זה.  

 

  1. בהמשך לאמור, הועדה תציין כי אזור גוננים כולו סומן בתכנית המתאר 2000 כאזור המיועד להתחדשות עירונית וזאת, בין היתר, בהתחשב במצבם הפיסי של המרחב הציבורי ושל המבנים הקיימים באזור ובפוטנציאל הבינוי הגבוה, המאפשר תוספת משמעותית של יח"ד במרכז העיר, אשר אין להפריז בחשיבותה. הועדה תציין כי התכניות עוסקות במתחם קנאי הגליל ובמתחם אלכסנדריון ואינן עוסקות במתחמים אחרים וכי קידום תהליכי התחדשות עירונית חשוב גם במתחם קנאי הגליל וגם במתחמים האחרים שצוינו, ללא תלות בניהם.

  1. הועדה דוחה את הטענה כי התכניות אינן בעלות היתכנות כלכלית וכי על עיריית ירושלים לערוך הערכה שמאית עדכנית טרם אישורן. ראשית, כפי שנמסר ע"י מגישי התכנית, התכניות מבוססות על בדיקות כלכליות ושמאיות, והיקפי הבנייה שנקבעו, מסתמכים בין היתר על בדיקות אלה. בהתאם למידע שנמסר לוועדה, המודל הכלכלי שנבחן מתבסס על ביצוע שייעשה ע"י יזמים, הכולל, בין היתר, עלויות פינוי ודיור חלופי לשנתיים, לצורך מימוש התכניות. היקפי הבנייה שבתכנית מבוססים על תמורה של דירה אחת גדולה ועוד דירה קטנה לכל דייר, מתוך חישוב רווח יזמי של 20-25%. כפי שנמסר לוועדה, מדובר במודל המאפשר רווחיות לדיירים וליזם כאחד, והוועדה התרשמה כי קיימת אפשרות גבוהה למימוש התכניות המבוססות על מודל זה. עוד יצוין בהקשר זה, כי נמסר לוועדה בעת הדיון, כי במצב שבו הדיירים עצמם הינם היזמים, התמורה לכל דייר צפויה להיות גדולה אף יותר.

  1. כעת תתייחס הועדה לטענות בנוגע למחסור בשטחי הציבור בתחומי התכניות ובסביבתן ובנוגע לכך שהתכניות עוסקות בצורך העירוני של תוספת יח"ד בעיר בלבד ולא בצרכים שכונתיים, כגון טיפול בתשתיות, בתחבורה, ובשטחים הציבוריים. הועדה דוחה טענות אלה. ראשית, הועדה השתכנעה כי אין מחסור אמיתי בשטחים המיועדים לצרכים ציבוריים בשכונה. הועדה השתכנעה כי תשתית שטחי הציבור השכונתית, והיקף השטחים המיועדים לשטחים פתוחים וגינות ציבוריות, הנם מספקים וכי אף מערכת השטחים הציבוריים מסביב לשכונה, מאפשרת מענה נוסף לצרכים בתחומים אלה. כן השתכנעה הועדה כי התכניות משפרות את התשתית התנועתית הקיימת וכי בהסתמך גם על השיפורים המתוכננים במערכת התנועתית העירונית, כמפורט להלן, מדובר בתשתית נאותה.

  1. הועדה תציין כי במסגרת תכנית האב נערכה פרוגרמה כוללת לכל השכונה, במסגרתה נבחנו השטחים הציבורים הקיימים בשכונה. במסגרת בחינה כוללת זו, נמצא כי תשתית צרכי הציבור הקיימת בשכונה הינה מספקת, ומתאימה גם להיקף אוכלוסייה גדול יותר. עוד יצוין כי במסגרת זו לא נמצא צורך ספציפי בתוספת שטחים לצרכי ציבור ובשטחים מבונים בתחום בנייני המגורים לצרכים ציבוריים, כנטען. הוועדה תציין כי תכנית האב הנה תכנית לפינוי בינוי במגרשים בודדים, הנשענת על המתווה השכונתי הקיים ועל כן כמעט ולא ניתן להוסיף במסגרתה שטחים ציבוריים פתוחים חדשים. יחד עם זאת יצוין כי תכנית האב התוותה מערך נהיר ושלם של שטחים פתוחים, הנשען ברובו על השטחים הפתוחים הקיימים וכי הפתרון בנושא זה מרכב מפיתוח השטחים הציבורים השכונתיים הקיימים ומפיתוח שטחים ציבוריים נרחבים בשולי השכונה. יצוין, בהקשר זה, כי פארק הצבאים הסמוך, הנו פארק גדול ומשמעותי, העתיד לתת מענה משמעותי לצורך בשטחים פתוחים בשכונה, כמו גם פארק המסילה ופארק גוננים שבמזרח שכונת גוננים וכי פיתוחם עומד על הפרק כבר בשלב זה, כפי שייאמר בהמשך. הועדה סבורה כי מדובר במענה ציבורי הכולל שטחים נגישים איכותיים ומספקים בסביבה שהנה עירונית במהותה, ועל כן נדחית הטענה. 

  1. מעבר לכך. הועדה תציין כי ההחלטה לקדם את תכנית האב במתכונת של התחדשות עירונית הממומשת במגרשים הקיימים, ולא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה תוך הקצאת שטחים לצרכי ציבור, נבעה מהרצון לשמור על רוח המקום ומהרצון להימנע מפגיעה בסיכויי המימוש של התכנית. כפי שצוין לעיל, הועדה סבורה כי בתחום השכונה כמו גם בתחומי התכניות נשואות התכנית, קיימים שטחים ציבוריים מספקים, וכי ניתן לנצלם באופן יעיל יותר מאופן ניצולם כיום. עוד תציין הוועדה כי ככל שיעלו בעתיד צרכים ציבוריים נוספים, ניתן יהיה לספק אותם במסגרת השטחים החומים הקיימים, שהיקפם, כאמור, גדול, ובמסגרת פרויקטים גדולים המתוכננים בשכונה, הכוללים תוספת של שטחים חדשים לצרכי ציבור.

 

  1. הועדה דוחה, בהקשר זה, את הבקשה לתכנון מפורט של קמפוס גוננים במקביל לתכניות המתחמים דנן ולהתנות את מימוש התכניות בפיתוחו. הועדה סבורה כי תכנית האב קבעה עקרונות מנחים לתכנון הקמפוס, וכי תכנונו המפורט אינו מעניינן של תכניות אלה. הוועדה סבורה כי ראוי לקדם את התכנון המפורט של הקמפוס בהתאם למכלול השיקולים העירוניים הנוגעים לפיתוח שטחים ציבוריים באזור גוננים ובעיר כולה. יצוין בהקשר זה, כי התכניות מוסיפות יח"ד בהיקף מתון, שמימושן ייעשה בהדרגה ולאורך שנים, והוועדה סבורה כי הצורך בעיבוי ובפיתוח הקמפוס, אינו צורך בוער המחייב קביעתו כתנאי להוצאת היתרי בנייה במתחמים. יחד עם זאת, תציין הועדה כי נמסר ע"י נציג מוריה בעת הדיון שבהתאם להחלטת הממשלה בעניין זה, אושר תקציב לפיתוח שטחים ציבוריים בשכונה ובכללם שטח הקמפוס.

 

  1. באשר לטענת התושבים, לפיה נדרשים שטחים פתוחים נגישים מפותחים בסמיכות לבתי המגורים, בנוסף לגינות ופארקים גדולים, וכן בנוגע לבקשה לשנות את שלביות הביצוע שנקבעה בתכניות על מנת להבטיח את הקמת השטחים הפתוחים, תציין הוועדה כי שטחים פתוחים כאמור קיימים בשכונה ובמתחמים עצמם. התכנית מסדירה את מעמדם הציבורי ואף קובעת את שלביות הקמתם. הוועדה סבורה שקביעת הוראות מחמירות יותר מאלה שנקבעו בעניין זה, תפגע באופן משמעותי בסיכויי המימוש של התכנית, וכי סעיף 7 להוראות התכנית, הקובע את הצורך בפיתוח השצ"פים בתחום התכניות, כתנאי לאישורן של מעל 100 יח"ד, הנו מספק. הועדה תציין, כי לאור דברי נציגי הועדה המקומית בדיון, סביר שפיתוחם של חלק משמעותי של השטחים הפתוחים, ייעשה עוד טרם הקמת הבינוי המוצע בתכנית. הועדה מקבלת גם את ההתנגדות בעניין טעות הסופר שיש לערוך בס' 7.1.1 להוראות התכניות בשתי התכניות בעניין זה ומבהירה כי תנאי להיתרי בנייה שמעל 100 יח"ד, הנו פיתוח השצ"פים כאמור, ולא כפי שנכתב.

  1. הוועדה דוחה את הדרישה לפיתוח השטחים הפתוחים בהמשכה של הרצועה הירוקה שבתכנית האב, לכל ארכה, עד למתחם ביה"ס כבר בשלב זה, וכן את הדרישה שהועלתה בהתנגדות מאיה בן שושן ושי ברנץ, לפיתוח חלקה 35 שבקצה רח' אלכסנדריון המצויה מחוץ לתחום תכנית 101-0110510. הועדה תציין כי התכניות קובעות שלביות להקמת השטחים הפתוחים, המהווים חלק מהרצף של הרצועה הירוקה הקבועה בתכנית האב, והנמצאים בתחום התכניות, במטרה לוודא ששטחים אלה יפותחו בד בבד עם הקמת יחידות הדיור החדשות הנובעות מהתכנית. יחד עם זאת סבורה הועדה כי אין מקום לקבוע שלביות דומה שתבטיח את הקמתם של שטחים פתוחים נוספים, הנמצאים מחוץ לתחומי התכניות. הוועדה תציין כי לא ניתן לקבוע הוראות בתכניות בנוגע לשטחים המצויים מחוץ לקו הכחול שלהן. עוד תציין הוועדה כי פיתוח השטחים הפתוחים האמורים, אינו נדרש לשם מימוש התכניות עצמן, ולאור זאת לא יהיה נכון לקשור בין הדברים באמצעות קביעת שלביות ביצוע. לבסוף, תציין הועדה כי פיתוח שטחים אלה, כמו שטחים פתוחים אחרים בירושלים, נעשה על בסיס שיקולים שונים הקובעים את סדר העדיפויות בפיתוחם. הועדה סבורה כי התערבות בשיקולים אלה, ככל שמדובר בשטחים המצויים מחוץ לשטח התכנית ואשר אינם דרושים למימושה, תפגע בסיכויי המימוש של התכניות. לאור כל אלה נדחית הטענה.
     
  2. בנוסף, דוחה הועדה את הדרישה לפיתוח חלקות 47,48 שברח' אלעזר בן יאיר, שבתחום תכנית, כתנאי לאישור הבינוי למגורים המוצע בתכניות. הועדה סבורה כי נקבעו תנאים מספקים בתכניות, המוודאים את פיתוחם של שטחים פתוחים חשובים ומשמעותיים בתחומן, המהווים חלק בציר הירוק המוביל לקמפוס גוננים ולבית הספר, במקביל להקמת תוספת יח"ד המוצעת בתכניות. כן נקבעה שלביות ביצוע למימוש שטח הדרך החדש בהמשכו של רחוב טוביה. הועדה סבורה כי בכך ובכפוף לנאמר להלן בהקשר זה של פיתוח השטחים הציבוריים במרחב, ניתן מענה מספק ומידתי בעניין זה ועל כן נדחית הטענה.

