תחילה אסביר בקצרה מהי "משכנתא". משכנתא הינה הלוואה לכל דבר, ברוב המקרים ההלוואה תהא לטווח ארוך. כאשר הערובה להחזרתה היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת ההלוואה שבגינה ניתנה המשכנתא.
הבנק נותן הלוואות לדיור הכוללות הלוואות למטרת רכישת נכס מקרקעין, למטרת בניה לרבות שיפוצים. בנוסף, הבנק נותן הלוואת משכנתא לכל מטרה, בה הנכס המשועבד משמש כבטוחה לטובת הבנק המלווה. ברוב המקרים המשכנתא תוחזר בתשלומים חודשיים אשר משקפים את הריבית הגלומה ואת החזר הקרן.
מסמכים דרושים הנוגעים ללווים:
1. מסמכי זיהוי:
א. תעודת זהות לאזרח ישראלי
ב. דרכון ומסמך מזהה נוסף (הכולל תמונה) לאזרח זר.
2. אישורי הכנסה מעבודה:
א. שכירים ימציאו שלושה תלושי משכורת אחרונים של כל לווה.
ב. עצמאים ימציאו שומת מס לשנת המס הקודמת ובנוסף אישור רואה חשבון לשנת המס הנוכחית.
3. במידה וקיימים אישורי הכנסה ממקורות אחרים כגון; דמי מזונות, שכר דירה , ביטוח לאומי, קצבאות שונות.
4. חשבון בנק:
א. דפי חשבון לתקופה של שלושה חודשים אחרונים ביחס לכל חשבונות העו"ש הפרטיים ו/או העסקיים שלכם.
ב. העתק של שיק מחשבון הבנק ממנו תפרע ההלוואה באמצעות הרשאה לחיוב חשבון שייתן הלווה לבנק המלווה.
5. מסמכים כלליים:
א. טופס "בקשה לקבלת הלוואה" מלא וחתום כנדרש, בטופס זה תמסרו לבנק פרטים אודותיכם, עיסוקכם והשתכרותכם ובנוסף פרטים אודות הנכס לגביו מוגשת בקשת ההלוואה.
ב. צילום חוזה רכישה.
ג. נסח רישום מקרקעין עדכני ו/או אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה הקבלנית.
ד. ייתכן וידרשו מסמכים נוספים ואחרים הכל לפי דרישת הבנק, סוג העסקה והמצב המשפטי של הנכס.
הביטחונות הנדרשים לצורך קבלת משכנתא
טרם שחרור כספי ההלוואה, יהיה על הלווה לדאוג להמצאת ביטחונות לשביעות רצון הבנק המלווה.
הביטחונות הם שעבודים ומסמכים משפטיים שבאמצעותם הנכס משועבד לטובת הבנק. הנכס המשועבד מהווה עבור הבנק בטוחה עד לפירעון הסופי והמוחלט של ההלוואה. חשוב לדעת כי בכל עסקה נקבעים הביטחונות על פי מצבו המשפטי של הנכס הספציפי.
אציין כי קיימים ביטחונות מסוגים שונים, במאמר זה אפרט את הבולטים שבהם.
כתב התחייבות לרישום משכנתא
כתב התחייבות לרישום משכנתא מהווה בטוחה זמנית עבור הבנק בעת מתן הלוואת המשכנתא. ההתחייבות נחתמת על ידי בעל הזכויות הרשום של הנכס ומאומתת על ידי עורך דין, כתב ההתחייבות נועד להבטיח את רישום הזכויות בנכס על שם הלווים ואת רישום המשכנתא לטובת הבנק. לרוב נחתם כתב ההתחייבות על ידי המוכר (בדירות יד שניה), חברה משכנת, קבלנים (ברכישת דירה מקבלן) ורשות מקרקעי ישראל.
כתב המשכנתא כולל בחובו הסדרים משפטיים לרבות התחייבות רישום המשכנתא לטובת הבנק, וכן החזרת כספי ההלוואה ששולמו למוכר במקרה שהעסקה מתבטלת ו/או לא יוצאת לפועל.
