מהו חוק החיזוק וכיצד הוא קשור ליישומה של תמ"א 38? איך מתמודדים עם דייר אחד שמעכב בניין שלם בביצוע התוכנית? כל התשובות בפנים.
בשנת 2008 חתמו דיירים בבניין משותף בתל אביב, שבו 12 דירות, על הסכם עם יזם לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, שהיא למעשה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו נועדה בכדי לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בהסכם נקבע כי כל אחד מהדיירים בבניין ייתן ליזם את חלקו בזכויות הבנייה על הגג, ובתמורה ייבצע היזם עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, יבנה דירות חדשות על גג הבניין (אשר יעברו לרשותו), יוסיף לבניין מתקן חניה רובוטי תת קרקעי, יוסיף מרפסות (או שווה ערך להן) לכל הדירות, יבנה מעלית וישפץ את הבניין.
כיצד מתמודדים עם דייר אחד סרבן?
ההסכם נחתם על ידי כל דיירי הבניין, למעט דייר אחד. אותו דייר התנגד ולא הסכים לוותר על חלקו בזכויות הבניה בגג לטובת היזם. בעלי הדירות, שביקשו לקדם את הפרויקט, הגישו תביעה למפקח על רישום מקרקעין בתל אביב על מנת שיעשה שימוש בסמכותו בכדי לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדותו של הדייר הסרבן. המפקח קיבל את תביעת דיירי הבניין והורה על ביצוען של העבודות בבניין, בהתאם להסכם שנחתם בינם לבין היזם. כמו כן, מינה המפקח את בא כוח הדיירים לחתום בשם הדייר הסרבן על כל המסמכים הדרושים לביצוע העבודות.
אותו דייר ערער לבית המשפט המחוזי, אך נדחה משום שבית המשפט סבר אף הוא כי חוק החיזוק מסמיך את המפקח לאשר לא רק את עצם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, אלא גם את מתכונת ביצוען של העבודות לצורך כך. כמו כן קבע בית המשפט כי הדייר הסרבן לא הציג כל תוכנית חלופית ריאלית לביצוע עבודות החיזוק.
מה ניתן לעשות כנגד דייר סרבן שכזה, המעמיד בכנה את דיירי הבניין כולו ומעכב את עבודות החיזוק שנועדו למנוע נזקי רעידות אדמה וכמובן שגם להגן על חיי הדיירים? עו"ד הילה יעקב, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ונדל"ן בפרקליטי IL, עונה.
מה זה חוק החיזוק?
חוק החיזוק נועד להקל על יישומה של תמ"א 38, וזאת באמצעות הורדת "רף ההסכמה" הדרוש לפי חוק המקרקעין לביצוע עבודות ברכוש משותף של בתים משותפים. חוק זה קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על ידי דיירי בניין משותף לביצוע עבודות על פי תמ"א 38.
"החוק קובע מהן החלטות בהן מספיק רוב של הדיירים בבניין ולא הסכמה פה אחד של כל הדיירים, על פי פרמטרים שונים", מסבירה עורכת הדין יעקב. "למשל ביצוע של עבודות ברכוש משותף, שאינן עולות לכדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף אך לא של כולם. הרחבת דירה שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה או חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודות, טעונה החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבניין המשותף".
במקרה הנידון, לא אמר הדייר הסרבן נואש ופנה בבקשת ערעור לבית המשפט העליון. השופטת דפנה ברק-ארז דחתה את בקשתו ואף חייבה אותו התשלום בגובה 15 אלף שקלים בגין הוצאות המשפט.
חשיבותה הציבורית של תמ"א 38
"השופטת ציינה כי מטרתו העיקרית של חוק החיזוק היא עידוד הדיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תמ"א 38, כדי להגן עליהם מפני הנזקים העלולים להתרחש", אומרת עורכת הדין יעקב. "בנוסף, מטרת החוק הינה להגן על החברה, הן על עוברי אורח העלולים להיפגע מקריסת בניין והן על הקופה הציבורית שתישא בדרך זו או אחרת בנזקים שייגרמו כתוצאה מרעידת האדמה".
השופטת ציינה עוד כי לצורך יישום ההסדרים המקלים, הקבועים בחוק החיזוק, נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן עבודות החיזוק וכי כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם", מסכמת עורכת הדין. "כאשר עומדת בפני המפקח בקשה לאישור הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין ולתת דעתו לנקודות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תם לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם נשמר השוויון בין הדיירים?
עבודות הכרוכות בהוספת דירה או דירות חדשות, כמו במקרה שלפנינו, "טעונה ברגיל הסכמה מראש של כל בעלי הזכויות", מסכמת עורכת הדין יעקב. "בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות או שני שלישים מהרכוש המשותף. פסק הדין של בית המשפט העליון דן בהיקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין. אחת ממטרות פסק הדין היא עידוד הדיירים לביצוע עבודות החיזוק הנדרשות מתוכנית תמ"א 38, שבאה לידי ביטוי בהסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש לאישור התוכנית. הסדרים אלו נועדו בכדי למנוע מצב שבו דייר סרבן שכזה יכשיל ביצוע עבודות שיש בהן בכדי להיטיב עם יתר דיירי הבניין ועם החברה בכללותה".
המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.