 

  1. בהקשר זה, תציין הועדה כי בעת הדיון בתכניות ב- 23.12.13, נקבע כי הדרכים בתא שטח 95 שבתכנית 0112557- 101 ובתא שטח 31 שבתכנית 101-0110510 תבוטלנה וייעודן ישונה לשצ"פ. הועדה קובעת כי ס' 7.1.1. בשתי התכניות, יתוקן, בתיאום עם לשכת התכנון, כך שלא יכלול תאי שטח אלה. 

  1. בהמשך לאמור, ובהתייחס לטענות שהועלו בנושא קמפוס גוננים ובנושא פיתוח השטחים הציבוריים האחרים, תציין הוועדה כי בעת הדיון נמסר ע"י נציג הועדה המקומית, שבהתאם להחלטת הממשלה, כתוצאה מקביעת השכונה כשכונה המיועדת להתחדשות עירונית, הוקצה תקציב כלל שכותי לביצוע מספר פרויקטים במרחב הציבורי, בהם תקציב לתכנון ולביצוע קמפוס גוננים, וכי מספר פרויקטים נוספים מתוקצבים ומצויים בתכנון, בהם פארק גוננים, השצ"פ האורכי החוצה את מתחמי תכניות ההכרזה של שתי התכניות, 2 מעגלי תנועה בצמתי הרחובות הורקניה ויהודה הנשיא והרחובות קנאי הגליל ויהודה הנשיא. הועדה סבורה כי אף בנתונים אלה ניתן מענה לטענות בדבר הצורך בשטחים פתוחים ובפיתוח המרחב הציבורי בשכונה. הועדה דוחה, בהקשר זה, את הבקשה להבהיר בהוראות התכנית כי עיריית ירושלים, הנה האחראית לפיתוח השצ"פים בתחום התכנית. התכנית אינה עוסקת בנושאים אלה ואך קובעת את חובת פיתוחם כתנאי להקמת יחידות הדיור הנוספות שמעל 100 יח"ד, זאת על מנת לוודא את הקמתם בד בבד עם התקדמות הקמת שטחי המגורים.

  1. הועדה תדגיש, כי מדברים אלה עולה כי העירייה, משרד השיכון ואף ממשלת ישראל מכירים בחשיבות ההתחדשות העירונית ובצורך לציפוף כמוגם בצורך בשדרוג ופיתוח התשתיות במרחב הציבורי ומקציבים משאבים משמעותיים להבטחת מימושם. 

  1. הועדה דוחה את טענת המנהל הקהילתי כי ראוי היה לתכנן את המתחמים בתכנית לאיחוד וחלוקה תוך איחוד חלקות המאפשר, לטענת המתנגדים, לייצר היצע מתאים של שטחי ציבור. הועדה תציין כי, כפי שנמסר ע"י נציג עיריית ירושלים ונציג מוריה בעת הדיון, נבחנו בעבר חלופות תכנוניות הנשענות על עקרון של איחוד וחלוקה, כמוצע ע"י המתנגדים. יחד עם זאת, חלופות אלה נמצאו נחותות יחסית לתכנון שגובש בסופו של דבר במסגרת התכניות. הועדה תציין כי תכנון באופן המוצע הנו מסורבל, מורכב ביותר, ומחייב הסכמתם של תושבים רבים על מנת לממש את הבינוי המוצע ועל כן פעמים רבות אינו ישים. בנוסף, תדגיש הועדה, כי ככל שהליכי איחוד וחלוקה אינם מחויבים כתוצאה מנתוני האתרים בהם נערך התכנון, הליכי התחדשות הנעשים בהתאם לפרצלציה הקיימת עדיפים גם בהתייחס להיבטים של שמירה על המרקם העירוני הקיים ועל רוח המקום, שהנם, במקרה זה, בעלי איכויות רבות, כפי שצוין גם ע"י מתנגדים עצמם.

  1. הועדה סבורה כי החלופה התכנונית המוצעת בתכנית האב, המהווה בסיס לתכניות שבנדון, והמאפשרת פעולה מקומית במגרשים בודדים, הינה דרך ישימה, אפשרית ורצויה ליצירת הליך של התחדשות עירונית. כן סבורה הועדה כי התחדשות עירונית באופן זה, מתאפשרת במרקם הקיים של השכונה ואף תשתית צרכי הציבור הקיימת מאפשרת את הציפוף המוצע, כפי שהובהר כבר בתכנית האב. על כן סבורה הועדה כי דרך זו עדיפה ותאפשר את התחדשות המתחם, ללא שינויים דרמטיים במרקם הקיים.

  1. הועדה דוחה את הטענות שהועלו בנושא התנועה. נושאי התנועה והחנייה נבחנו במסגרת תכנית האב בראייה כוללת, שקבעה את העקרונות התכנוניים ברמות הטיפול השונות, לשם מתן המענה הנדרש בהיבטים הנוגעים לתנועה ולחנייה. הוועדה תציין כי במסגרת תכנית האב נבחנו היבטי התנועה בהתייחס לנפחי התנועה הכוללים הצפויים בשכונה כולה, ונקבעו ההיבטים השונים של המענה התחבורתי הנדרש בהתייחס למתחם כולו. מעבר לכך, ההיבטים התחבורתיים הנוגעים לכל תכנית נבחנו במסגרת הכנת התכניות המפורטות, הן על ידי יועץ התחבורה של התכניות והן על ידי יועץ התנועה של הוועדה המחוזית. לאור בחינה זו, שולבו הפתרונות התחבורתיים הנדרשים במסגרת נספחי התנועה שצורפו לתכניות המפורטות, הכוללים קביעת חתכי הרחוב, פתרונות חנייה וכד'.

  1. הועדה תבהיר כי ניתן בתכניות מענה כולל הן בנושא החנייה והן בהתייחס לתנועה במתחם וכי מדובר בפתרונות ראויים המתאימים למרקם עירוני אינטנסיבי. בהתייחס לטענות בנושא עומס החנייה, תבהיר הועדה כי פתרונות החנייה הקבועים בתכניות מצויים בתחום מגרשי המגורים עצמם. לאור זאת, לא זו בלבד שלא צפויה הכבדה על מקומות החנייה ברחובות בגין תוספת הדירות שבתכניות, אלא שהפתרונות המוצעים בתכניות מספקים מענה גם לרכבים החונים כיום ברחוב. בהתאם לכך, השתכנעה הועדה כי מימוש התכניות צפוי ליתן מענה לצרכי החנייה העתידיים הנובעים מתוספת יחידות הדיור המוצעת בתכניות, כמו גם לעומס החנייה הקיים.

  1. באשר לטענות שעניינן עומסי התנועה בתחומי התכניות, תציין הוועדה כי הפתרון לסוגיות התחבורתיות שהועלו הינו פתרון משולב, המסתמך על קווי הרכבת הקלה המתוכננים ברחוב פת וברחוב גולומב, המקיפים את השכונה ועל הפיתוח התחבורתי האזורי. הועדה סבורה כי השימוש בתחבורה ציבורית יעילה, ייצור דרכי גישה חדשות אל השכונה וממנה ויקשור את השכונה לשאר שכונות העיר באופן יעיל שימעיט את תנועת הרכבים במתחם ויקל אף הוא על עומס התנועה באזור. כמו כן, צפוי התכנון התחבורתי האזורי והעירוני, ובכלל זה הטיפול בצמתים ראשיים בהיקף השכונה ופרויקטים תחבורתיים משמעותיים באזור דרום מערב העיר, בעיקרם סלילת כביש 4 דרום, להפחית את התנועה העוברת בשכונה ולהקל על עומסי התנועה באופן משמעותי, ביוצרו דרכים חלופיות ונוחות יותר מהמעבר בדרכים פנימיות בשכונה ובנוסף, משלב הפתרון התנועתי הכולל פתרונות תחבורתיים המוסדרים בתכניות עצמן, בניהם, יצירת חיבור בין רחוב טוביה לאלכסנדריון ויצירת טבעת תנועתית שלמה סביב המתחם, פיתוח חתכי רחוב ממותני תנועה והכנסת החנייה הפרטית אל תחומי המגרשים הבודדים. הועדה השתכנעה כי המענה המשולב המתואר, נותן מענה כולל ומספק לסוגיות התנועה והחנייה במתחם ועל כן נדחות הטענות בעניין זה.

  1. הועדה דוחה בהקשר זה את הטענה כי יש לקבוע בתכניות שלביות ביצוע בהתייחס להקמת קווי הרכבת הקלה. הועדה תבהיר כי מימוש התכניות ייעשה לאורך זמן, ויתרחש במקביל להקמת קווי הרכבת הקלה, ועל כן לא נדרשת שלביות ביצוע כאמור. יצוין, בהקשר זה, כי תוספת הדירות הצפויה כתוצאה מאישור התכניות, זניחה בהקשר זה, הן לאור היקפה והן לאור העובדה שלא תתרחש בהינף אחד, תוך זמן קצר. כן יצוין כי תכנון קווי הרכבת הקלה, מקודם ונמצא בסדר עדיפות תכנוני גבוה, כפי שנמסר בעת הדיון.  

  1. הועדה דוחה גם את הטענה כי נדרשת עריכת בה"ת לתכניות המפורטות. כפי שפורט לעיל, היבטי התנועה הכלליים נבחנו באופן כולל בעת הכנת תכנית האב, ובאופן מפורט בעת הכנת תכניות אלה. הועדה תחזור ותציין כי חלק משמעותי בקביעת פתרונות התנועה, מסתמך לא על שינויים ברוחב הרחובות הקיימים בתחום התכנית, אלא על תכנון אזורי ועירוני משלים, וכן על תכנון מחודש של הדרכים הקיימות באופן המשפר את התנועה בהם, כמצוין לעיל.

  1. הועדה דוחה את הטענה כי נדרש תכנון חניות ציבוריות נוספות בשטח הקמפוס ובשטחים חומים הסמוכים לתחום התכניות. ראשית יובהר כי מדובר בשטחים הנמצאים מחוץ לתחומי התכניות, ולכן, כפי שצוין לעיל, לא ניתן לקבוע הוראות בעניינם במסגרת תכניות אלה. שנית, כפי שפורט לעיל, הועדה לא השתכנעה כי קיים צורך בחניות נוספות במיקום המוצע. כאמור לעיל, התכניות מציעות חניונים תת קרקעיים, בהתאם לתקן, בקומות תת קרקעיות ובתחום מגרשי המגורים, והועדה סבורה כי בכך ניתן מענה מספק לצרכי החנייה לתושבי המקום ולמבקרים. יחד עם זאת, תבהיר הועדה ככל שיקודם תכנון מפורט לשטחים אלה, ובמידה ויעלה צורך עתידי בחניות כאמור, ניתן יהיה לבחון את האפשרות לשלב את השימוש המבוקש. יחד עם זאת, נושא זה אינו מעניינה של תכנית זו, ועל כן דוחה הועדה את הטענות בעניין זה.

 

  1. הועדה דוחה את הטענה כי יש לאפשר חנייה ציבורית במגרשים המיועדים לצרכי ציבור בתחומי התכניות ומאמצת את המלצתה של הועדה המקומית בעניין זה. הועדה תציין כי מדובר במגרשים קטנים שאינם מאפשרים יצירת שטחי חנייה איכותיים וכי הצורך בשטחי חנייה כאמור ממילא לא הוכח. יחד עם זאת, תציין הועדה כי ככל  שהבינוי במגרשים אלה לא הוקם, תוכל העירייה עצמה לשקול לאפשר חנייה במגרשים אלה באופן זמני, במידה ויתעורר צורך כאמור.