שטר משכנתא
שטר משכנתא הינו טופס המנוסח בהתאם לתקנות רישום המקרקעין, לפיו נרשמת משכנתא לשעבוד הנכס בלשכת רישום המקרקעין אשר בתחומה נמצא הנכס וזאת כנגד ההלוואה הניתנת ללווה.
שטר המשכנתא ייחתם על ידי הלווים וכן על ידי מורשי חתימה בבנק למשכנתאות, הטפסים מאומתים על ידי עורך דין.
רישום שטר המשכנתא מתבצע בלשכת רישום המקרקעין וכפוף לתשלום אגרה.
הערכת שמאי
הנכס הממושכן הינו הבטוחה העיקרית של הבנק ולכן הבנק יבקש לדעת את שוויו המעודכן ביותר של הנכס, הבנק דורש הערכת שמאי.
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
חשוב מאוד לרשום את הערת האזהרה בהקדם ומיד לאחר שנחתם הסכם המכר בין הצדדים. הרוכש יפנה בעצמו או באמצעות בא כוחו ללשכת רישום מקרקעין שבתחומה נמצא הנכס הנרכש ויגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו.
למעשה, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מעניקה לרוכש שני יתרונות מרכזיים. האחד, מניעת "עסקאות נוגדות במקרקעין" כלומר, שתי עסקאות מקבילות על אותו נכס. היתרון השני שקיים לרוכש שרשם הערת אזהרה הוא במידה ונושה של המוכר מעוניין להטיל עיקול על זכויותיו של המוכר בנכס הוא יידחה מפני הקונה אשר לטובתו נרשמה הערת אזהרה.
למעשה כוחה של הערת האזהרה היא בכך שהיא מעניקה לרוכש בטחון מרגע רישום הערת האזהרה ועד להעברת רישום הזכויות בנכס על שמו בסיום העסקה.
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק
הערת אזהרה לטובת הבנק תירשם על בסיס ההתחייבות לרישום משכנתא, שבה המוכר או בעל המקרקעין מתחייבים לרשום את השעבוד לטובת הבנק במועד רישום הדירה על שם הרוכש. הערת אזהרה לטובת הבנק תפקידה להבטיח לבנק כי במועד העברת הזכויות על שם הרוכש תירשם באותו מעמד המשכנתא לטובת הבנק.
המסמכים מוגשים ללשכת רישום המקרקעין חתומים ומאומתים על ידי עורך דין בנוסף לתשלום האגרה הנדרשת.
ייפוי כוח נוטריוני
מסמך המונפק על ידי הבנק, על הלווה לחתום עליו בפני נוטריון. ייפוי הכוח הנוטריוני מאפשר לבנק בין היתר לבצע פעולות בשם הלווה.
רשם המשכונות
משכון זכויות ברשם המשכונות, מדובר בשעבוד הזכויות החוזיות של הרוכש בנכס המוקנות בחוזה הרכישה לטובת הבנק עד לרישום המשכנתא בפועל בלשכת רישום המקרקעין. הרוכש מגיש לרשם המשכונות טופס "הודעת משכון" שמונפק על ידי הבנק.
המסמכים מוגשים לרשם המשכונות בנוסף לתשלום האגרה הנדרשת.
בטוחה בהתאם לחוק המכר
חוק המכר קובע, כי ברכישת דירה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים שולמו לו (אחרי ששולם לו 7% ממחיר הדירה) קיימות מספר דרכים, השכיחות שבהן: רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מתן ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח.
ערב
ישנם מקרים בהם הבנק דורש ערבים, במקרה של הלוואת משכנתא הערב מתחייב לקיום חיובו של הלווה כלפי הבנק.
ביטוח
כתנאי למתן ההלוואה דורש הבנק מהלווה ביטוח חיים וביטוח נכס.
ביטוח חיים – מיועד להבטיח את הבנק במקרה שהלווה נפטר, במקרה שכזה נכנסת חברת הביטוח לנעלי הלווה והיא זו שתחזיר את המשכנתא.
ביטוח נכס – מיועד להבטיח את הבנק במקרה שלנכס נגרם נזק משמעותי, במקרה שכזה חברת הביטוח תפצה את הבנק בשווי הנזק שנגרם לנכס.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.