תמ"א 38

על מה ולמה?

בחודש מארס 2005 אושרה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38. מטרתה של התוכנית היא לאפשר התמודדות עם רעידות אדמה במבנים אשר נבנו לפני 1980. החל מ-1975 קיים בישראל תקן 413 המחייב בנייה עמידה בפני רעידות אדמה ועל-כן, התכנית רלוונטית רק למבנים הישנים שלא נבנו לפיו.
לאור עלויותיו הגבוהות של הליך שיפוץ המבנים ובכדי לעודד ולקדם את יישומה, התכנית קובעת כי לצד שיקום המבנה והכנתו לרעידות אדמה, רשאי הקבלן המצבע לבנות יחידות דיור/שטחי בנייה נוספים במבנה ולהרחיבו. לפיכך, תוספת הבנייה משמשת ברוב המקרים כאמצעי תשלום לקבלן המבצע. כלומר, בניין מגורים, למשל, יכול לעבור תמ"א 38 ושיפוץ כללי, במסגרת זו הוא ישופץ מן היסוד ויבנו בו קומות נוספות ובתמורה לשיפוץ הקבלן המבצע יקבל שכרו בדירה או יותר בבניין המחודש. במקרים מסוימים אף ניתן להרוס את הבניין הקיים מן היסוד ולהקים בניין חדש ועמיד בפני רעידות אדמה תחתיו.
תכנית המתאר הארצי זכתה להד תקשורתי רב וניתן לראות שימוש גובר בה, הלכה למעשה, בכל רחבי הארץ.

תנאי התכנית

תמ"א 38 חלה כאמור רק במבנים (בין שייעודם למגורים ובין שלא), אשר בנייתם החלה לפני 1/1/1980 וכן רק במבנים בעלי יותר משתי קומות ובשטח (מצרפי לכל הדירות) הגדול מ-400 מ"ר.
יחד עם זאת, יש לציין כי התמ"א אינה חלה במבנים שאינם מאוישים על דרך הכלל (מחסנים וכדומה) ובמבנים שניתן לגביהם צו הריסה סופי מטעם ביהמ"ש.
החל מחודש אפריל 2011 התכנית מאפשרת תוספת בנייה למבנה שעובר תמ"א 38, בשיעור של עד 1.5 קומות בת"א והמרכז ועד 2.5 קומות בשאר הארץ. זאת לעומת קומה אחת תוספת שהתכנית אפשרה קודם לכן.
הרחבת הבנייה אפשרית בתוספת קומות לבניין או לחילופין, בהוספת אגף נוסף למבנה בסדר גודל מקביל. יתרה מזאת, התכנית קובעת מספר תנאים אפשריים נוספים לטובת הדיירים, אשר על הקבלן יבצע במסגרת תכנית התמ"א 38. בין אלו ניתן נמנים שיפור ושיפוץ חדר המדרגות בבניין, שיפוץ חזית המבנה, שיפור הגינות, חדר האשפה ואזור החניה הנלווים, הרחבת הדירות הקיימות או הוספת מרפסת במקרים בהם ההרחבה נעשית בדרך של תוספת אגף (באישור נוסף מטעם העירייה), בנייה והוספה של מעלית לבניין והוספת חדרי ממ"ד בדירות הקיימות.
במקרה שאושרה התכנית, נטל ההוצאות במסגרתה יתחלק בין כל דיירי הבניין (גם אלו שהתנגדו) ובמקרים של הרחבת דירות כל דייר שישלם על הרחבת דירתו. אלא אם נקבע אחרת ע"י הדיירים, חלקו של כל דייר בהוצאות יחושב ביחס שווה לחלק של השטח שבבעלותו (הדירה והצמוד אליה) מסך כל המבנה.  

היכן מתחילים

החוק קובע כי בכדי לאשר תכנית תמ"א 38 יש לקבל את הסכמתם של שני שלישים מכלל דיירי הבניין (קול אחד לכל דירה במקרים של דייר המחזיק בשתי דירות או יותר), כאשר בבעלותם לפחות שני שליש מסך כל הרכוש המשותף בבניין. יחד עם זאת, במקרים בהם הדיירים מעוניינים לבנות קומות נוספות על גג הבניין או להרוס את הבניין בכדי להקים בניין חדש תחתיו, נדרשת הסכמה פה-אחד של כלל הדיירים.
אולם, ביהמ"ש נוטים לעצור מדיירים סרבנים מלמנוע את הפרויקט. באחד המקרים, שנפסק לאחרונה, בו אחת מדיירות הבניין סירבה לתכנית והכשילה אותה ללא נימוק ענייני, ביהמ"ש חייב אותה לפצות את יתר דיירי הבניין ב-680 אלף₪ המשקפים את ההפרש בין מחירי דירותיהם לפני התכנית לבין המחיר הפוטנציאלי שלהן לו התכנית  הייתה עוברת.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.