  1. יחד עם זאת, קובעת הועדה, כי ניתן יהיה לשלב שטחים עבור חנייה תת קרקעית עודפת בתחומי המגרשים הפרטיים וזאת על מנת לאפשר פתרונות חנייה נוספים בתקופת הבינים, בהיקף מרבי של 4 חניות במגרש. הועדה קובעת כי תתאפשר תוספת שטחים עיקריים לצורך זה ולצורך זה בלבד, וכי יוטמעו הוראות בנושא זה בהוראות התכנית, בתיאום עם יועץ התנועה ועם לשכת התכנון.

  1. הועדה דוחה אף את הטענה הכתובה לפיה בתי הכנסת המוצעים בתכניות יגרמו לעומס חנייה. הועדה תבהיר כי מדובר בבתי כנסת שכונתיים ומקומיים, המשרתים את אוכלוסיית השכונה, שהגישה אליהם היא במרחקי הליכה מרחבי השכונה, ועל כן הם אינם צפויים לגרום לעומסי תנועה. הועדה דוחה גם את הטענה כי אין ישימות לחתך הרחוב המוצע בתכניות, במידה והבינוי לא יוקם בהינף אחד. הועדה סבורה כי החתך המוצע הינו ישים, ויהפוך לישים עוד יותר עם התקדמות מימוש הבינוי המוצע בתכניות, שיאפשר את פינוי החנייה הפרטית מתחום הרחובות  אל מגרשי המגורים ואת תכנון הרחוב מחדש. הועדה תציין כי על אף שלא ניתן יהיה לבצע את תכנון הרחובות המבוקש בהינף אחד, הרי שככל שיתקדם מימוש התכניות, יפחת בהתאמה עומס החנייה ברחובות, עד שניתן יהיה לבצע את חתך הרחוב החדש הרצוי.

  1. הועדה דוחה את הטענה כי התכניות אינן מתוות שינויים מהותיים בנושאי הטיפול במדרכות ושבילי אופניים. הועדה תבהיר כי חלקם הגדול של נושאים אלה, עוסק בהיבטים של מרחב הציבורי המטופלים בדרך כלל במסגרת שלב ההיתרים ולא בתכניות. עוד ובנוסף לאמור בסעיפים קודמים, יצוין כי בתכנית האב לשבילי אופניים בעיר, מוצע ציר אופניים ברחוב יהודה הנשיא וכי ניתן לבחון הקמה של שבילי אופניים גם במסגרת התכנון המפורט של השטחים הפתוחים בשכונה. בנוסף יצוין כי כפי שהוסבר בעת הדיון ע"י יועץ התנועה של התכניות, הנסיעה באופניים בשכונה, מתוכננת לא בשבילים ייחודיים אלא בכל מרחב הרחובות בשכונה, המתוכננת כשכונה ממותנת תנועה והמאפשרת את הנסיעה בתחום הרחובות, ולאור זאת הוועדה השתכנעה כי אין צורך בקביעת הוראות נוספות בעניין זה.

  1. בהתייחס לטענות בדבר הפגיעה בשבילים העוברים בחלקות פרטיות, והבקשה להפוך שבילים אלה לשבילים סטטוטוריים, תציין הועדה כי מדובר בשבילים שמעמדם כיום אינו מוסדר וכן יצוין כי במצב המאושר מתאפשרת גישה לכל הדירות וכי הצורך בשבילים נבע משינויים שונים שנעשו בבינוי לאורך השנים ועל כן מחליטה הועדה לא לשנות את מעמדם הססטוטורי של השבילים והמעברים. הועדה דוחה את הטענה כי יש לשמר את השבילים המשמשים את הציבור כשבילים ציבוריים. ראשית, התכנית יצרה מעברים חדשים המאפשרים את מעבר הציבור בתחומי התכניות ושנית, התכנית מתבססת על הפרצלציה הקיימת ולא קובעת שלביות למימוש הבנייה והועדה סבורה כי לא נכון יהיה לקבע מעברים שיסכלו את עיקרון התכנית שהנו ביצוע במגרשים בודדים, בנפרד. ועל כן נדחית הטענה. יחד עם זאת, קובעת הועדה כי לעת מתן היתר תבטיח הועדה המקומית את קיומה של גישה לדירות הקיימות בסביבת התכנית

  1. הועדה דוחה את הטענות נגד הצפיפות שתיווצר בשכונה עם מימוש הבינוי המוצע בתכניות. הועדה סבורה כי הציפוף המוצע הנו מידתי ומקובל במרקמים עירוניים בשכונות מרכזיות בעיר.

  1. הועדה מקבלת את הטענה כי יש לתקן את מסמכי התכניות, כך שלא תהיה סתירה בין מס' יח"ד שנקבע בסעיף 1.7 למס' יח"ד המתאפשר בבינוי המוצג בנספח הבינוי. נספח הבינוי יתוקן, בתיאום עם לשכת התכנון, כך שיובהר בו כי חלוקת הדירות המוצעת, הנה דוגמא לחלוקה אפשרית בלבד, שאינה מחייבת, בתיאום עם לשכת התכנון. יחד עם זאת, תבהיר הועדה כי נספח הבינוי הינו נספח מנחה וכי בכל מקרה הוראות התכנית הן ההוראות המחייבות לעניין מס' יחידות הדיור. בנוסף, קובעת הועדה כי יובהר במסמכי התכנית כי נספח הבינוי אינו מחייב לעניין מס' יחידות הדיור.

  1. בהמשך לאמור, הועדה השתכנה כי אין מקום להגבלת מס' יחידות הדיור באמצעות הוראה בדבר סטייה ניכרת, כפי שנעשה במסמכי התכניות. הועדה סבורה כי יש לאפשר גמישות בעניין זה, בהתייחס לתכנון המיטבי של הבניינים עצמם, לאפשרויות החנייה ולצרכים המשתנים. בנוסף, תציין הועדה כי הצורך ביחידות מגורים נוספות בעיר, הנו צורך חשוב ואף מסיבה זו אין מקום להגביל את מס' יחידות הדיור המתאפשר. על כן קובעת הועדה כי סעיף הסטייה הניכרת בהתייחס למס' יחידות הדיור יבוטל, בתיאום עם לשכת התכנון.

  1. הועדה מחליטה כי יש ממש בטענות המתנגדים שעניינן ביטולה של תכנית 4565 א'. הועדה סבורה כי התכניות מאפשרות הגדלה משמעותית של זכויות בנייה, באופן המעודד הגשת תכניות לפינוי בינוי. יחד עם זאת, הוועדה השתכנעה כי יש מקום להתיר הגשת בקשות להיתרי בנייה מכוח התכניות המאושרת, וזאת על מנת לאפשר לדיירים לבחור בין החלופות, בהתאם לרצונם ובהתייחס לסוגיית הסכמות השכנים. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי סעיף 1.6 להוראות התכנית הקובע כי התכנית מבטלת את תכנית 4565/א ישונה בעניין זה, וכי יובהר בהוראות התכניות כי כל עוד לא ניתן היתר לביצוע פינוי בינוי מכוח תכניות אלה, ימשיכו לחול הוראות תכנית 4565/א המאושרת וניתן יהיה להוציא היתרי בנייה מכוחה. הוראות התכניות יתוקנו בהתאם להחלטה זו בתיאום עם היועצת המשפטית לוועדה ולשכת התכנון.
    בנוסף, קובעת הועדה, כי תתאפשר הוצאת היתרים לממ"דים מתוקף התכניות המאושרות, וזאת על מנת שלא לסכל אפשרויות מיגון חיוניות במצב בו לא ניתן לקדם תכניות להתחדשות עירונית, רצויות ככל שהנן. באשר לטענה כי קיימות תכניות נקודתיות נוספות, אשר יש להבהיר כי התכנית אינה מבטלת אותן, קובעת הוועדה כי הטענה תיבחן בלשכת התכנון וככל שיימצא כי קיימות תכניות כאמור בתחום התכניות, תתוקן התכנית בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

  1. הועדה מקבלת את ההתנגדות לעניין חדרי השנאים בתא שטח 10, הצמודים למגרש 70 שבתחום תכנית 101-0112557 והיא קובעת כי חדרי השנאים יורחקו ממגרש זה, בדומה למיקום חדר השנאים במגרש 11 אשר אינו צמוד למגרש מס' 67. מסמכי התכנית יעודכנו כך שיישקפו את השינוי, בתיאום עם לשכת התכנון.

  1. הועדה דוחה את הטענות כי התכניות תגרומנה לפגיעה בחוסן הקהילה, לסכסוכים וללחץ כלכלי כתוצאה מהעדר הסכמות בין השכנים בנוגע למימוש הזכויות הנובעות מהתכניות. הועדה תבהיר כי טענות אלה נכונות במצבים תכנוניים רבים הכוללים שינויים סטטוטוריים ואינן ייחודיות לנתוני תכנית זו עצמה. הועדה תציין שוב כי הבינוי המוצע ראוי ומקובל, וכי התכנית אינה מקנה זכויות חריגות היוצרות תנאים מעין אלה עליהם מלינים המתנגדים, אלא תנאים המאפשרים חידוש והתחדשות בשכונה. הוועדה תדגיש כי התכניות הינן תכניות המהוות הזדמנות עבור תושבי השכונה, המאפשרות לתושבי השכונה לקבל תוספת של זכויות בנייה בהיקפים לא מבוטלים ולשפר את סביבת המגורים שלהם, אך יחד עם זאת הן אינן מחייבות את מימושן. על כן נדחית הטענה בעניין זה. עוד תציין הועדה, בהתייחס לטענה כי נוכח החלטת הועדה לקבל את טענת המתנגדים שלא לבטל את זכויות מכוח תכנית 4656 א, הרי שיש גם בכך כדי למתן את חששם של המתנגדים לפגיעה בחוסן הקהילה ולסכסוכים כתוצאה מהעדר הסכמות ועל כן נדחית הטענה.

  1. הועדה דוחה את ההתנגדות בנושא החזית המסחרית המתוכננת לאורך רחוב יהודה הנשיא בתחום תכנית 101-0110510. הועדה תציין כי הסימון תואם את תכנית האב, שבה סומנו חזיתות מסחריות מצומצמות בצירים ראשיים בלבד, וזאת במטרה לשרת את האוכלוסייה הגדלה בשכונה ולספק אפשרות למסחר מקומי המשרת את התושבים. הוועדה תבהיר כי מדובר בהיקף מצומצם של שטחי מסחר, שאינו דורש היערכות מיוחדת מבחינת חנייה, פריקה וטעינה, ועל כן נדחית טענה זו. הועדה תדגיש כי היקף שטחי המסחר הנו מצומצם ועומד על 150 מ"ר, שטח מרבי. בנוסף, קובעת הועדה, כי על מנת שלא יוקמו שטחי מסחר גדולים יותר שיהוו הפרעה כעולה מחששם של המתנגדים, ייקבע שסטייה מהוראה זו, תהווה  סטייה ניכרת. מסמכי התכנית יתוקנו בתיאום עם לשכת התכנון.  

