לאחר התלבטויות רבות וויתור על חלק ניכר מתלוש המשכורת שלכם, החלטתם לעבור לגור בשכירות. חוסר הידע והניסיון של חלק מהשוכרים, עלול להיות בעוכריהם. בכדי שלא תמצאו את עצמכם כבולים לחוזה שבו אתם צריכים לשלם על תיקוני בלאי ולבעל הדירה תהיה זכות "לקפוץ לבקר" פעם בשבוע, הכנו מדריך מקיף, אשר מאגד את עשרת הכללים שכל שוכר מתחיל צריך להכיר.
החלטתם סופית לצאת מהקן של אבא ואימא ואתם מתחילים לגשש את שוק הדירות, על מנת למצוא דירה שכורה שתתאים לצרכים שלכם. גם אם נראה לכם שמדובר במהלך קליל ולא מחייב, הוא עדיין דורש ידע מוקדם והבנה של מושגי בסיס. לשוכרי דירות מגורים ישנן זכויות וראוי שיהיו מודעים להן. משכירי הדירות יכולים לא פעם לנצל את כוחם, כבעלי הנכס, מול מעמדו של השוכר ועל כן ראוי שהשוכר ידע את זכויותיו. להלן מדריך מקיף, באמצעות עו"ד הילה יעקב, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ונדל"ן בפרקליטי IL, אשר מאגד את עשרת הכללים שכל שוכר מתחיל צריך להכיר.
הסכם שכירות הוא בעל חשיבות רבה הן לצד המשכיר (בעל הנכס) והן לצד של השוכר (הדייר). יש לציין כי מומלץ שהסכם השכירות ותנאיו יהיו מנוסחים כראוי ובאופן ברור, בכדי למנוע מאבקים מיותרים בהמשך. כמו כן, כדאי לוודא שהסכם השכירות יהיה הוגן ויכיל בתוכו סעיפים שמסדירים מראש מחלוקות, שעלולות להתעורר בין המשכיר לשוכר, במהלך תקופת השכירות.
10 כללים לשוכר המתחיל
סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות הינה זכות שהוקנתה להחזיק במקרקעין שלא לצמיתות. החוק קובע כי ישנם שלושה סוגי שכירות:
שכירות קצרה – עד לתקופה של חמש שנים.
חכירה – שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים.
חכירה לדורות – שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים.
חוק המקרקעין קובע כי שכירות תחשב לעסקה במקרקעין ומכאן שהיא דורשת רישום. לכלל זה קיימים מספר חריגים, בין היתר, כי דינה של שכירות קצרה, לתקופה שאינה עולה על חמש שנים, אינה דורשת רישום או מסמך כתוב. כמו כן, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים, בדירה שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה ולא קיימת אופציה להארכת הסכם השכירות, אינה דורשת רישום. במידה ושני הצדדים מעוניינים לרשום זכות שכירות, שאינה דורשת רישום, אין מבעדם שום מניעה לעשות כך. "המלצתי היא כי גם במקרים שאין חובה שהסכם השכירות יהיה בכתב וגם במקרים שקיימת היכרות מוקדמת בין הצדדים, רצוי לערוך הסכם שכירות בכתב", מסבירה עו"ד יעקב. "הסכם שכירות כתוב וחתום על ידי שני הצדדים, מונע בעיות רבות, אשר עלולות להיווצר בעתיד".
וודאו מי בעל הנכס – חשוב מאוד לוודא כי המשכיר שאיתו אתם נמצאים בדין ודברים ומולו אתם חותמים על הסכם השכירות, הוא אכן בעל הנכס וכי הנכס רשום על שמו בטאבו. ניתן לבדוק זאת באמצעות "נסח טאבו" עדכני וברשות המקומית.
בירור עלויות נוספות מלבד דמי השכירות – בטרם חתימה על הסכם השכירות, מומלץ לוודא מראש מהם העלויות הנוספות המשולמות בגין השכרת הנכס, לדוגמא: גובה הארנונה, דמי וועד הבית וכדומה.
