חפש

שכירות דירת מגורים

שכירות דירת מגורים

שכירות דירת מגורים
מקורו של חוזה שכירות דירה הינו בחוק החוזים, זהו חוזה בין מספר צדדים אשר מטרתו היא העברת החזקה בנכס, לתקופה מסוימת, מבעליו הרשומים לשוכר. בתור שכזה, פתוחה הדלת בפני הצדדים לקבוע את תנאיו של החוזה בדרך הטובה ביותר עבורם וכמעט שללא מגבלות שלא ניתן להתנות עליהן.
הבהרת מושגים בחוזה השכירות :
חוזה השכירות מלא במושגים משפטיים שיכולים להיות עלומים למי שהעולם המשפטי זר לו, על כן אביא להלן מספר פרושים והבהרות למושגים נפוצים בחוזה שכירות דירת מגורים :
א. תקופת השכירות - התקופה בה מועברת החזקה הזמנית בנכס מידי המשכיר לידי השוכר. חשוב לציין את התקופה המדוייקת וכן את הסנקציות בגין אי פינוי במועד כמו כן מומלץ להתייחס לאפשרות לפיה תקוצר תקופת השכירות לבקשתו של המשכיר או השוכר.
ב. אופציה - אופציה היא מתן זכות למשכיר להמשיך להשכיר את הנכס לתקופת זמן נוספת, בדרך כלל האופציה עומדת לרשות המשכיר ורק הוא יכול להחליט אם לממשה או לסיים את תקופת השכירות במועדה.
ג. תקופת שכירות החייבת ברישום בפנקסי המקרקעין : שכירות של דירה או בית עסק לתקופה הקצרה מ 10 שנים אינה חייבת ברישום, בניגוד ליתר העסקאות במקרקעין, אך למרות זאת עומדת לשוכר ולמשכיר הזכות לרשום את השכירות אם רק יחפצו בכך.
כל שכירות שאינה נופלת בגדר דירה או בית עסק מחויבת ברישום אם תקופת השכירות עולה על 5 שנים.
ד. חוזה שכירות שאינה מוגנת - "שיכורת מוגנת" או שכירות של דייר מוגן הייתה נהוגה בעבר מתוך דאגה ותמיכה של המדינה לשכבות החלשות, המדינה עשתה זאת על ידי  מתן זכאות למדור בתנאי תשלום נוחים מאוד ובהבטחה כי כל עוד יעמדו בדרישות החוק לא יהיה ניתן לפנותם מדירתם או מבית העסק, ובכך למעשה יכלו אזרחים שידם אינה מספקת דיה כדי לאפשר להם רכישת דירה, להבטיח את קיימם תחת קורת גג .
לכן, חוזה שכירות סטנדרטי בין שני צדדים שהינם אזרחים פשוטים לעולם יכיל את הכותרת "חוזה שכירות שאינה מוגנת", וזאת כדי לאפשר לבעל הדירה לפנות את הדייר בתם תקופת השכירות מבלי שלמשכיר תעמוד הגנה משפטית שתמנע זאת.
ה. זכות קדימה - זכות קדימה יכול שתהא על פי הסכם ויכול שתהא על פי דין. בזכות קדימה על פי הסכם בעל זכויות בעלות או חכירה לדורות רושם בפנקסי המקרקעין את זכות הקדימה, לגבי חלקו במקרקעין, לטובת אדם אחר. משנרשמה זכות קדימה, לא יהיה בעל זכויות הבעלות במקרקעין זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות קדימה על פי דין מתייחסת למקרים כמו בעלות משותפת של יורשים או של בני זוג.

האם ניתן להוריש זכות שכירות ?
במקרה בו המשכיר הולך לעולמו והחוזה שותק כלפי העברת זכות השכירות בירושה, יעכב רשם הירושות את רישום הירושה וימציא למשכיר הודעה בה יבקש מהמשכיר להודיע את עמדתו ביחס להורשת זכות השכירות. היה והמשכיר יתנגד לרישום הירושה, תירשם הירושה אך ורק לאחר מתן צו בית משפט.

האם יש חובה בשירות עו"ד למילוי חוזה שכירות ?
היום, בעידן האינטרנט, בחיפוש פשוט בגוגל יכול כל אדם לאתר "חוזה שכירות לדוגמה" , לרוב יהיה זה חוזה סטנדרטי בסיסי שיכלול סעיפים שיהיו תואמים את מרבית עסקאות שכירות הנפוצות. אם כך, השאלה המתבקשת היא מדוע לשכור עו"ד? במה הוא יכול להועיל, שהרי הוא עצמו אף אינו  חתום על החוזה... התשובה לכך מתחלקת לשני חלקים :
א. עורך הדין מסביר לצדדים את השלכות החוזה -  חוק החוזים קובע כי התקיימותו של חוזה דורשת שני תנאים מצטברים, האחד, "גמירות דעת" - הצדדים מבינים את האמור בחוזה לפרטי פרטים וגמרו בדעתם להוציאו אל הפועל, קרי, מסכימים לכריתת החוזה, והשני, תנאי המסוימות שדורש שהחוזה יכלול את הפרטים המסוימים, הספציפיים של הנכס. אי לכך, כאשר עורך דין נוכח בשעת חתימת החוזה, מסביר ומפרש את תנאיו לצדדים, תעלם כמעט לחלוטין האפשרות לטעון ביום הפרת ההסכם את הטענות הנפוצה "לא ידעתי" ו "לא הבנתי". בכך משמש עורך הדין כיועץ ומגשר בין הצדדים בעת חתימה על חוזה שכירות דירה. נוסף על כך, מעמד חתימה בנוכחות עורך דין מקנה תחושה ואווירה רצינית יותר ומשקפת את גמירת דעתם של הצדדים.
ב. עורך דין השומר על האינטרסים של אחד הצדדים - בעסקת שכירות במקרקעין המשכיר, שלרוב אינו מכיר באופן אישי את השוכרים ועברם חשוף לסיכונים רבים מאוד, לדוגמה אי תשלום חודשי, דייר המסרב לפנות את הדירה \ הנכס, שוכר אשר גורם נזק לנכס ועוד. על כן, מומלץ לפנות לעורך דין שידע להתאים את החוזה לשוכרים הספציפיים, להכיל בחוזה השכירות סעיפים התואמים את הנכס הספציפי ואפשרויות השימוש בו, דאגה לביטחונות וערבויות, ובמידה והנכס מושכר ליותר מ 5 שנים או 10 שנים בדירת מגורים, על עורך הדין מוטלת משימה נוספת והיא רישום הנכס בפנקסי המקרקעין.
אסכם ואומר,  כי מומלץ לשכור עו"ד אף לחוזה שכירות שעל פניו נראה כסטנדרטי כדי להבטיח את השקט הנפשי של המשכיר ושל השוכר.

נכתב על ידי עו"ד אסי רובין , מומחה לדיני מקרקעין - משפחה - הוצאה לפועל

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.
אסי רובין, משרד עורכי דין
מלאו את פרטיכם ועורך הדין יחזור
אליכם בהקדם:
אני מאשר/ת את תקנון האתר
אני מאשר/ת קבלת דיוור
שלחו טופס