  1. הועדה דוחה את הדרישה לקבוע בתכנית פטור מהיטלי השבחה. היטלי השבחה משולמים בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, והתכנית אינה יכולה לקבוע הוראות בעניין זה. בהמשך לאמור, יצוין כי היטל השבחה נגבה רק בעת מימוש זכויות, בהתאם להגדרות הקבועות בחוק. לאור זאת, נדחות טענות המתנגדים גם בהקשר זה.  

  1. הועדה דוחה את הטענה לפיה התכנית אינה מתייחסת למבני הציבור הקיימים, הפועלים בתוך מבני מגורים בשכונה. הועדה תציין כי התכנית מציעה הריסה של הבניינים הקיימים ובנייה חדשה במקומם וכי במידה וקיימים שימושים ציבורים במסגרת בניינים אלה, הם יהרסו יחד עם הבניין הקיים וייבנו מחדש, בהתאם לצורך ולהסכמת הדיירים, במסגרת הבנייה החדשה. הועדה קובעת כי אכן יש לאפשר את הקמת בתי הכנסת גם במסגרת הבינוי החדש שיוקם, ועל כן מחליטה הועדה כי תתווסף הוראה לתכניות לפיה במגרשים בהם קיימים בתי כנסת ומוסדות ציבור בתחום בנייני המגורים כיום, ניתן יהיה להוסיף את השימוש הקיים.

  1. הועדה דוחה את הטענה כי יש להגיש דו"ח אור והצללה וכן חו"ד אקלימית אשר תבחן את השפעת הבינוי על השכונה בנושאים אלה. הועדה תזכיר כי הבינוי המוצע הנו בגובה 7 קומות, שהנו בינוי סביר ומקובל במרקם עירוני, אשר אינו צפוי להיות בעל השפעות ניכרות בתחום האקלים והצל, ועל כן הוועדה סבורה כי לא נדרשת הכנת חו"ד כאמור בעניינן של התכניות הנדונות.

  1. הועדה דוחה את הטענה כי יש לבטל את הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות בהתייחס לנסיגות בבינוי. הועדה תציין כי הנסיגה נקבעה בהתאם להנחיות תכנית האב בעניין זה, שמטרתן הייתה יצירת בינוי אחיד ורציף לאורך הרחובות בשכונה. הועדה רואה חשיבות רבה בעיקרון תכנוני זה והיא סבורה כי לא קיים נימוק מספק לחריגה ממנו. הועדה לא מקבלת את הטענה כי נסיגה בת 4 מ' בקומה השביעית של הבניין תפגע באפשרות לייצר דירה איכותית יוקרתית בהיקף מתאים בקומה זו והיא מבהירה כי מדובר בסוגיה עיצובית-אדריכלית שאותה ניתן לפתור בדרכים רבות, בהן צמצום מס' הדירות בבניין. יצוין כי בכל מקרה, קבעה התכנית גודל מרבי של 120 מ"ר ליח"ד, המתאפשר בדירה שבקומה השביעית ועל כן דוחה הועדה את הטענה בנושא זה.

  1. הועדה דוחה גם את הטענה שיש לבטל ההוראה שסטייה מעקרונות האדריכלות שנקבעו בתכניות, תהווה סטייה ניכרת וכנגד הכללת הוראות מפורטות כגון הוראות בנושא פיר המעלית, אוורור החניונים, וכד' בהוראה זו. הועדה סבורה כי מדובר בסעיפים בעלי חשיבות עקרונית שהנם בעלי השפעה משמעותית על חזות הבינוי, ועל רציפות הבינוי וכי אין מדובר בחדירה מוגזמת לפרטים כפי שטענו המתנגדים. יובהר כי סעיפים אלה מתייחסים למיקומם ולמידותיהם של אלמנטים שונים בבינוי, שהנם בעלי השפעה על נפח הבינוי ועל חזות הבניינים כאמור, ולא לכלל מרכיבי העיצוב באשר הם ועל כן סבורה הועדה כי בטענה זו אין ממש. 

  1. הועדה דוחה גם את הבקשה לצמצם את קווי הבניין הצידיים הפונים אל השצ"פ ל- 2 מ', במגרשים 64,65,70 ו-71. קווי הבניין כלפי השצ"פ נקבעו בתכנית האב לגוננים ל- 3 מ' ובהתאם נקבעו קווי הבניין גם בתכניות דנן. הועדה סבורה כי מדובר בקווי בניין סבירים המשקפים הן את מדיניות התכנון העירונית והן את העקרונות התכנוניים שנקבעו בתכנית האב, ואשר נועדו לייצר בינוי אחיד ורציף לאורך הרחובות בשכונה ולאפשר מרחב פתוח ראוי בתחומה ועל כן דוחה הועדה את הטענה. יחד עם זאת, מורה הועדה לתקן את תשריט והוראות תכנית 101-0112557, בהן סומן בטעות קו בניין של 4.00 מ' כלפי השצ"פ, כך שקו הבניין כלפי השצ"פ שבתא שטח 81, במגרשים הסובבים את השצ"פ, יהיה 3.00 מ' ולא כפי שמסומן. מסמכי התכנית יתוקנו בתיאום עם לשכת התכנון.

  1. הועדה מקבלת באופן חלקי את הטענה כי יש לאפשר שימוש אינטנסיבי ויעיל יותר בשטחים החומים הקיימים בתחומי התכניות. הועדה תציין כי השימושים המתאפשרים בתחומי תכניות אלה בהוראות התכנית, גמישים דיים ומאפשרים מתן מענה למרבית השימושים הציבוריים העתידיים שידרשו ועל כן לא נדרש שינוי הוראות התכנית בעניין זה. יחד עם זאת סבורה הועדה כי ניתן להוסיף שטחי בנייה בשטחים אלא על מנת להבטיח ניצול מיטבי שלהם והיא קובעת כי השטח המרבי בשטחים החומים שבתחומי התכניות יהיה 200% בנייה ולא 150%, כפי שנקבע. מסמכי התכניות יתוקנו בתיאום עם לשכת התכנון כך שישקפו את השינוי האמור. בהתייחס לטענת שי ברנץ בהתייחס למתחם ויצ"ו ולשטחים הפתוחים הצמודים אליו, תציין הועדה, כי התכנית מאפשרת שימושים שונים ומענים לצרכים שונים במתחם זה, וזאת בהתייחס לצרכים ציבוריים מבונים ופתוחים כאחד, ששניהם נדרשים בתחומי השכונה.

  1. בהתייחס לסוגיית מרפסות הזיז, קובעת הועדה כי ניתן יהיה להקים את המרפסות בתחום קווי הבניין שנקבעו בלבד ולא מחוצה להם. הועדה סבורה כי קווי הבניין שנקבעו ראויים ומתאימים, כפי שצוין לעיל, ואין סיבה ממשית לסטות מהם. יחד עם זאת, סבורה הועדה כי נדרשת תוספת שטח עבור מרפסות מקורות לבניינים, בהתאם למדיניות הועדה המתגבשת בעניין זה, כמפורט להלן.

  1. הועדה קובעת כי תיקבענה הוראות בנוגע להקמת המרפסות בבניינים שבתחומי התכניות. ראשית ייקבע כי תותר תוספת שטחים עיקריים להקמת מרפסת בשטח מרבי של 8 מ"ר לכל יח"ד בממוצע.  עוד ייקבע כי שטחי המרפסות ישמשו למרפסות בלבד וכי ייאסר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין. המרפסות יוקמו בהתאם למדיניות תכנית האב גוננים בעניין זה. כן ייקבע כי לא תותר סגירת מרפסות. בנוסף קובעת הועדה, כי תיקבע בתכניות הוראה בדבר סטייה ניכרת בהתייחס להוראות אלה. מרפסות סוכה יותרו רק ככל שיתוכננו במסגרת הנחיות אלה.

  1. בהתייחס לטענות שונות בדבר ביטול תכניות התקפות, בהן הטענה כי תכנית אלכסנדריון מבטלת שטח חום המיועד למבנה ציבורי המאושר בתכנית 1666 והבקשה להציע שטח ירוק במקום השטח החום המבוטל, תבהיר הועדה כי התכנית אינה עוסקת בשטחים המצויים מחוץ לתחום התכנית. יובהר כי התכנית, ככל תכנית, קובעת הוראות בנוגע לשטח המצוי בתחום הקו הכחול שלה, ובהתאם לכך מבטלת את תוקף התכניות החלות בתחומה בלבד ולא מחוצה לו. על כן נדחות טענות אלה.

  1. באשר לטענה לפיה היה צורך בהכנת תסקיר חברתי טרם הכנת התכניות המפורטות, תבהיר הוועדה כי לא קיימת דרישה חוקית להכנת תסקיר חברתי. מעבר לכך, הוועדה סבורה כי לא היה מקום להכנת תסקיר כאמור בנוגע לתכניות הנדונות. הוועדה תחזור ותבהיר כי התכניות הינן תכניות מאפשרות, המבוססות על שינויים במנות קטנות, ועל הסכמה של דיירי כל מגרש בנפרד. בהתאם לכך, מימוש התכנית מבוסס על רצון התושבים עצמם וככל שהם לא יהיו מעוניינים במימוש, הם אינם מחויבים בכך. עוד תציין הוועדה כי הבינוי המוצע בתכנית הינו מרקמי, והשינויים המוצעים במסגרתו אינם בעלי השלכה דרמטית על סביבת המגורים, ואף מטעם זה הוועדה סבורה כי הכנת תסקיר אינה נדרשת. בהמשך לאמור יצוין כי, כפי שנמסר לוועדה, התכנון קודם בשיתוף הציבור, וכי ההיבטים החברתיים הכרוכים בתכנית הובאו בפני הוועדה במסגרת שלב ההתנגדויות, הן על ידי נציגי המינהל הקהילתי והן על ידי התושבים, לרבות התושבים שלא הגישו התנגדות מסודרת. לאור כל אלה, דוחה הוועדה טענה זו.    

  1. הועדה דוחה את יתר ההתנגדויות ומאשרת את התכנית בכפוף לשינויים לעיל ולעריכת תיקונים טכניים במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון.

היתר מס 1971/0361.01, ברחוב אלכסנדריון  9, בשכונת גוננים

קוורום: דלית זילבר, אריאל צבי, שירה תלמי.

החלטה

  1. לאור החלטת הועדה בתכנית 101-0110510, מיום-  22.10.2014, המתייחסת, בין היתר לרחוב אלכסנדריון שבשכונת גוננים, מחליטה הועדה כי ההיתר שמספרו 1971/0361.01, יוחזר לועה המקומית, להמשך הטיפול בו עד להוצאת ההיתר, מתוקף תכנית 4565 א'.

  1. הועדה קבעה בסעיף 34 בהחלטתה כי יש ממש בטענות המתנגדים שעניינן ביטולה של תכנית 4565 א' והשתכנעה כי יש מקום להתיר הגשת בקשות להיתרי בנייה מכוח התכניות המאושרת, וזאת על מנת לאפשר לדיירים לבחור בין החלופות, בהתאם לרצונם ובהתייחס לסוגיית הסכמות השכנים.

  1. בהתאם לכך, קבעה הועדה  כי סעיף 1.6 להוראות תכנית 101-0110510, הקובע כי התכנית מבטלת את תכנית 4565/א ישונה בעניין זה, וכי יובהר בהוראות התכניות כי כל עוד לא ניתן היתר לביצוע פינוי בינוי מכוח תכניות אלה, ימשיכו לחול הוראות תכנית 4565/א המאושרת וניתן יהיה להוציא היתרי בנייה מכוחה.