קחו אחריות רק על עצמכם – ישנן דירות שמושכרות למספר שותפים ולא רק לאדם בודד. מומלץ, כי כל שותף יחתום על הסכם השכירות מול בעל הנכס. לא רצוי שרק אדם אחד יחתום על הסכם משום שזו קרקע פורייה לסכסוכים, סיבוכים והתנערות מאחריות להסכם השכירות.
בדק בית – השוכר צריך לבדוק היטב את הנכס שהולך להיות מקום מגוריו בעתיד הקרוב. יש לוודא מראש את הליקויים הקיימים בדירה, כמו רטיבות ובעיות של תשתית, בכדי לבקש מבעל הנכס לתקנם טרם כניסתו. במידה והוא לא יהיה מוכן לתקנם רצוי שיהיה כתוב בחוזה שהליקויים הללו התקיימו בדירה, טרם כניסתו של הדייר. ניתן גם לבקש לשוחח עם השוכרים הקודמים של הנכס. כך תוכלו לקבל תמונת מצב עדכנית ורלוונטית לגבי הנכס.
פינוי מוקדם – לא פעם אנו נתקלים בסיטואציה בה השוכר מעוניין לפנות את הנכס בטרם הסתיימה תקופת השכירות שנקבעה מראש. חשוב לשים לב כי בהסכם השכירות קיים סעיף המתיר לפנות את הנכס בטרם הסתיימה תקופת השכירות. רצוי גם להתייחס לתקופת זמן מוגדרת מראש, בדרך כלל כ-60 יום. בתקופה זו על השוכר להודיע ולעדכן את המשכיר בדבר רצונו לפנות את הדירה, מבלי לשאת בקנסות או פיצוי כלשהו. בהסכמים רבים מציינים כי על השוכר למצוא דייר חלופי לשביעות רצון המשכיר.
שהמשכיר ישלם – יש לוודא בטרם החתימה על הסכם השכירות כי יש סעיף המבהיר בצורה ברורה כי המשכיר הוא שיישא בהוצאות עבור הליקויים שיתגלו בדירה בעתיד ובנוסף הוא יישא בעלות התיקונים, הנובעים מבלאי סביר של הנכס, כגון: צנרת, חשמל, אינסטלציה וכו'. כמו כן, כדאי להגביל תקופת זמן, למשל ל-48 שעות, כשמדובר בתיקונים שהכרחי כי יבוצעו מידית.
מכירת הנכס – פעמים רבות המשכיר, שהוא בעל הנכס, מעוניין למכור את הנכס, בטרם הסתיימה תקופת השכירות של השוכר. רצוי כי השוכר יוודא שאכן קיים בהסכם השכירות סעיף, המבהיר כי גם במקרה של מכירת הנכס, לא תיפגענה זכויותיו של השוכר.
אופציה לשנה נוספת – אם אינכם מעוניינים במעבר דירה בכל שנה, חשוב לשים לב כי בהסכם השכירות יהיה סעיף המעניק לשוכר אופציה להארכת הסכם השכירות באותם תנאים. כמו כן, רצוי לקבוע מראש את גובה דמי השכירות במימוש האופציה וזאת בכדי להימנע ממצב שבו כעבור שנה דמי השכירות עולים משמעותית ואתם תאלצו לחפש דירה חלופית.
ערבויות או שטר חוב – משכירים דורשים בטחונות וערבויות שונות בכדי לערוב לנזקים עתידיים, העלולים לגרום נזק לנכס. מבחינת השוכר כדאי לדעת כי ערבות בנקאית כרוכה בעמלה בבנק, לעומת שטר חוב שהינו ללא עלות. בהסכם השכירות יש להסדיר את עניין השימוש בערבויות, כגון: התראה מראש בטרם מימוש הערבויות והגדרת זמן סביר שיינתן לשוכר לתיקון ההפרה. בנוסף, בתום תקופת השכירות על השוכר לדאוג כי הביטחונות יוחזרו לידיו במלואם.
"הסכם שכירות מונע בעיות רבות שעלולות להיווצר בעתיד". עו"ד הילה יעקב
ביטוח – כאשר יש בנכס ציוד יקר או חשוב, בין אם מדובר בכלי נגינה, ציוד חשמלי או מגורים באזורים המועדים לפריצות, מומלץ מאוד לשוכרים לערוך ביטוח לתכולת הדירה וביטוח צד ג'.
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.