  1. בהמשך לאמור, מחליטה הועדה כי ניתן יהיה להוציא היתרים מתוקף התכניות המאושרות ותכנית 4565 א' בכלל זה.

          הועדה תבהיר כי החלטה זו עוסקת בסוגיה המשפטית בלבד ומתייחסת לטענה שהועלתה בנוגע לס' 97 (ב)01) לחוק ואינה מתייחסת להיבטים אחרים של ההיתר, המצויים בתחום טיפולה ואחריותה של הועדה המקומית.

תוכנית - 102-0158220 : גן לאומי עמק האלה

                                                                                                                               

קוורום: דלית זילבר, אילנה רודשבסקי, שרון אבני, ישי טלאור

רקע:

  1. מטרת התכנית הנדונה הינה הכרזה על עמק האלה כגן לאומי הכולל שימור אתרים ארכיאולוגיים והיסטוריים וכן הסדרת מערך ביקור, חניה ותנועה במקום.
  2. התכנית כוללת, בין היתר, הוראות שעניינן שינוי ייעודי קרקע מייעודים של מגורים, יער, שטח פתוח, קרקע חקלאית, שמורת טבע, נחל, דרך וטיפול נופי, לייעודי הקרקע הבאים: גן לאומי, שמורת טבע, קרקע חקלאית, שטח חקלאי פתוח ונחל. כן כוללת התכנית הוראות בדבר תנאים להוצאת היתרי בניה וכן הוראות בדבר בינוי, פיתוח ועיצוב סביבתי, ופיתוח תשתיות.
  3. בתאריך 27/1/14 דנה מליאת הועדה המחוזית בתכנית והחליטה על הפקדתה בתנאים. התכנית נדונה במועצת גנים לאומיים ושמורות טבע ביום 20/3/14 וזו המליצה על שינוי ייעוד משמורת הטבע ומשטחי יער בהתאם למבוקש בתכנית. ביום 29/04/2014 דנה הולנת"ע בתכנית ואשרה את ההקלות הנדרשות בתנאים.
  4. לתכנית המופקדת הוגשו שתי התנגדויות:
  • האחת, התנגדות משותפת אשר הוגשה בידי נציג שר הבינוי והשיכון ונציגת רשות מקרקעי ישראל בוועדה המחוזית וכן בידי מר משה מונטג, יו"ר הוועדה המקומית בית שמש.
  • כן הוגשה התנגדות מטעם מטה האזרחים להקמת גן לאומי "ארץ דוד" בעמק האלה, אגודה שיתופית מושב זכריה, מלכ"ר מושב אביעזר, קיבוץ נתיב הל"ה והוועדים המקומיים של הישובים צור הדסה, שריגים (לי-און) ונווה מיכאל, באמצעות בא כוחם עו"ד רפי אטינגר.

הוחלט:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת הדברים, קיימה הוועדה דיון פנימי, במהלכו הופסקה ההקלטה לשם התייעצות בין חברי הוועדה, ובסופו החליטה כדלקמן:

  1. התכנית עוסקת בחטיבת שטח שהיקפה כ– 6,000 דונם, הכוללת את עמק האלה ואת רכס הגבעות המהווה את הגדה הצפונית שלו. תא שטח זה תחום מדרום וממזרח בכביש 375 הקיים ובכביש 39 המאושר, ממערב בכביש 38 ומצפון ברבעים ד' וה' של רמת בית שמש.
  2. תא השטח הנדון כולל בתוכו את שטחי שמורת הטבע נחל האלה, שטחים חקלאיים פתוחים, שטחי חורש טבעי ובוסתנים. כן נמצאים על הרכס הצפוני שני אתרים חשובים מבחינה ארכיאולוגית, היסטורית ותרבותית. במזרח הרכס נמצאים שרידי חירבת קייפא, המצביעים על קיומה בעבר של עיר מבוצרת עגולה, בעלת חומת סוגרים ושני שערים, המשקיפה על העמק. במערב הרכס נמצאות חורבות הכפר בית נטיף, כפר ערבי שננטש במלחמת השחרור ונהרס בשנות ה 50-60 וכן קיימים באתר גם שרידים ארכיאולוגים נוספים רבים מתקופות קדומות יותר, בהם מערות קבורה, גתות, שרידי מבנים, בארות ובורות מים.
  3. אזור עמק האלה הינו מרחב ייחודי בעל ערכיות גבוהה ביותר. האזור מתאפיין בשפע של אתרי טבע, יערות, שטחים חקלאיים, מוקדי פריחה ואתרי מורשת ועתיקות. באזור מספר רב של מכלולי נוף הטבעיים ומכלולי נוף יצירי אדם החוברים ליצירת אזור בעל מופע ייחודי בקנה מידה ארצי. מבחינה אקולוגית מתפקד מרחב עמק האלה כמסדרון אקולוגי בעל חשיבות בינלאומית. כן כולל האזור מספר רב של מוקדים היסטוריים ותרבותיים היוצרים נוף תרבות – מורשת ייחודי, שלו תפקודים מגוונים רבים: חקלאיים, חברתיים (שמירת ערכי טבע, נוף ומורשת, פנאי, נופש ונצפות), סביבתיים ואקולוגיים.

  1. ערכיות אזור עמק האלה באה לידי ביטוי בתכנון הארצי, המחוזי והמקומי כמפורט להלן: תמ"א/ 22 מסמנת במקום שטחי יערות שונים כגון יער טבעי לשימור, נטיעות בגדות נחלים וכן יער נטע אדם. תמ"א/ 8 מסמנת בו שטחי שמורת טבע ובנוסף בתחום התכנית חלה תכנית מפורטת מי/ 819 שמורת טבע שיטה מלבינה על גדות נחל האלה. עפ"י תמ"א/ 35 מדובר במרקם שימור משולב, במכלול נופי ושטח בעל רגישות סביבתית גבוהה. בהתאם לתמ"א/ 34/ ב/ 3 ערוץ נחל האלה, הנמצא בלב האזור, הינו רצועת נחל לתכנון ועורק ניקוז משני.
  2. תמ"מ/ 1/ 30 קובעת באזור ייעודי קרקע של רצועת נחל וסביבותיו וחיץ אקולוגי. מי/ 200, תכנית המתאר למועצה האזורית מטה יהודה, מסמנת את השטח בייעוד חקלאי א. בש/ 200, תכנית המתאר לבית שמש, קובעת בתחום התכנית ייעודי קרקע של אזור מגורים, דרכים, שצ"פ, שטח לשימור נופי, אתר עתיקות לשימור, שמורת טבע ואזור מיוער.
  3. לאור האמור, סבורה הוועדה כי יש לאשר את התכנית. קביעת השטח כגן לאומי, כפי שמציעה התכנית הנדונה, מאפשרת לשמור ולהגן על עמק האלה כמכלול נוף, סביבה ומורשת רציף ובו שמורות טבע, אתרים ארכיאולוגיים, שטחי חורש, בוסתנים ושטחים חקלאיים. הועדה תציין כי אף המתנגדים לתכנית הנדונה לא חלקו על חשיבותו של עמק האלה ועל הצורך בהפיכתו לגן לאומי. עם זאת, בשתי ההתנגדויות אשר הוגשו לתכנית, הועלו נימוקים שונים בדבר הצורך בקביעת גבולות שונים לגן הלאומי ביחס לתכנית המופקדת, ובשילוב מגורים בתחומה.
  4. ראשית, תתייחס הועדה לטענות הנוגעות לצורך בצמצום גבולות הגן הלאומי. בהתנגדות משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ויו"ר הוועדה המקומית בית שמש נטען כי יש לצמצם את גבולה הצפוני של תכנית הגן הלאומי וכי אישור תכנית במתכונתה הנוכחית ימנע הקמת שכונת מגורים בעלת כ- 1,200 יחידות דיור במסגרת תכנית לשכונה ד/6 ובכך יפגע בעתודות יחידות הדיור של מחוז ירושלים ובפיתוחה של העיר בית שמש.
  5. נטען כי השטח הסמוך לחרבת קייפא נמצא בתחום מרקם עירוני לפי תמ"א/ 35, באזור לפיתוח עירוני לפי תמ"מ/ 1/ 30, בשטח הכלול בתכנית המתאר של בית שמש בש/ 200 כאזור לפיתוח עירוני וכן בשטח המסומן כשכונת מגורים ד/6 בתכנית השלד לבית שמש. כן נטען כי בעבר, קידם משרד הבינוי והשיכון תכנית להקמת 1,200 יח"ד באזור זה (שכונה ד/ 6), אולם, תכנית זו נמשכה טרם ההחלטה להפקיד את התכנית הנדונה.
  6. הועדה דוחה טענה זו. הוועדה שוכנעה כי בתא השטח של אזור חרבת קייפא גלומים ערכים ייחודים מבחינה היסטורית, נופית וסביבתית והיא סבורה כי ישנה חשיבות ראשונה במעלה בשמירה על ערכים אלו באמצעות שימור מרחב גדול ורציף של שטח פתוח הכולל ערכי טבע, נוף, מורשת, ארכיאולוגיה, נצפות וחקלאות. לאחר שבחנה את המידע אשר הוצג בפניה בעת הדיון, שוכנעה הוועדה כי יש לקבוע את האזור כקבוע בתכנית המופקדת בגבולות שנקבעו כגן לאומי וזאת בשל ערכי המורשת והנוף הייחודיים הקיימים בו. הוועדה סבורה כי לאישור תכנית המייעדת שטח זה לגן לאומי חשיבות ניכרת ברמה המחוזית, הארצית ואף העולמית.
  7. בעת הדיון, הוצגה בפני הוועדה סקירה נרחבת לגבי הממצאים הארכיאולוגיים אשר נמצאו בחרבת קייפא. נציגי רשות העתיקות, שהינה הגוף המקצועי האמון על נושא העתיקות בישראל מסרו לוועדה כי באתר נמצאה עיר שלמה מתקופת דוד המלך, וכי מדובר בממצאים מהותיים ובעלי חשיבות בינלאומית. עוד נמסר כי אין מדובר באתר ארכיאולוגי רגיל, אלא באתר שיש לו חשיבות מיוחדת, בו מקבלת המסורת המקראית ביטוי בממצאים ארכיאולוגיים. הוועדה שוכנעה כי אתר חרבת קייפא הינו אתר מורשת חשוב וייחודי, בקנה מידה עולמי, אשר חשיבות וייחודיות הממצאים אשר התגלו בו מצדיקים את שימורו. עוד סבורה הוועדה כי לאור ייחודיות ממצאים אלו, הרי שבניה בסמוך לאתר תפגע בו ותאפיל עליו.
  8. הוועדה דוחה את הטענות לפיהן סותרת התכנית את תמ"א/ 35 ותמ"מ 1/30, לאור היותו של השטח בתחום מרקם עירוני לפי תמ"א/ 35 ובאזור פיתוח עירוני לפי תמ"מ 1/ 30. כן דוחה הועדה את הטענה כי התכנית סותרת את תכנית המתאר של בית שמש בש/ 200. הוועדה תבהיר כי התכנית הנדונה אינה סותרת תכניות אלו. תמ"א/ 35 קובעת כי עיקר הפיתוח יכוון אל המרקם העירוני, אך היא אינה אוסרת על קביעת מגבלות בנייה בשטחים מוטי שימור במרקם זה. יתרה מזו, גנים לאומיים רבים נמצאים בתחום מרקם עירוני. באופן דומה, גם תמ"מ/ 1/ 30 קובעת כי באזור פיתוח עירוני יותרו כל השימושים ואינה אוסרת על קביעת מגבלות בנייה בשטחים מוטי שימור באזור זה. הוועדה תבהיר כי לאור הערכיות הגבוהה והמיוחדת של השטח נשוא התכנית, כפי שפורט לעיל וכפי שהוצג על ידי נציגי רשות העתיקות ויפורט להלן, מדובר בשטח שראוי לייעדו לגן לאומי ולהטיל בו מגבלות בנייה.
  1. עוד נטען בפני הוועדה כי התכנית הנדונה סותרת את "תכנית השלד" של בית שמש, המשמשת כמסמך מדיניות של הועדה המחוזית עבור תכנון ופיתוח דרום בית שמש, ואשר על פיה תא השטח הסמוך לחרבת קייפא הינו אזור לפיתוח עירוני ולבניה. ראשית, תדגיש הוועדה כי ככלל, אין מקום לסטות ממדיניות התכנון אותה קובעת "תכנית השלד". מדובר בתכנית אשר נערכה ע"י צוות תכנון הכולל יועצים מקצועיים שונים, תוך תיאום בין רשות מקרקעי ישראל (ממ"י דאז), משרד הבינוי והשיכון ולשכת התכנון המחוזית. התכנון השלדי התבסס על עבודה מקיפה שכללה בחינה של מכלול ההיבטים הכרוכים בתכנון, ונועד להתוות מדיניות כוללת, מתוך נקודת מבט רחבה. תכנית השלד התבססה על בחינות וסקרים בכל הנושאים שהיו עשויים להשפיע על התכנון, ובהתאם לכך כללה מסמכים רבים שנועדו לתת מענה להיבטים השונים הכרוכים בתכנון, לרבות היבטים דמוגרפיים, ארכיאולוגיים, גיאולוגיים, אקולוגיים, טופוגרפיים ונופיים. "תכנית השלד" הוצגה בפני הוועדה המחוזית בתאריך 22.03.2011, קיבלה את ברכתה ואומצה על ידה כמדיניות הועדה לתכנון ופיתוח דרום בית שמש, ולהמשך קידום תכניות מפורטות הנגזרות ממנה. 

עם זאת, סבורה הוועדה כי התכנית הנדונה מייצגת מקרה פרטני, בו שילוב ייחודי של נסיבות מצדיק סטייה ממדיניות "תכנית השלד". ראשית, מדובר בגילויים של ממצאים ארכיאולוגיים מרכזיים וחשובים ביותר אשר נמצאו לאחר חתימתה של "תכנית השלד". יתרה מזו, חלק ניכר מחשיבותם של ממצאים אלו טמון בנוף הסובב אותם, המעניק להם חשיבות מרכזית אף בהקשר ההיסטורי – תרבותי. שילוב זה, בין ממצאים ייחודים אשר התגלו לאחר גיבוש "תכנית השלד" לבין הצורך בשמירת אגן חזותי של נוף פתוח לשם הדגשת מהותם של ממצאים אלו, מחייב לסטות מן האמור "בתכנית השלד" במקרה זה.

  1.  הועדה תבהיר כי רק לאחר שהובהרה מעבר לכל ספק חשיבותם של הממצאים האמורים, עלה הצורך לשקול מחדש את גבולות הגן הלאומי. אך מעבר לכך, אין מדובר אך ורק בחשיבות הממצאים הארכיאולוגיים עצמם, אלא בחשיבות ששיש לשמירת ההקשר הנופי – תרבותי בו נתונים ממצאים אלו. שילוב שתי נסיבות ייחודיות אלו הוא המהווה את ההצדקה לסטייה, במקרה פרטני זה, מן המתווה שקבעה תכנית השלד לפיתוחה של העיר בית שמש.
  2. באשר לטענת משרד השיכון כי נדרשת דופן יותר רחבה לדרך הפרסה, כביש 100 המהווה את הציר הראשי של רובע ד' ומותניים רחבות יותר לעיר בית שמש, מבהירה הועדה כי היא בחנה צורך זה וכי היא דוחה את הטענה. ראשית, קיים וואדי רחב המפריד בין שכונת ד/6 לשאר שכונות רובע ד', כך שלמעשה רצף בינוי צמוד דופן, אינו מתקיים. שכונה ד/6, על חלופותיה השונות, יוצרת שכונת בלון, המנותקת משאר שכונות רובע ד' באופן גיאוגרפי וטופוגרפי. הועדה בחנה את החשיבות בייעוד השטח לגן לאומי והגנה על המרחב הייחודי, אל מול הצורך ביצירת מותניים רחבות לעיר בית שמשה, (טענה שכאמור לעיל אינה מתקיימת לאור הניתוק הגיאוגרפי), ועל כן העדיפה הוועדה את הצורך בשמירת השטחים הפתוחים ועל כן דוחה טענה זו.
  3. בעת הדיון, הוצגו בפני הוועדה מספר חלופות המציעות שילוב בין בינוי למגורים לבין הקמת גן לאומי בשטח מצומצם הסמוך לחרבת קייפא, כלהלן:
  • הקמת שכונה ד/6 במלואה, בהתאם לתכנית השלד ותוך שמירת מרחק של כ 110- 180 מטרים בין הבינוי לבין חרבת קייפא.
  • צמצום מספר יחידות הדיור מ- 1,260 לכ- 970 והקטנת השטח עבור מוסדות הציבור בהתאם, תוך יצירת חיץ של 150- 240 מטרים בין הבינוי לבין חרבת קייפא ותוך פיתוח נופי אשר יצמצם את מופע הבינוי כלפי חרבת קייפא.
  • בינוי 900 יחידות דיור במרחק של כ- 240 מ' מחרבת קייפא.
  • צמצום גבול הגן הלאומי והותרת שטח לפיתוח עירוני אשר יתוכנן בעתיד.
  • הקמת מלוא שכונה ד/6 או חלקה בתחום הגן הלאומי, ללא שינוי תחום הגן הלאומי.

הוועדה בחנה חלופות אלו בכובד ראש ומצאה כי מדובר בחלופות נחותות ביחס לתכנית הנדונה. כפי שציינה הוועדה לעיל, באזור חרבת קייפא ישנה חשיבות ניכרת לא רק לשמירת הממצאים הארכיאולוגיים עצמם, אלא למכלול התנאים הסובבים ולמכלול הנופי. הועדה השתכנעה כי ישנה חשיבות ניכרת בשמירת הנצפות מחרבת קייפא ואליה, במרחב הטבעי שלה ועל שמירת קשר עין בין כל התילים המקראיים בסביבה: חרבת קייפא, תל שוכה , עזקה ועמק האלה. הועדה תציין כי האתרים, כמכלול, מבהירים וממחישים את הסיפור המקראי ומדגישים את חשיבות האתר.

לאחר בחינת החלופות השונות, השתכנעה הועדה, כי אין מקום לאשר כל בינוי שהוא בשטח הנדון וכי יש לייעד את כולו לגן לאומי, עד להכרזתו ככזה בעתיד. הוועדה תשוב ותבהיר כי היא חותרת לאיזון ולשילוב מיטבי בין ייעודי הקרקע המיועדים לפיתוח לבין שמירת המרחבים הפתוחים. אולם, לאור ייחודיות הערכים הארכיאולוגיים והטבעיים הכלולים בשטח התכנית, במיקום ספציפי זה החשיבות שבשמירת השטח כשטח פתוח, גוברת על הצורך במתן מענה לצרכי הפיתוח באזור.

  1. הוועדה בחנה את הטענה כי ייעוד השטח לגן לאומי, פוגע בעתודת הקרקע האחרונה עבור פיתוח בית שמש והיא סבורה כי יש לדחותה. החלטה זו נובעת בראש ובראשונה מערכיות השטח. הוועדה תשוב ותדגיש כי מדובר בשטח שהינו ערכי ביותר, ואשר כולל ערכי מורשת בעלי חשיבות ייחודית ברמה הבינלאומית. הוועדה סבורה, כפי שפורט לעיל, כי שטח בעל ערכיות יוצאת דופן כאמור, צריך להיות מיועד לגן לאומי, לטובת דורות ההווה והעתיד. בשולי הדברים, הוועדה תציין כי במסגרת ההכרעה בהתנגדויות שהוגשו לתכניות של רבעים ד' וה' בדרום בית שמש, קבעה הוועדה כי יש להעלות את צפיפות הבינוי בשכונות אלו. באופן זה, ניתן, במסגרת התכנון הכולל של העיר בית שמש, מענה כמותי מקיף להיקף יחידות הדיור אשר נגרע עקב ההחלטה לייעד את השטח הנדון לגן לאומי. הוועדה תדגיש כי ההחלטה על הגדלת הצפיפות נבעה משקולים תכנוניים והיא אינה פועל יוצא של ההחלטה לייעד את השטח הנדון כגן לאומי.
  2. לאור האמור, הוועדה דוחה את הטענות שהוצגו בפניה, לפיהן יש לצמצם את גבול התכנית ולגרוע מתוכה את שטח הסמוך לחרבת קייפא. הוועדה סבורה כי לאור ייחודיות הערכים הארכיאולוגיים והטבעיים הכלולים בשטח התכנית, במיקום ספציפי זה גובר הצורך בהגנה על השטח כמרחב פתוח על הצורך בתוספת יחידות דיור. הוועדה סבורה כי התכנית המוצעת תבטיח שמירה ראויה על ערכי הטבע, התרבות והמורשת הקיימים בשטח, ועל כן יש לקדמה בשטח ייחודי זה. הוועדה סבורה כי בשל רגישות השטח כפי שהוצגה בפני הוועדה, לא ניתן יהיה להגן כנדרש על הערכים הארכיאולוגיים הייחודיים המצויים בו, בסמיכות לפיתוח לבנייה.
  3. הועדה תציין כי היא דוחה גם את הצעת משרד השיכון שהועלתה בעת הדיון, לאפשר את בינוי שכונה ד/6 בחלקה או במלואה, בתחום הגן הלאומי המתווה בתחומי תכנית זו, ללא שינוי תחום תכנית הגן הלאומי. הועדה תציין כי הוראות תמ"א 8 המתייחסות לשימושים המתאפשרים בתחומי הגן הלאומי, אינן כוללות שימוש למגורים ואינן מאפשרות מבחינה סטטוטורית את מימוש ההצעה. בנוסף יצוין כי הצעה זו אינה מתמודדת עם השאיפה לייצר מרחב לא מבונה סביב חרבת קייפא, המדגיש את חשיבותה - ומאפשר צפייה ממנה ואליה -  ועם ערכיותו הגבוהה של השטח כפי שפורטה לעיל, ועל כן דוחה הועדה גם טענה זו.
  4. כעת תתייחס הועדה לטענות הנוגעות לצורך בהרחבת גבולות הגן הלאומי. מנגד לטענות שנבחנו עד כה, נשמעו בפני הוועדה אף טענות לפיהן יש להגדיל את גבול התכנית הנדונה לכיוון צפון ומזרח. זאת, במטרה ליצור גן לאומי בשטח בן 5,200 דונם. זאת, לאור ערכיו הנופיים של השטח, חשיבותו הסביבתית והממצאים הארכיאולוגיים הרבים שבו.
  5. ראשית, תציין הוועדה כי טענה זו נשמעה בעבר במסגרת ההתנגדויות שהוגשו לתכניות שכונות המגורים בדרום ובדרום-מזרח העיר בית שמש (רבעים ד' וה') וכן בעת הדיונים בערר שהוגש כנגד החלטות ועדת המשנה להתנגדויות בתכניות אלו.
  6. התכנית הנדונה חלה בחלקה בתחום מרקם עירוני ובאזור פיתוח עירוני. בעת ההחלטה על הפקדת התכנית, קבעה הוועדה המחוזית, כי לאור ייחודיות הערכים הארכיאולוגיים והטבעיים הכלולים בשטח התכנית, במיקום ספציפי זה גובר הצורך בהגנה על השטח כמרחב פתוח על הצורך בתוספת יחידות דיור. עוד מצאה הוועדה המחוזית כי התכנית המוצעת תבטיח שמירה ראויה על ערכי הטבע, התרבות והמורשת הקיימים בשטח, ועל כן יש לקדמה בשטח ייחודי זה.
  7. הוועדה קבעה בהחלטותיה הקודמות כי אין מקום להרחבת שטחו של הגן הלאומי, שכן הדבר יפגע באיזון העדין שבין שני צרכים לאומיים ממדרגה ראשונה: הצורך בפיתוח ומתן מענה למצוקת דיור קשה מול הצורך בשמירה על שטחים פתוחים. אף ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית בדיוניה בתכניות לרבעים ד' ו-ה  קבעה כי החלופה המוצעת בידי המתנגדים אינה רלבנטית וכי בתכניות הנדונות נשמר האיזון הראוי בין צרכי השמירה על השטחים הפתוחים לבין צרכי הפיתוח והצורך הדוחק באישור תכניות למגורים. נוכח האמור, סבורה הוועדה כי יש לדחות טענות  אלו.
  8. לסיכום, הוועדה סבורה כי התכנית הנדונה מאזנת באופן ראוי בין הצורך בשמירת עמק האלה כשטח פתוח לבין הצורך במתן מענה עבור פיתוח יחידות דיור בתחומי המחוז. הוועדה לא שוכנעה מן ההתנגדויות אשר הוצגו בפניה כי יש מקום לשנות את האיזון המוצע בתכנית, באמצעות צמצום או הרחבת גבולותיה. הוועדה דוחה את ההתנגדויות אשר הוגשו לתכנית ומחליטה לאשר את התכנית בכפוף לתיקונים טכניים אשר יפורטו להלן.

  1. הוועדה קובעת כי יתווסף אל הוראות התכנית סעיף המבטיח מעבר חופשי אל המתקן ההנדסי הנמצא בתחום תכנית 102-0073593 הגובלת. כן יקבע בתכנית כי יותר מעבר של תשתיות כגון קווי ביוב, מים וחשמל בתחום תאי השטח הסמוכים לגבול תכנית 102-0073593 ובלבד שמדובר בתשתיות תת קרקעיות בלבד. תיקון מסמכי התכנית יעשה בכפוף להנחיות לשכת התכנון המחוזית.
  2. נציג לשכת התכנון הציג בפני הוועדה את הערות מנהל התכנון בהתאם לסעיף 109 לחוק התכנון והבניה. לאחר בחינת הערות אלו, קובעת הועדה כי יוטמעו הנושאים הבאים במסמכי התכנית:
  • יתווסף שימוש מרעה לכלל היעודים בתכנית.
  • תאי שטח 12 עד 15 מצפון לשמורת הטבע המוכרזת יקבעו ביעוד חקלאי פתוח, יתר השטחים החקלאיים יוותרו בייעודם החקלאי עפ"י התכניות המאושרות.
  • ימחקו השימושים למבנים ומוסדות ציבור ותיירות המפורטים בטבלת הזכויות בתקנון התכנית.
  • תסומן רוזטה על כביש 38, המסומן ברקע התשריט.
  1. הוועדה דוחה את יתר ההתנגדויות ומאשרת את התכנית בכפוף לאמור לעיל ולתיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.
  2. היה ולא ימולאו התנאים לאישור התכנית, לרבות הגשת כל העותקים הנדרשים בתוך 180 ימים תהא החלטה זו בדבר אישור התכנית, בטלה, ויראו אותה כאילו התקבלה החלטה לדחיית התכנית, וזאת מבלי שיינקט הליך נוסף כלשהו, הכל בהתאם ובכפוף להחלטה העקרונית של הועדה המחוזית בנושא מיום 5.10.10 יובהר, כי יו"ר הוועדה רשאית להאריך את המועד המצוין בסעיף זה.

5.         תוכנית - 101-0117853 : תחנת שאיבה בגיא בן הינום

            ישוב :ירושלים

קוורום: שירה תלמי, חן פרנקל, שרון אבני

רקע:

  1. התכנית מהווה חלק ממערכת להסדרת הביוב באגן נחל הקדרון, שמטרתה היא איסופו העברתו של הביוב הנשפך כיום אל הוואדיות אל מערכת ביוב אזורית מוסדרת.
  2. התכנית מציעה הקמת תחנת שאיבה מתחת למפלס הכביש הקיים במקום מתקני השירותים שיועתקו אל צידה השני של מנהרת היציאה המשרתים את הבאים לאירועים בבריכת הסולטן. התכנית מציעה כי התחנה תתחבר אל מערכת הביוב העוברת באזור.
  3. מיקום התחנה נקבע לאחר בחינת מספר חלופות באזור אשר נפסלו כתוצאה ממגבלות שונות כפי שמתואר בנספח החלופות שצורף לתכנית. במסגרת זאת, קוימו מספר דיונים בעניינה של התכנית בוועדת המשנה המקצועית למים וביוב ובמליאה הועדה ביום 30.7.13.
  4. לעת הכנת התכנית בוצע תיאום עם רט"ג והמשרד להגנה"ס בנוגע למיקומה של התכנית בתחום גן לאומי סובב חומות העיר העתיקה.
  5. הועדה המקומית דנה בעניינה של התכנית והמליצה על הפקדתה בתנאים.
  6. מליאת הועדה המחוזית דנה בעניינה של התכנית בתאריך 27/5/14 והחליטה על הפקדתה של התכנית בתנאים.
  7. לתכנית המופקדת הוגשו שתי התנגדויות ע"י קרן ירושלים בשם הסינמטק וע"י תושב ירושלים אדר' יונתן שילוני.
  8. ועדת ההתנגדויות קיימה דיון בתאריך 19.10.2014 בו שמעה את הצדדים והחליטה על המשך דיון פנימי לאחר קבלת התייחסות היעוץ הסביבתי של לשכת התכנון לטענות שהועלו בדיון בנוגע למפגעי ריח אפשריים במקום.

מהלך הדיון:

  1. יו"ר הועדה הגברת שירה תלמי ביקשה מיועץ הסביבה מר ברק כץ להציג את ממצאי בדיקתו.
  2. מר כץ ציין כי המסמך הסביבתי נעשה עפ"י התקנים והדרישות והתרחישים המקובלים והדרך המתודולוגית המקובלת.
  3. המודל בחן את יחידות הריח ואף בדקו שני תרחישים של גבהי הארובה, 1 מטר ו4 מטר.
  4. כיוון שהמיקום עפ"י חלופה 4 אינו רלוונטי לאור עמדת משרד הבריאות אין צורך להתייחס אליה ומודל הפיזור מתייחס לחלופה 1 אשר מוצעת במסגרת התכנית. לשאלת הועדה הסביר ברק כי הכוונה בתוצאות הבדיקה מדובר בחצי אחוז וכי במקרה של ארובה בגובה של 4 מטרים במיקום המוצע יובטחו בשכיחות של 99.5% מהזמן 0.3 יחידות ריח במקום הקולטן ליד הסינמטק המהווה אזור מעורב הכולל אזור תיירות, מסחר, תרבות כאשר הפרמטר למיקום זה הינו 5 יחידות ריח במטר מורכב של אוויר.
  5. בתרחיש של תקלה והמתקן לניטרול ריחות לא עובד המצב שיתקבל בסינמטק הוא 0.8 שעדין נמצא בתחום הסביר ורחוק מהערך המקסימאלי האפשרי לאזור זה.
  6. קיימות חריגות בשני קולטנים אחרים, האחד בסמוך לארובה בעיקול הכביש, במקום 10 יחידות ריח מגיעים ל11.6, מדובר בחריגה מינורית שאינה משמעותית והינה נקודתית ביותר בנקודה הספציפית בצמוד לארובה

  1. יש מנגנון בתכנית של ניטור לאחר ביצוע בליווי היחידה הסביבתית שמטפל בכל האפשרויות הללו וקשה לומר על פי מודל מה יקרה, בהתאם לניטור
  2. במצב של תקלה נמצאה גם באזור ימין משה חריגה מינורית של 1.1 במקום 1.
  3. המצב על פי המודל טוב מאוד באזור הסינמטק
  4. יש מודל שמתייחס לH2S  אין חריגות כלל ואין כלל בעיה עפ"י המודל.
  5. ניתן לצמצם בעזרת טכנולוגיות שונות ופילטרים שונים את החריגות אם ימצאו, ניתן להגביה את הארובה, לשנות את הפרמטרים של התפעול של המתקן ולמנוע ע"י ניטור ותחזוקה כל אפשרות לחריגות ומפגעי ריח.

הוחלט:

  1. לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת טענות המתנגדים החליטה הוועדה כדלקמן:
  2. ראשית, קובעת הועדה כי מדובר בתכנית חשובה לכלל תושבי העיר ואזור אגן ניקוז הקידרון, אשר מימושה יביא להסדרת מערכת הביוב ולצמצום הזיהום והפסקת הזרמת הביוב אל נחלי האזור. התכנית, יחד עם תכניות נוספות שכבר נדונו ואושרו, מקודמת לשם הסדרת מערכת הביוב באזור אגן הקידרון והיא אחת מתכניות התשתית החשובות המקודמות בימים אלה במחוז ירושלים.
  3. במסגרת הדיון בהפקדת התכנית דנה הועדה במכלול הנושאים הסביבתיים, כמו גם במיקום חלופות שונות לתחנת השאיבה אשר נמצאת באזור בעל רגישות גבוהה. זאת,  עקב הימצאותה בתחום גן לאומי מוכרז סובב חומות העיר העתיקה ומתחמי תרבות בידור ומגורים בקרבתה. הועדה נתנה לכך דגש מיוחד אשר מתבטא בהוראות סביבתיות מפורטות, אשר נערכו ואושרו ע"י מחלקת איכות הסביבה בעיריית ירושלים וע"י משרד להגנה"ס, הן בנוגע להקמת המתקן והן בנוגע להפעלתו.
  4. בהתייחס לטענות שהועלו בנושא מפגעי הריח האפשריים מהתחנה ומהארובה, מציינת הועדה כי מדובר בתחנה אשר מטרתה לצמצם את נזקי הריח וזיהום הקרקע הקיימים כיום כתוצאה מהזרמת הביוב במורד הנחל. בהוראות התכנית נקבעו הנחיות מפורטות להקמת התחנה ותחזוקה בשיתוף מחלקת איכות הסביבה בעיריית ירושלים והמשרד להגנת הסביבה. זאת, במטרה להבטיח כי לא יגרמו מטרדי ריח מהתחנה. ללא הקמתה של התחנה לא תתאפשר פעילותו של הסינמטק ומתחמי תרבות נוספים באזור, אשר זקוקים אף הם לפתרון קצה תקין לביוב. כמו כן בחנה הועדה את הטענות הנקודתיות בדבר חריגות בעצמת הריח באזור הסינמטק ומבני הציבור הנוספים הנמצאים באזור וזאת לאחר שקיבלה הסברים הן מעורכי המסמך הסביבתי והן מיועץ הסביבה של לשכת התכנון כי ממצאי המודל אינם חורגים מהדרישות ומהקריטריונים שהוגדרו ע"י המשרד להגנת הסביבה. עוד סבורה הועדה כי ההוראות בדבר ניטור ותחזוקת המתקן מספקות ומבטיחות מעקב שוטף אחר פעילות התחנה וטיפול במידת הצורך בליקויים ככל שאלו יתרחשו. על כן דוחה הועדה את ההתנגדות בנושא זה.

הוועדה תציין כי מהמידע אשר הוצג לה, הן בידי עורכי המסמך הסביבתי והן בידי היועץ הסביבתי של לשכת התכנון, עולה כי חלק מן הנתונים המספריים אשר הוצגו בידי המתנגדים בהסתמך על המודל הסביבתי, מקורם באי-הבנה של המודל. המודל הסביבתי מנתח את הפיזור של 5% מיחידות הריח הנפלטות מארובת המתקן. בניגוד לטענות המתנגדים, עוצמות הריח המרביות הצפויות בקולטנים הם בשיעור של 99.5% ולכן, רק ב 0.5% מן הזמן צפויה על פי המודל תוצאה אחרת ולא ב- 5% מן הזמן כפי שנטען. עוד תציין הוועדה כי המודל אינו מנבא סבירות של 5% להתרחשות תקלות במתקן. לגבי פיזור הריח, עולה מתוצאות המודל כי באזור הסינמטק אין כלל חריגה מיחידות הריח המומלצות בידי המשרד להגנת הסביבה.

הוועדה בחנה את טענת המתנגדים לפיה לא נבדקו במודל עוצמות הריח החזויות במרפסת ובמדשאה הסמוכה לסינמטק. הוועדה תציין כי ארובת הפליטה מרוחקת דייה ממוקדים אלו וכי מדובר במוקדים המרוחקים מן הקולטנים. לכן, דוחה הוועדה טענות אלו.

הוועדה דוחה את טענת המתנגדים כי בחלופות אשר נבחנו לארובה לא ניתן שיקול מרכזי לנושא הריח. הוועדה סבורה כי השיקול של מניעת מפגע ריחות נשקל באופן מהותי בחלופות וכי המודל אשר נערך מלמד כי החלופה המוצעת למיקום הארובה בדרך חברון, המרוחקת עשרות מטרים ממבנה הסינמטק, צפויה חריגה שולית מהקריטריון אשר לא תשפיע על פעילותו השוטפת של הסינמטק.

במענה לטענות המתנגדים כי לא ברור מהו פוטנציאל ריח בינוני, תציין הוועדה כי מדובר בפוטנציאל פגיעה נמוך מן הריח, אך כי מדובר בפוטנציאל בינוני ביחס להשוואה בין החלופות אשר נבחנו.

הוועדה בחנה את הטענות בנוגע לתקלות אפשריות במתקן. הוועדה מצאה כי התכנית נותנת מענה לשני סוגי תקלות. ראשית, ניתן מענה לתרחיש בו המתקן בכללותו כושל ואינו מתפקד. במקרה שכזה, יוזרם הביוב – כפי שהוא זורם כיום – בנתיב ללא טיפול אל הצינור הקיים ובמורד הקדרון. במקרה זה, לא צפויים מפגעי ריח והמצב יהא זהה לקיים כיום. מקרה כשל שני הינו תקלה במתקני טיפול הריח של התחנה. נושא זה נבדק במסגרת מסמכי התכנית ונבחן במודל. על פי תוצאות המודל, עולה כי גם במקרה כשל של מערכות הטיפול בריח, מספר יחידות הריח יהיה נמוך משמעותית מן הקריטריון שהוגדר, מלבד חריגה מינורית בסמוך לארובה.

לאור כל האמור לעיל, סבורה הוועדה כי בכדי להבטיח כי ממצאי המסמך הסביבתי יבואו במלואם לידי ביטוי בתכנית, תקבע הוראה ולפיה גובה ארובת הריח לא יפחת מ – 4 מטרים ממפלס הרחוב הקיים.

  1. הוועדה תתייחס לטענות שהועלו בכתב ע"י קרן ירושלים והסינמטק ביחס למיקום התחנה המוצעת וההצעה להעתיקה אל צדו המזרחי של המעבר התת קרקעי. הועדה תציין כי נבחנו מספר חלופות למיקום אפשרי של התחנה. חלופות אלו נבחנו הן בידי ועדת הביוב המחוזית והן בידי מליאת הוועדה המחוזית, תוך כדי התייחסות למספר קריטריונים, לרבות ניצול מרבי של השטח ומתן עדיפות להטמנת התחנה בתת-הקרקע. זאת, על מנת שהתחנה לא תהווה מפגע נופי באזור רגיש זה. נמצא כי המיקום הטוב ביותר הינו מתחת לכביש ממערב למעבר התת קרקעי המוביל אל בריכת הסולטן. מיקום זה נבחר גם בהתייחס למערכת הולכת הביוב הקיימת באזור וחיבורה אל התחנה המוצעת. העתקת התחנה לצדו המזרחי של המעבר התת קרקעי מבריכת הסולטן ידרוש עבודות חפירה ופיתוח נוספות לשם חיבור התחנה אל קווי ההולכה המגיעים מכיוון צפון ומערב. הועדה סבורה כי אין הצדקה בהרחקת המתקן במספר מטרים אל צדו השני של המעבר התת-קרקעי, נוכח הסרבול בכך ובחיבור קווי הביוב אליה. על כן דוחה הועדה את ההתנגדות בנושא זה.
  2. הוועדה בחנה את הטענות בנוגע לשמירת דרך הגישה אל הסינמטק לשם לפריקת סחורה וציוד וציון שימוש זה בשימושים המותרים בתחום יעוד הגן הלאומי. הועדה תציין כי בהוראות התכנית המופקדת נקבע כי ישמר מעבר חופשי לסינמטק במשך כל תקופת העבודות וכי במידת הצורך אף תיסלל דרך חלופית שתבטיח גישה חופשית אל אזור החניה. בעניין זה מדגישה הועדה כי מטרת התכנית הינה הקמת תחנת ביוב, אשר נדרשת דרך גישה מצומצמת לשם תפעולה. לכן, אין הצדקה בהסדרה סטטוטורית של דרך גישה במסגרת זו. עוד תציין הוועדה, כי הדרך הנדונה עוברת בתחום גן לאומי מוכרז ועל כן אין מקום להרחיבה גם מטעם זה. התכנית שומרת על הגישה הקיימת לאזור החניה והתפעול של הסינמטק והוראות התכנית מבטיחות גישה חופשית אל החניה. על כן דוחה הועדה את ההתנגדות בנושא זה.

הוועדה בחנה את הטענות לפיהן יש לבחון קונסטרוקטיבית את דרך הגישה בכדי שתעמוד בעומסי רכבים כבדים. הוועדה קובעת כי יתווסף סעיף לפיו תנאי למתן היתר בניה הינו בחינה קונסטרוקטיבית של הדרך לתנועת משאיות ורכב כבד, בהתאם לשימושי הקרקע במקום.

  1. הוועדה בחנה את התנגדותו של אדר' שילוני לפיה יש להכין תכנית אב כוללת וארוכת טווח. הועדה תציין כי תכנית זו הוכנה בהתאם לתכנית כוללת אשר נדונה ואושרה ע"י ועדת הביוב לאחר שבחנה מספר רב של פתרונות ביוב לאזור אגן הקדרון, תוך בחינת חלופות מאקרו וחלופות מיקרו למיקום התחנה. על כן דוחה הועדה את הטענות בנושא זה.
  2. הוועדה בחנה את הטענות בדבר פגיעה באזור התיירות ובאפשרות לעשות בו שימוש ולפתחו לטובת הרחבת פעילות התיירות והתרבות. עוד נטען כי על התכנית היה לכלול נספח פיתוח שטח אשר יסדיר את כל מערך השימושים במרחב, בין היתר ביצירת כניסות נוספות לבריכת הסולטן, מבנה שירותים נוסף וטיפול באפשרויות התנועה והטיול בשטח. הועדה קובעת כי מיקומה של התחנה מתחת לכביש הקיים הינו המיקום המיטבי אשר מביא למינימום פגיעה בשטח. השימוש בתת הקרקע מביא לניצול יעיל ומטבי של משאב הקרקע ואינו מייצר פגיעה נופית וסביבתית. שימוש זה מאפשר פיתוח השטח סביב לטובת התושבים המקומיים והתיירים מהארץ ומהעולם, הן סביב חומות העיר העתיקה והן בואדי הקדרון ונחלים נוספים המתחברים אליו, אשר יהפכו לנקיים ונטולי זיהום לאחר מימוש מערכת הטיפול בביוב אשר תכנית זו הינה חלק ממנה.
  3. לעניין יצירת מתקני שירותים נוספים, התכנית מרחיבה באופן משמעותי את מספר תאי השירותים הקיימים. לתכנית מטרה ציבורית מובהקת והיא הקמת תחנת שאיבה לשם פיתוח מערך הביוב של העיר ירושלים. הוועדה סבורה כי אין מקום להטיל על תכנית חשובה ודחופה זו מטלות נוספות. מטלות אלו יקודמו, ככל שיידרשו, בידי עיריית ירושלים ובהתאם למדיניות הוועדה לאזור.
  4. בהתייחס לטענות בדבר גניזת תכנית 12321, מציינת הועדה כי התכנית כלל לא הוגשה או נקלטה בלשכת התכנון. התכנית להרחבת הכביש לא קודמה ע"י עיריית ירושלים האחראית לכביש ולהפעלת בריכת הסולטן. עיריית ירושלים היא שקדמה את התכנית לתחנת השאיבה. יצירת פתרון ביוב ראוי חיוני לשם המשך החיים העירוניים והינו חלק מפיתוח המערך העירוני באזור זה של העיר. עוד יצוין כי בהחלטת ההפקדה של הוועדה המחוזית נקבע כי ככל שיוחלט בעתיד על קידום תכנית לכביש, יהא על תכנית זו להתאים עצמה למתקן הנדון.
  5. הוועדה דוחה את הטענה לפיה אין מקום לאשר את התכנית נוכח קידומה של תכנית כוללת לשיקום אגן הקידרון בידי משרדו של אדריכל אריה רחמימוב. הוועדה תברך על אישורה של תכנית כזו, אולם הוועדה פועלת על פי הנחיות והחלטות עקרוניות של הוועדה המחוזית וועדת המשנה לביוב, לפיהן יש לפעול במהירות להסדרת פתרון שאיננו תלוי גרביטציה והינו בתחומי השיפוט של העיר ירושלים. תכנית זו היא חלק ממהלך זה.
  6. הועדה דוחה את כל יתר ההתנגדויות וקובעת כי תנאי למתן תוקף התכנית יהא תיקונים טכניים בתיאום מול לשכת התכנון.

                                                                                                                                              

           

           חתימת יו"ר הוועדה                                                     חתימת מזכירת הוועדה

תאריך החתימה:                                             



 

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.


 

בן צבי יעקב, משרד לתכנון ובניה ומקרקעין
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס